今天简单梳理一下房地产整体的逻辑不要轻信市场的各种新媒体风言论要有自己的判断

另外更专业的分析有时间再给大家写一篇

近日房地产松绑消息层出不穷南宁降低第二套房公积金首付比例至30%大多数一线城市新房转涨二线城市跌幅收窄但与此同时我们也看到了万科郁亮大喊房地产的黑铁时代来临今年是生死存亡的一年

这两者冲突和矛盾吗未来的房地产市场又将何去何从房地产的春天来了吗还是这是房地产市场的回光返照

要弄清晰这些问题我觉得要明晰各个国家的房地产历史以及影响房地产周期和房地产市场的几个要素

首先要明白房地产在任何一个经济体都是支柱型产业没有之一作为最大的经济支柱其本身下游绑定的是居民的个人财富和信贷基础上游绑定的是银行体系所以房地产问题对于任何一个经济体来说都是非常敏感的话题

所以房地产大幅度地下滑的可能性是没有的对于我们国家而言更是如此所以市场上面出现的各种夸张的唱空言论不可信也没有可信的基础我们必须要看到即便是美国的房地产周期日本的房地产周期其中虽然有很多的波动和杀跌但是出现整体市场下行和崩盘的还是没有的

整体来说这些在发达国家,房地产都是上行的,因为他们的经济是整体上行的,同时他们的货币也是不断地超发的,这是固定资产价格不断上涨的两个基础,然后才是供求关系这个逻辑基础我们必须要清晰

有了这个逻辑基础——经济是否上行货币是否持续增发供求关系是什么样的我们就可以判断整体的房地产市场未来的走向了所以你看到了今年的这个市场一线市场的直接开启上涨二线以下城市是跌幅收窄差别其实在于第三个要素供求关系

一线城市的供求关系因为人口流入产业经济发达所以价格直接开启上涨之前也没有出现什么真实的下跌大家在这里要明白什么是真实的下跌而二线以下城市有真实的下跌政策松绑了之后开始止跌收窄本质二线以下城市人口状态可能属于流出状态且产业经济的持续性不高或者说没有什么支柱性产业经济所以长期没有什么市场或者没有什么涨幅

这是可以预见的在美国日本这种地方还是很多的中国的鹤岗也出现过这种情况但是中国绝大多数地方不是鹤岗不是鄂尔多斯所以不能以偏概全长期来看中国的经济总体上行货币不断增发的基础是不会改变的那么最后决定你是否买卖的因素就是城市本身的产业经济情况和供求关系而已当明白了这三个要素我们普通老百姓要做什么就有法可依了

那么对于万科这种房地产企业来说又不一样了因为对于居民来说只是贷款和房地产涨跌的问题对于企业来说最大的问题是房地产的金融杠杆的收缩问题

房地产企业在一线和新一线的投资是没有什么问题的至少从生意的角度没有什么问题问题在于是自己的资金问题如果没有银行的金融借贷做支撑那么完全靠自我的资金投资对于任何一个房地产公司来说都是不可持续的且由于房地产的限价问题利润就变得很微薄了这对于很多房地产公司来说等于失去了杠杆和杠杆收益且由于房住不炒的原因投资者变少意味着购买人群减少在供求关系上也拉长了周期和摩擦成本

所以对于房地产企业来说的确是“黑铁时代”这个黑铁是由于房地产的去杠杆和去金融属性造成的房地产不再是投资者的热土但仍然是好的投资品种只是不能造成上游的房地产开发商跑路连累银行体系造成债务违约下游不能造成大规模的住房抵押贷款违约造成以银行为主的金融体系崩溃

这就是为什么我们提出了房住不炒的同时又提出了因城施策的原因因为房地产市场仍然是非常重要且不可或缺的支柱性产业对于好的开发商不会跑路的资金充足的杠杆率不高的还是可以适当支持因为风险不大对于好的贷款人信用违约风险很小经济收入很稳定的收入者还是可以支持的这也是为什么是降低了公积金贷款而没有放低商业贷原因就是有公积金的贷款人信用更好工作更稳定

最后今年房地产适度放松的原因给大家简单说一下一是整体经济的确有很大的下行压力需要适度放松来稳一下GDP另一方面的原因是房地产经过前面几年的去杠杆化内部风险已经得到了一个大的释放了目前阶段可以适度地做一些因城施策的缓解。#超20城住房公积金贷款松绑#

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