今天简单梳理一下房地产整体的逻辑,不要轻信市场的各种新媒体风言论,要有自己的判断。
另外更专业的分析,有时间再给大家写一篇。
近日房地产“松绑”消息层出不穷,南宁降低第二套房公积金首付比例至30%,大多数一线城市新房转涨,二线城市跌幅收窄,但与此同时我们也看到了万科郁亮大喊房地产的“黑铁时代”来临,今年是生死存亡的一年。
这两者冲突和矛盾吗?未来的房地产市场又将何去何从?房地产的春天来了吗?还是这是房地产市场的回光返照。
要弄清晰这些问题,我觉得要明晰各个国家的房地产历史,以及影响房地产周期和房地产市场的几个要素。
首先,要明白房地产在任何一个经济体都是支柱型产业,没有之一。作为最大的经济支柱,其本身下游绑定的是居民的个人财富和信贷基础,上游绑定的是银行体系。所以房地产问题对于任何一个经济体来说,都是非常敏感的话题。
所以房地产大幅度地下滑的可能性是没有的,对于我们国家而言更是如此,所以市场上面出现的各种夸张的唱空言论,不可信也没有可信的基础。我们必须要看到,即便是美国的房地产周期,日本的房地产周期,其中虽然有很多的波动和杀跌,但是出现整体市场下行和崩盘的,还是没有的。
整体来说,这些在发达国家,房地产都是上行的,因为他们的经济是整体上行的,同时他们的货币也是不断地超发的,这是固定资产价格不断上涨的两个基础,然后才是供求关系,这个逻辑基础我们必须要清晰。
有了这个逻辑基础——经济是否上行?货币是否持续增发?供求关系是什么样的?我们就可以判断整体的房地产市场未来的走向了。所以你看到了今年的这个市场,一线市场的直接开启上涨,二线以下城市是跌幅收窄,差别其实在于第三个要素,供求关系。
一线城市的供求关系因为人口流入,产业经济发达,所以价格直接开启上涨,之前也没有出现什么真实的下跌,大家在这里要明白什么是真实的下跌。而二线以下城市有真实的下跌,政策松绑了之后开始止跌收窄,本质二线以下城市人口状态可能属于流出状态,且产业经济的持续性不高或者说没有什么支柱性产业经济。所以长期没有什么市场,或者没有什么涨幅。
这是可以预见的,在美国,日本这种地方还是很多的,中国的鹤岗也出现过这种情况。但是中国绝大多数地方不是鹤岗,不是鄂尔多斯,所以不能以偏概全。长期来看,中国的经济总体上行,货币不断增发的基础是不会改变的,那么最后决定你是否买卖的因素就是城市本身的产业经济情况和供求关系而已。当明白了这三个要素,我们普通老百姓要做什么就有法可依了。
那么对于万科这种房地产企业来说,又不一样了。因为对于居民来说,只是贷款和房地产涨跌的问题,但对于企业来说,最大的问题是房地产的金融杠杆的收缩问题。
房地产企业在一线和新一线的投资是没有什么问题的,至少从生意的角度没有什么问题,问题在于是自己的资金问题,如果没有银行的金融借贷做支撑,那么完全靠自我的资金投资,对于任何一个房地产公司来说都是不可持续的,且由于房地产的限价问题,利润就变得很微薄了,这对于很多房地产公司来说,等于失去了杠杆和杠杆收益,且由于“房住不炒”的原因,投资者变少,意味着购买人群减少,在供求关系上也拉长了周期和摩擦成本。
所以对于房地产企业来说的确是“黑铁时代”,这个黑铁是由于房地产的去杠杆和去金融属性造成的,房地产不再是投资者的热土,但仍然是好的投资品种,只是不能造成上游的房地产开发商跑路,连累银行体系造成债务违约,下游不能造成大规模的住房抵押贷款违约,造成以银行为主的金融体系崩溃。
这就是为什么我们提出了房住不炒的同时,又提出了因城施策的原因,因为房地产市场仍然是非常重要且不可或缺的支柱性产业,对于好的开发商,不会跑路的,资金充足的,杠杆率不高的,还是可以适当支持,因为风险不大;对于好的贷款人,信用违约风险很小,经济收入很稳定的收入者,还是可以支持的,这也是为什么是降低了公积金贷款,而没有放低商业贷,原因就是有公积金的贷款人,信用更好,工作更稳定。
最后今年房地产适度放松的原因,给大家简单说一下,一是整体经济的确有很大的下行压力,需要适度放松来稳一下GDP,另一方面的原因是房地产经过前面几年的去杠杆化,内部风险已经得到了一个大的释放了,目前阶段可以适度地做一些因城施策的缓解。#超20城住房公积金贷款松绑#