企业遇拆迁,征收方拒绝给补偿,最高院判补偿720万

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案件回顾:农业企业遇征收,征收方不补偿种苗和停产停业损失

在上篇文章中,我们提到,满旺公司承租农村土地用于农业开发,主要是培育铁皮石斛,遇到征收后,征收方不认可满旺公司提出的铁皮石斛种苗补偿和停产停业损失补偿,双方签订补偿协议约定:只同意青苗及地上建筑物(包含自拆费用)予以补偿共计310余万元,由满旺公司自行拆除公司厂房;对于铁皮石斛种苗、停产停业等的补偿,可另行通过诉讼程序解决。

(详情企业承租集体土地用于农业生产,遇到征收厂房却变违建

征收期间,征地工作组对满旺公司厂房内的铁皮石斛种苗进行了清点,经满旺公司签字确认铁皮石斛种苗数量为65.4万瓶。期间,满旺公司还申请评估,评估公司作出024号评估报告:评估出铁皮石斛种苗价值9547677万元,每瓶铁皮石斛的利润为6.03元。

针对这批铁皮石斛种苗的补偿,和企业的停产停业损失,满旺公司向法院提起诉讼,因一审二审判决双方都不服,案子来到了最高人民法院。今天盛廷律师带大家看看,最高院是如何审理此案的,为正被征收的企业提供权威维权依据和法律参考。

最高院:企业经营的农作物属于应补偿的青苗范围

《物权法》第四十二条规定,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。

《土地管理法》也有规定,征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。

那企业经营的农作物种苗,属于应当补偿的青苗吗?

《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》〔国土资发(2014)127号〕第一部分第一点规定,工厂化作物栽培中有钢架结构的玻璃或PC板连栋温室用地、育种育苗场所属于农业生产设施用地。

满旺公司作为承租集体土地进行农业开发的企业,有经过审批的用地批复和相关生产许可证、经营证,具备铁皮石斛种苗生产经营资格

最高院认为,参照上述文件的规定,满旺公司属于经农业部门批准依法在集体土地上从事设施农业的企业,政府征收时,铁皮石斛作为设施农产品,应当予以补偿。

依据024号评估报告,结合满旺公司亦负有一定减损义务以及市场变动情况,酌情扣减评估价格的40%,判决县政府给付满旺公司铁皮石斛种苗损失9547677-9547677×40%=5728606元。

最高院:征收集体土地上的设施农业企业,也应补偿停产停业损失

《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定,作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括:

(一)被征收房屋价值的补偿;(二)因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;(三)因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。

国有土地上房屋征收时明确规定了停产停业损失,而集体土地上房屋征收时是否需要补偿停产停业损失则没有明确规定。

但是,《中华人民共和国物权法》第四十二条明确规定了,征收集体所有的土地,应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。征收单位、个人的房屋及其他不动产,应当依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益。

在征收集体土地上设施农业企业时,为充分合理保护被征收人的合法权益,应参照国有土地上房屋征收规定,将停产停业损失作为直接损失予以补偿。

停产停业损失的补偿数额一般应以企业前三年的平均利润为参考数据来认定,补偿六个月。

由于满旺公司是首次大规模生产铁皮石斛,铁皮石斛生长周期较长,不能提供被征收前三年的利润情况,故本案中停产停业损失将参考024号评估报告的预期利润来计算。

故满旺公司六个月的停产停业损失=停产前第一年可销售种苗数量×每瓶利润÷12月×6月,合计1499284万元。

最终,最高院判决县政府于判决生效之日起三十日内支付满旺公司铁皮石斛种苗补偿款5728606元、停产停业损失1499284元,共计7227890元。

满旺公司的企业拆迁维权路走到这里,算是取得了满意的合理补偿结果。

不同的企业遇到拆迁,要根据自身实际情况制定维权方案,可以及时咨询盛廷专业律师团队,律师会根据法律规定、地方政策、相关部门的文件以及相关的案件判例为企业指定专业维权方案,维护企业的合法权益不受侵害。

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