涉房类融资环境回暖:市场信心提振 房企分化明显

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11月22日晚,保利发展发布预案公告称,发行不超过人民币98亿元(含人民币98亿元)的公司债券。有业内人士称,这意味着融资端在“解冻”。

“解冻”并非突然的事。9月至今,央行不断强调“维护房地产市场健康发展,维护住房消费者的合法权益”,指导银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度,保持房地产信贷平稳有序投放,维护房地产市场平稳健康发展。

政策密集发声之下,涉房类融资环境有所回暖。根据Wind数据,截至11月21日,本月房企银行间整体发债量走高,已发行和计划发行规模共计296.70亿元,明显高于10月总量。

房企闻风而动 央企国企先得利好

11月10日,便有房企透露出“拟发行债券”的信号。次日,保利发展宣布拟发行20亿元的中期票据,银行间债券市场的融资主体扩展到主流房企。紧接着,光明地产、招商蛇口等房企“官宣”拟发债,企业融资“冰冻”状态有所缓解。

据克而瑞研究中心不完全统计,截至11月21日,共有25家房企及城投企业宣布在银行间市场融资,所涉金额达287.8亿元,发行企业数量及数额相对较高。与此同时,本轮房企融资审批速度也相对较快。

上述机构认为,多家企业的中票、短融等债券融资计划的设立成功,显示当前银行间债券市场融资口子已经打开,鼓舞了市场的信心。

值得注意的是,当前发行的企业均是城投公司或央企国企,且主体和债券的评级相对较高,主要是利用政府的信用进行背书。

“过度收紧的金融环境或将有所改善。”贝壳研究院高级分析师潘浩指出,稳健型房企在此过程中受益可能更多。“对于已经暴露出风险的房企需要通过改善经营、加速销售回款等方式改善自身状况从而获得更多信心和支持。”

加速销售回款并非房企的独角戏,需求端的态度与购买力同样重要。自9月底央行窗口指导银行贷款有序发放以来,个人按揭贷款额度紧张的情况有所缓解。据央行发布数据显示,10月个人住房贷款当月增加3481亿元,较9月多增1013亿元,这是央行首次单独发布个人住房贷款单月数据。同时,贷款发放速度也有了明显提高。

需求方资金问题得到一定程度的缓解,未来将有利于解决开发商销售回款压力。

市场信心提振 房企分化明显

事实上,早在11月11日保利发布2021年度第四期中期票据募集说明书时,便有业内人士称,发债市场开始有回暖迹象。

“从保利发展的发债情况看,为中期票据募集,其发行金额为20亿,用途为偿还银行贷款。本次募资规模较大,说明发债方面给予的支持力度大。”易居研究院智库中心研究总监严跃进如是说,“此前银行间市场交易商协会的会议显示,碧桂园、龙湖集团、美的置业等都有发债计划,据此可以预计,今年11-12月份发债的企业数量明显会增加。”

政策层面的调整在资本市场中得到了体现。近期,部分地产股涨幅明显上升,这也说明投资者对于行业的看好,行业悲观情绪正在褪去。

贝壳研究院认为,目前房地产行业正在经历高位回调、风险出清,预计2022年市场将经历修复阶段并逐步回归平稳,信心也将逐步修复。

然而,有人欢喜,就有人愁,当前融资端的“松口”也使得房企间的分化更为严重。业内人士韩乐认为,今年频频出现的房企爆雷事件是一个开端,未来会有越来越多的房企,尤其是中小房企在生存线上挣扎。“估计可能有更多大型国企或央企出现并购行为,把部分中小房企收入囊中,或者接收中小房企变卖的一部分项目。”在韩乐看来,“降杠杆”“小而美”或许是部分中小房企的出路。

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