这世上最擅长“修路”的人,恐怕都去干了营销。


在房地产行业,开发商修的最好的一条路,不是交付社区外的主干道,而是从户外广告到售楼部里的营销套路。


偏远荒凉可以美化成告别城市喧嚣,一条未经治理的水沟能被奉为原生自然,楼下底商更是直接赞为情景商业步行街……


在2022年的郑州房市,这样的营销套路虽说普遍,却远谈不上杀伤力。


真正造成杀伤的,是在雷声滚滚、停工频出的郑州房市里,开发商造的梦、画的饼还能否安全落地。


原来买房你甚至可以闭着眼,但是现在,一个楼盘的交付品质、安全性,售楼部里永远找不到答案,对着沙盘图纸研究半晌之后,你还需要开双天眼。


精准的判断,应该源于对开发商“上挖三代”的深入了解,更源自那些发生在售楼部之外的房企动作。


今天,我们把目光聚焦在金水区的未来天奕项目,这个刚刚以2.03亿销售额冲进今年一季度TOP5的楼盘(中指院数据),正试图用“超越时代的天幕平层”刷新郑州主城豪宅。


从表象来看,未来天奕定位高端豪宅,又有殿堂级大师联手设计,还有郑州主城经三路+东风渠核心地段的加持,一系列光环之下,未来天奕取得热销理所当然。


沙盘图纸绚丽、销售数据亮眼的背后,质疑声也频频传来:


未来天奕背后的开发商,既非龙头房企,也无豪宅开发经验,超时代的豪宅梦,到底能实现吗?


问题很犀利,值得深扒。


01


未来天奕背后的开发商是未来房产,这是业内常识。


对信息敏感一点的人或许还知道,未来房产的前身是八达威。但再深问一句:八达威背后的大佬是谁?


鲜有人知。


未来天奕项目登记开发商是河南山顶金冠置业有限公司,该公司最早的两位股东分别是山顶金河南信合建设投资集团有限公司。


据天眼查公开信息显示,早在2020年9月3日,该公司进行了股权变更。


这一次,信合退出,八达威找到两位新的合作伙伴——芜湖远澈昭宁投资中心与北京德颖投资管理有限公司。


按照持股比例来看,八达威仅拥有33%的股权,而另外两家公司分别持有42%和25%的股权。



芜湖远澈昭宁投资中心与北京德颖投资管理有限公司是何方神圣?我们继续向上查。



这张股权透视图已经非常明显,芜湖远澈昭宁投资中心与北京德颖投资管理有限公司,向上一共3条线,其中右边两条线都在远洋资本有限公司一环开始重叠,最终指向统兴投资。


凡事经不住较真,既然要深挖,左边一条线也不能放过。


图中显示,左边股权最终指向了王浩、何伟两位老板,在天眼查公开信息中可以查到,王浩同时也是宁波梅山保税港区盛德明旺投资有限公司的成员企业核心成员、成员企业高管,而盛德明旺同样是远洋资本的100%持股股东。


我们无法断定,八达威当时寻找合作伙伴时是否直接找到了统兴投资,但最起码从股权图上可以断定:


河南山顶金冠置业的背后股东其实只有两家,一个是八达威,一个是远洋资本。


在此不妨多提一句远洋资本,这是有着央企背景远洋集团(03377.HK)的投融资平台,是远洋集团旗下五大板块中的核心板块之一。


这就回到了地产人熟知的领域了,八达威为了开发未来天奕,找到了央企背景的远洋资本合作,八达威一方主导项目开发操盘,远洋资本一方主导项目资金。


这一结论我们也从未来天奕项目相关负责人口中得到了证实。


线索挖到这里,我们已经完全可以不用担心未来天奕项目的资金问题了,只要开发商能守住初心,就一定可以实现超时代天幕平层的豪宅梦。


至于初心能不能坚守地住,我们后面继续挖,在此先容我感慨一句:


