2月12日,央媒新华社发表的一篇标题为《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲盒》的文章,一经发布就引来上万人点赞评论。
其中有一位网友的留言说出了很多购房者的心里话:买房按照建筑面积计价,包含了公摊面积,这是非常不合理的,一方面公摊面积没有统一的标准,老百姓无法测量核对,只能不明不白消费,这很不公平;另一方面,买房后的物业费、装修费、取暖费等收费也都包括了公摊面积,但实际上购房者并未享受到这部分的权益。坚决支持全面取消公摊面积,我们宁肯房价在实际面积的公开价格中涨,也不愿不清不楚地处在消费暗区。
最近几年,呼吁全面取消公摊面积的呼声越来越高了。笔者曾经做过在线调查问卷,得出的结果显示:在近3万人的投票统计中,有98.5%的人“赞成”取消公摊面积,有1.2%的人“无所谓”,只有0.3%的人“反对”。
事实上,最近两年,一众专家学者也都赞同和建议早日探索全面取消公摊面积,实行“按套内面积计价”的商品房销售模式。独立经济学家马光远直言揭露,“公摊里面的猫腻和腐败太大了,水太深了。你买个100平的买房时,公摊究竟是多少,就是开发商说了算,人家胡乱给你多个几平米你不可能知道。”
中原地产张大伟也指出,“公摊面积早就该废除了。开发商从利益考量出发,倾向于做大公摊面积,这样不仅可以收取多重费用、包括物业费、取暖费等,还可以在表面上降低房价,给购房者造成价格较低的错觉。”对此,张大伟表示,“国家要么全面取消公摊面积,要么出台相关的规范,设立得房率下线。”
此外,央媒、党媒等权威媒体也多次发表了“公摊面积不合理”、“取消公摊面积还购房者公平”的论调。2018年8月17日,人民日报在标题为《“公摊面积”当真是说不清道不明的糊涂账吗?》文章中指出,一些开发商利用购房者对政策了解不深,还对一些公摊面积进行重复收费,甚至把本属于业主的公摊面积拿来牟利,中饱私囊;
2018年7月27日,新华社在《“公摊面积伤民”矛盾亟待求解》文章中也认为,“公摊面积长期存在并不一定意味着这种做法是合理的”。值得一提的是,央媒在文中用大量的篇幅痛斥了公摊面积“害人不浅”,比如公摊面积缺少标准、管理混乱,不仅会让消费者在购房时需支付更多房款,更使之在未来要支出物业费、取暖费等更多成本。
在我国存在已有26年之久的公摊面积缘何引起了全民“抵制”?我们总结主要是3大显而易见的弊端:第一,公摊面积的计算不清不楚,无统一标准,购房消费者处在消费暗区。尤其是在房价高企的当下,新房的公摊面积系数越来越高,购买100平的房子最后实用面积不足70平,这刺痛了很多购房者的神经;
第二,正如新华社在文章中所言,公摊面积背后利益空间巨大,易滋生诸多弊病。比如公摊被挪作商用,本应属于业主的收益不知去向。再比如公摊面积对应的装修费、物业费等易被重复征收。尤其是在新房统一实行“精装修交付”的当下,购房者花了公摊面积的精装修费用,但交房时却发现公区是毛坯状态,这部分消费支出,全部被开发商收入囊中了;
第三,给了无良开发商利用公摊面积牟利的可乘之机。老梁在一档电视节目中就揭露,随着商品房价格攀升,部分开发商更利用普通购房者对公摊面积缺乏深入了解与测算能力,不断推高公摊面积和公摊系数。更有甚者,会联合测绘单位,给每套房多加几平米公摊。反正这个公摊系数个人也测量不出来。
这里举一个真实例子:2021年9月份,青岛某楼盘交房,购房者发现公摊面积系数高达46%,这比购房时开发商宣传的31%还高出15%。110平米的房子,套内实用面积不足60平,卧室内连一张大床都放不下。
如上所述,公摊面积害人不浅,存在极其不合理,且大家几乎是“一边倒”地赞同全面取消公摊面积。那么是否意味着2022公摊面积会全面取消呢?
对此,央媒最新回应来了,有答案了:2022一蹴而就取消公摊面积不现实。
在2月12日发表的标题为《公摊面积成糊涂账?别再让买房像开盲》文章中,央媒新华社理性发声给予回应了:“试图一蹴而就取消公摊面积并不现实,毕竟房地产交易、持有全流程是一个庞大的体系,牵一发而动全身,需要有一个转换的过程,其中还涉及众多既得利益者。因此,需要克服重重阻力,分步骤有序推进,逐渐推开按套内面积计价的房屋销售模式。”
房产专家刘博分析指出,央媒最新回应,民众非常关注的公摊面积会否在2022全面取消终于有答案了:2022公摊面积不会全面取消。根本原因是,取消公摊面积牵涉甚广,并非一蹴而就能实现的。换言之,取消公摊面积兹事体大,是一个长期工程,需要克服很多困难。最理想的做法是分步推进,慢慢来。
对于央媒给出的“答案”,很多人可能无法接受,对此我们倒是不感觉意外。我们在之前的文章中就分析过,取消公摊面积看似是一件绝对利民的大好事,但现实中推行起来困难重重,根本原因一是开发商、供暖机构、物业、装修单位、保洁家政等群体强烈反对。因为取消公摊面积触碰到了这几类群体的切身利益;二是公摊面积涉及税务体系、测绘体系、新房交易体系等,取消后需要建立一套全新的体系,需要好好规划设计,并非一朝一夕能完成的。
在我们看来,公摊面积也并非是一笔糊涂账,它最大的问题其实是缺乏行之有效的监管。以至于开发商敢于利用信息不对称的优势,对业主进行蒙蔽和欺骗。说白了,就是完善的机制来保证公摊面积的公开透明。国外基本上都采用“套内面积计价”,其实这并非问题的关键,不管采用何种计价方式,最重要的是把标准制定清楚,且能公开透明执行,这才是每一位购房者真正想看到的结果。
当然,不得不说明的是,站在购房者的角度,取消公摊面积利远大于弊。一方面,“按套内面积计价”,开发商就无法弄虚作假,只能踏踏实实做产品,会更注重做大套内面积,唯有此才能留住购房者;另一方面,计价方式虽然改变不了房屋总价,但是“按套内面积计价”,购房者买房后的物业费、取暖费,甚至是未来的房产税的收取都会大幅减少,这是实打实地节省资金。