“住有所居”,双轮驱动

广州日报

发布时间: 10-1114:51《广州日报》官方帐号

文/广州日报评论员 李冀

嘉宾:

顾云昌:原建设部城镇住宅研究所所长、住建部住房政策专家委员会副主任

肖金成:中国宏观经济研究院研究员

陈杰:上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任

中央一再强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,稳地价、稳房价、稳预期,促进房地产市场平稳健康发展。加快发展租赁住房,落实用地、税收等支持政策。

坚持“房住不炒”定位,落实城市主体责任,推进房地产市场平稳健康发展,同时注重调控精细化,做好根据形势发展预调微调的政策储备,租购并举双轮驱动下,如何实现“全体人民住有所居”加速跑?

广州日报理论周刊邀请住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌、中国宏观经济研究院研究员肖金成、上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰就此展开探讨。 

我国房屋供给体系不断优化

广州日报《理论周刊》:我国城镇住房供给体系的发展经历了哪些阶段?是如何一步步向着“住有所居”的方向迈进的?

顾云昌:我国自1998年住房商品化改革以来,市场化程度不断提高。1998年《关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知》发布,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策:最低收入家庭租赁由政府或单位提供廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。此时的住房供应体系包括商品房、经济适用住房和廉租住房。2003年,房地产也已成为国民经济支柱产业,住房供应结构有所调整。2010年首次将“公共租赁住房”纳入供给体系。2011年,“十二五”规划纲要对住房供应体系进行了明确,构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体系。

2016年年底的中央经济工作会议首次提出:“房子是用来住的,不是用来炒的。”“十三五”时期,我国保障性安居工程建设持续推进,住房保障体系和住房市场体系更加完善。“十四五”期间仍要坚持“房住不炒”,而且稳地价、稳房价和稳预期的“三稳”目标更加明确。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。尤其是以人口流入多、房价高的城市为重点,扩大保障性租赁住房供给,着力解决困难群体和新市民住房问题。加快培育和发展住房租赁市场,有效盘活存量住房资源,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策,逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利。加快住房租赁法规建设,加强租赁市场监管,保障承租人和出租人合法权益。

房地产调控工具促进“住有所居”

广州日报《理论周刊》:房地产调控工具有哪些?如何发挥作用?

肖金成:更丰富的调控工具将对“住有所居”产生积极影响。包括:设定地价上限、竞政府共有产权份额、投报高标准商品住宅建设方案、竞建人才公租房、竞企业自持租赁住房比例、提高销售门槛、取消购房人税收信贷优惠、制定优先购房顺序等。比如,在土地制度改革方面,自然资源部出台重点城市供地“两集中”政策,要求2021年公告供应量不得低于近5年平均完成交易量;房地产金融方面,重点监测城市的首套和二套房房贷利率。

未来应该建立住房和土地联动机制,加强房地产金融调控,发挥住房税收调节作用,遏制投资投机性需求;加快培育和发展住房租赁市场,有力有序扩大城市租赁住房供给,完善长租房政策。

广州日报《理论周刊》:金融在房地产调控中的地位与作用何在?

肖金成:金融是房地产的血脉并影响供需。充分发挥金融在房地产调控中的作用,一方面,要加强对金融行业的监管,打击信贷资金违规进入房地产领域。在开发环节坚持信贷“三条红线”,在购房环节严查首付资金来源,对二套房以上限贷或停贷。另一方面,要加强对金融企业的引导。通过信贷配额和税收杠杆,引导金融资源,包括住房公积金资金、社保资金、保险资金,合理规范进入中小户型平价商品房、保障性住房尤其保障性租赁住房的开发与运营。这些都需要精细化的窗口指导和创新举措,鼓励基层勇于创新实践。

财税和立法是优化住房供给体系的重要工具。房产税应加快落地,可以有力打击囤房炒房。此外,也应为住房立法。与房地产立法不同,住房立法出发点应是保障每个公民都有并能平等享有住房权,即基本居住权利要得到法律保障,实现全体人民住有所居。

构建租购并举多元化供给体系

广州日报《理论周刊》:租购并举对“房住不炒”的现实意义何在?如何持续让“房住不炒”成为共识,让投资者不再以购房为投资优选?

陈杰:“房住不炒”意在强调房屋的居住属性,让住房的交易价值回归使用价值,增加炒房难度,提高投机的成本,挤出房价或租金的泡沫成分。在具体实践中,从购买、融资、持有、出售和资产获利实现的各个环节入手形成系统工程打击投机炒作。

比如,我建议,对购房者来说,“限购限贷限转让”,个人名下同时最多两套房,二套房限贷,空置持有重税,短期转让禁止或重税,资产增值重税,多环节屏蔽炒房资本进入并限制其退出。

同时,疏导结合,租购并举,租购同权,增加高品质、生活体面、租期稳定、公共服务配套充足和权利均等化的租赁住房供应,让刚需住房需求不走购房这座独木桥。投机炒作基本风格是买涨不买跌,若房价连续平盘,社会对政策信心增强,对“房住不炒”形成共识,兼以多元化住房供应体系,共同促使市场预期稳定下来,投机炒作资本就不得不离场。

广州日报《理论周刊》:租购并举对抑制炒房将会产生哪些影响,将带来哪些利好?

陈杰:房子是耐用品,客观具有居住和资产双重属性,有消费和投资双重功能,购房行为中难以严格区分居住动机和炒作动机。为此,要大力提倡“租购并举”,租房行为是消费行为,租赁价值无法存储,使用价值与交易价值是合一的,相对而言是难以炒作的。通过大力发展租赁房,增加租赁住房供给和提高租赁住房的吸引力,增加住房市场的多渠道供给,可对购房市场的投机炒作起到稀释缓解,甚至釜底抽薪的作用。

满足必要居住需求,是人类经济与社会活动的基础。住房本身也是个体、家庭与国家、社会进行互动交换的场所。住房的价值意义在于公共服务与公共资源的嵌入。将公租房和市场租房打通管理;支持住房租赁消费,保障租购同权;加强市场监管,保障租户合法权益;将租房和购买商品房形成比较效应,引导居民树立科学合理的住房消费观,实现“房住不炒”的目标,让生活更美好。

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