真不愧是宇宙的尽头是编制,房企的尽头是央企啊。


02


说完背后的资本方,我们再来审视一下未来房产,也就是另外一个股东八达威,到底具不具备做出豪宅神盘的可能。


按照传统的开发逻辑,经三路+东风渠的位置做一个不错的改善盘,既能实现快速销售快速回笼资金,还能保证开发商小赚一笔,这是一条畅通无阻的阳光大道。


可偏偏,未来房产选择了另外一条孤独的豪宅探索之路。


未来房产做出这样的选择,一定离不开远洋资本的实力支撑,但是从开发商自身来说,这很难说不是一次大胆的挑战。


曾经的未来房产,与郑州诸多本土房企一样,发展十余年,在郑州以及河南地市打造过十多个项目,虽然产品力口碑不错,但都从未涉及过豪宅。


北龙湖时代崛起之后,郑州本土龙头房企纷纷进场走上豪宅之路,在这里,房企们看重的是打造豪宅可以为品牌赋予更多的势能,同时也抱着一腔故土情怀,与外来一线房企正面PK一下,他们要在豪宅市场上为本土房企正名。


北龙湖一战成名之后,跻身豪宅市场,就成了本土房企最渴望实现的目标。大家都试一把,但是多数人空有情怀和理想,却囿于资金。


有远洋资本护航的未来房产,实力允许,自然要决心一试。据内部人士透露,在找到远洋资本之前,八达威收购未来房产的初衷,其实就是为了寻找一个合适的品牌,重新开启一条高端产品线。


初心是好的,但是能不能守得住并坚持下去,在项目交付之前还需要打上一个问号?


我们无法预知未来,但可以从过往的既定事实中找到参考坐标。


细数国内那些被封神的豪宅项目,背后的开发商往往都是一些名不见经传的小房企。


比如上海的中鹰黑森林,它在诞生之初被认为是痴心妄想,人们普遍认为,中鹰之前开发的两个楼盘都算不上神盘项目,平地起高楼的豪宅计划太难实现。但是最终,中鹰黑森林成为了豪宅界教科书般的存在,领先时代20年。


中鹰黑森林


再如深圳湾一号,鹏瑞潜心做了10年,一举将深圳湾一号送上世界级顶尖豪宅的宝座,如今没有人会在意,这个创造奇迹的开发商,在国内房企综合实力测评榜单中仍然排在300名开外。


还有虽然算不上顶豪,但是屡屡被业内封神的阿那亚、成都麓湖等项目,更没有一个是龙头一线房企的作品。


背后的原因很简单,龙头房企难出神盘,因为顶豪从来不是钱堆的。


龙头房企都有着严苛的成本管控体系,单个项目在资金投入上几乎没有转圜的余地,只要价格定死,各种用材也被死死限定了,想要调整建材建标或者拉长开发周期都是很难实现的。


龙头房企有钱,但却很难用钱堆出跨时代的顶豪作品。


另一方面,神盘从来不是复制的,在豪宅市场,经验无用。


龙头房企做一次豪宅研发,图纸可以套用在不同的城市,这样的豪宅复制品并非不好,只是很难实现超越。


而顶豪的成功往往是在博采众长之后打破常规,经验越多反倒越受掣肘。


能够被视为超越时代的顶级豪宅,只能是风云际会的产物。它需要有极为执着的开发商,有把作品看得高出一切的设计师天团,还有努着一把劲想要把事情做好的执行团队。


这其中,最重要的其实还是作为操盘者和管理者的开发商,需要投入无数的热情、资金和诚意,还要承担一定的风险。


那么未来房产,具备这样的潜质吗?


