文:新月
关于房子的争论,那些商界大佬从来没有缺席过,对于房地产未来的发展趋势,李嘉诚多持“悲观”态度。2019年在接受媒体采访时直言:“经过十多年的高速发展,房价和地价已经很高了,未来房地产的利润还会进一步下滑,没有多少投资空间了”。
著名的“玻璃大王”曹德旺也曾公开表示“房子就是一堆水泥砖头,根本不值钱”,甚至还透露自己经常劝妹妹把多余的房产卖掉。在曹德旺看来,未来房价的涨幅应该与居民收入水平相适应,所以目前房价下跌才是主流趋势。
此外,曹德旺认为经济艰难的根源在于房地产,因为房地产行业抢占了大量的资金和人力资源,使得实体经济的发展更加困难,高房价让实体企业付出了更多的成本。近年来,随着楼市的不断发展,曹德旺的预言也在一一应验,楼市更是释放了三个“坏消息”:
购房需求方面:随着近年来房地产市场调控力度加大,央行年初陆续出台“三道红线”减债指标,以及个人住房贷款和银行融资贷款占比上限,随后在6、7月份不断提高二手房贷款门槛,以至于今年以来,购房预期和需求都发生了翻天覆地的变化,人们更多是以一种观望的态度购房,实际买房人数却在减少。
楼市发展方面:12月7日,中国网财经发布报告显示,房地产百强企业销售额连续五个月同比下滑,受市场环境影响,11月份大型房地产企业月度销售业绩继续下滑,其中半数同比下降30%以上。同时,由于连续数月销量下滑,部分房企累计销量出现负增长。
值得一提的是,9月和10月,百强房企的销售业绩也一路下滑,尤其是9月份,百强房企90%以上的销售转负。房企销售难,本质上就是购房者不买账,意味着回款难,今年的销售业绩不景气,决定了拿地积极性,更将影响明年的还债和企业经营。说白了,当前的楼市对开发商来说,根本没有“暖意”。
监管力度升级:今年对住房“三线五类”的严厉调控,不惜以部分房企暴雷为代价,整治房地产业,足可见国家的重大决心。不少人不禁感慨,楼市调控力度不断加大,楼市迎来了黑暗时刻。不过从时间上看,楼市监管的重头戏其实是明年,1.5万亿的到期债务不亚于今年。所以,明年楼市的监管可能还会升级,更多低质量的房企将被市场淘汰。
与三个“坏消息”相比,更可悲的是有人开始“断供”了。弃房断供的直接证据是今年以来“法拍房”的数量急剧增加——数据显示,今年1-11月,全国法拍行数量增加了65万套,其中仅阿里拍卖网这一个渠道就增加了近50万套,占比接近77%。
可能有人会疑惑,一大家子人供一套房子,怎么还会出现断供呢?而且断供意味着,房主今后将被银行列入黑名单,可能一辈子都没有机会获得银行贷款,同时,还将丧失信用和购买资格。其实这并不奇怪,据法拍机构经理透露,法拍房中有38.5%是因为“无力还贷而断供”即业主主动断供,最后被银行拿来拍卖。
此外,易居研究院总监严跃进透露,今年以来,上海、杭州、深圳、广州等大城市的法拍行数量大幅增加,而且很多都是价格昂贵的豪宅类项目,总价在30-5000万。在专家看来,豪宅法拍就是“个人现金流断裂后弃房断供”的典型案例。
而解决这一问题的关键是什么?著名金融专家王强提出废除住房贷款制度,这样一来,买房难度的问题就可以得到有效缓解,毕竟,经济能力不足的人是买不起房子的。
目前,我国80%以上的购房者都是通过贷款买房,而真正能全款买房的人并不多,正是由于银行的房贷支持,才使得原本不具备购房能力的人涌入楼市,同时也间接起到了抬高房价的作用。若一旦取消房贷,就意味着全民将进入全款住房时代。
那么,王强的提议真的可行吗?从理论层面上讲,这是可行的。只要银行停止发放住房贷款,市场对住房的需求就会大大减少。这样一来多数“不具备全款购房能力”的家庭也就打消了买房念头,安安稳稳租房度日,把更多的资金花在家庭其他方面的支出上,带动国内需求增长。
可大家有没有想过,如果房贷被取消,房地产行业会发生什么?资料显示,截止到2020年,中国房地产市场总值已达到65万亿美元,超过欧美日62万亿美元的房地产市场总值。当银行暂停按揭时,之前由炒房客资金推动的楼市就维持不了高位,所以房价下降是必然的。
可但凡懂点经济学的朋友都应该知道,如果房价过快下跌,经济就会出现问题,这也与我国目前“促进房地产平稳健康发展”的目标背道而驰,既不可取也不合理。取消房贷,后果远比想象的更加严重。
从客观的角度来看,房地产的本质其实是一种商品,它的正常交易离不开群众的消费。而房贷的取消无疑提高了购房门槛,就目前的情况来看,能够全款买房的人很少,所以房子不可避免地会逐渐成为一种不健康的奢侈品,而房子本不应该成为一种奢侈品。
总的来看,目前最好的办法是继续调控楼市,让房价在调控政策根据真实的供需关系慢慢回归合理水平。
对此,你怎么看?