一切,还要从项目之初起。

03


立志打造超时代的豪宅作品,未来天奕的目标是“终章大平层”。


这样的产品定位,在专业人士看来,相当契合郑州市场。


因为有北龙湖在,郑州人对豪宅已经并不陌生,但是北龙湖优秀的产品都是低密社区,凌空太虚的体验,在六七层高的建筑里根本无法实现。


而主城区的大平层,郑州已经断供多时。即使是郑州过往最知名的建业天筑、东润泰和等大平层,其实也并不以观景见长。


郑州人太应该见识一下瞰景大平层豪宅的真正魅力了。


天随人愿,未来天奕地块北侧即是东风渠,向东亦可遥望凤山龙湖,简直就是为瞰景大平层而生。


效果图

风云际会出豪宅,天时与地利之外,更需要人和。


在产品设计初期,未来天奕团队就找到了顶级设计大师李玮珉、孙虎



在郑州,李玮珉已经做过多个豪宅项目,但是也稍有遗憾


之前的豪宅项目,都处在备受规划限制的北龙湖片区,千篇一律的洋房产品很难做出新的突破。再者,很多项目他都只操刀了一部分,没有一个大平层产品是完整的建筑+室内设计。


未来天奕弥补了这个缺憾,成为在郑州唯一一个李玮珉全维度执笔的大平层项目。


李玮珉对建筑和室内精装设计“一肩挑”,解决了豪宅设计最为棘手的问题。在这种新的流程下,先锚定了我们需要的生活场景,然后倒推室内格局与设计,再与建筑设计互融共生,最大程度地兑付豪宅居住体验感。




景观设计大师孙虎的原创精神,历来为业界称道,广州大名鼎鼎的大一山庄,堪称国内顶级山水景观,便是孙虎的代表作之一,由他操刀的豪宅景观,总有令人惊艳的新视角和操作。



在未来天奕,孙虎大胆地将社区内部设计了大面积的坡地起伏景观,从北向南逐步将地势抬高4.5米,形成背山面水之势。


你很难想象,在郑州这样的平原城市里,能够实现这样的高差景观有多难得。


景观效果图(左右滑动)


毋庸讳言,为了实现大平层豪宅的突破,未来天奕一开始走了不少弯路。


先后17次外出考察,700多天反复研磨的设计方案,23次深入细化……单单是幕墙这一项,就先后上墙试验过十多次,最终确定的幕墙设计,堪称绝笔。


玻璃幕占比高达92%,双中空LOW-E弧形玻璃,单块玻璃8毫米厚,中间12毫米充氩气……无论是技术创新还是颜值呈现,未来天奕都做到了国内领先。

外立面效果图

04


以终章大平层为目标的未来天奕,从项目入市起就对郑州房市引起了不小的震动。


不少业内人士关注,老金水、老郑东的先富客户在抢订,北龙湖一众豪宅友商也在默默关注,更有不少同行开发商前来学习,人们既满怀期待,又似乎在等一场最终的验证。


中指院数据显示,2022年一季度,未来天奕以2.03亿销售金额跻身郑州在售商品房项目销售额TOP5,这足以证明,郑州高端客群对于主城大平层豪宅的认可,这是市场印证。


市场数据之外,还有不少人急切地想知道,郑州房市复工率历史最低的当下,未来天奕的施工进展究竟如何?


不瞒你说,从年初到现在,房东俱乐会已经先后3次暗访过未来天奕项目工地。


1月28日,未来天奕15号楼三层主体已经完成,负一层、负二层墙面砼实测数据已上墙,主体浇筑完成,模板拆除。


2月26日调研当天,郑州诸多项目尚未开工之时,未来天奕工地上塔吊、重型机械轰鸣,15号楼和16号楼平均每栋楼近百人施工。


在工地现场俯瞰东风渠


4月3日清明节小长假,未来天奕售楼部内迎来客流高峰,施工现场也是一片火热。


售楼部实拍图


从工程进度和市场销售来看,未来天奕摘地时间是2021年6月3日,也就是郑州首次集中土拍,短短不到一年的时间,未来天奕超时代天幕平层的梦,已经矗立在东风渠畔且深入人心。


当你和我一样,深入探究了背后的开发商,又见证了未来天奕在追求跨时代天幕平层豪宅所做的努力之后,一定也会更加坚信:


郑州主城的终章大平层豪宅,即将到来!


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另眼看今日,见仁见智。
乘风计划作者,房产领域创作者
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