“楼市茅台”神话破灭？深圳二手房成交降至冰点
华尔街见闻2021-03-01 18:53
编辑 | 张晓玲
又是阳春三月。
把时间拉回一年前，深圳楼市正在经历史上罕见的魔幻上涨，二手房一夜涨百万，业主联手坐庄；人们排队去“打新”，招商湾玺三开盘三售罄，投资客疯狂入市。
“楼市茅台”就此得名。
一年后，在一系列调控政策下，深圳打新仍然魔幻，二手房却陷入低迷。这源于春节前四天发布的一剂“猛药”。2月8日，深圳住建局发布3595个二手住房小区成交参考价，大部分低于市场价，有的甚至只有一半。
仅隔半月，住建局再次追加调控，2月23日起，严查中介在门店、网站、微信、QQ等平台的发布的二手价格信息，若发现高于参考价会严惩。
这样的调控手段效果立竿见影。翻开贝壳等app，深圳二手房价格仍然是“暂无数据”，大部分的中介们在过去的这个春节、元宵节假期中，颗粒无收，市场成交陷入冰冻。
二手房流通和成交，是“茅台”的价值能否变现的关键一环，在严厉的政策限制下，深圳楼市的“茅台神话”是否破灭？大部分业内人士表示，深圳二手房的成交短期内难有起色，缩量横盘将持续。更有一部分人认为，二手房价格也将步入下跌通道。
二手房速冻
深圳二手房调控新政最先“被伤”的，是中介。
目前，链家、中原等中介机构官网上深圳地区二手房源只显示官方参考价，未提供业主报价。
中介们表示，现阶段二手房参考价不仅抑制了购房者的需求，也打击了业主的挂牌积极性，“不少片区遭遇大规模撤盘，一些业主情绪反复无常，有业主上午还说卖、下午就不卖了，还有业主临到签约不肯出门了”。
中介称，除了极少数急需用钱的情况，大部分业主卖房都是为了加杠杆置换更好的房子，如果银行根据参考价下调房贷额度，等于堵死了他们置换的路，所以现阶段很多业主情愿捂盘。
市场陷入胶着：没有价格，业主捂盘，没法卖房，没有成交。宝安中心一链家门店某中介表示，2月8日迄今全片区二手房没有一单成交；而在二手房参考价发布前，该片区是深圳二手房交易的热点片区。
最火爆的八卦岭学区房也“门庭冷落”，2月8日迄今，八卦岭片区仅成交了一单。深圳中小学多于四五月份开启入学报名，往年的二三月份正是带看、交易学区房的热门时期。
深圳市房地产中介协会数据显示，2月8日以后，深圳二手房单日成交量由成百上千套“脚踝斩”至数十套、甚至个位数；最近一周（2月15日至2月21日），深圳二手房网签362套，环比下降78.3%。
乐有家研究中心数据则显示，春节归来深圳楼市成交几近“静止”。
而深圳二手房参考价新政最关键的部分，是银行是否按照参考价放贷，经过近一个月的发酵，这个预期已经很明确。
一名中原中介表示，经公司按揭员确认，合作的银行中，北京银行、建设银行、农业银行等已按照参考价发放按揭贷款。
截至2月27日，深圳四大行均已表态，将政府参考价作为发放按揭贷款的重要依据。而四大行的房贷，占市场交易总量在80%以上。
除按揭贷款收紧外，政策也在严控经营贷流入楼市。对此，一名链家中介称：“现阶段买房不用考虑经营贷，我们接触到的小金融机构都不敢接单，而银行则是不保证不承诺的态度。”
若银行按照参考价发放房贷额度，而业主定价不变的话，购房人的首付将大幅提升。
魔高一丈？
尽管政策严厉，但二手房价格是否会受影响，后续价格是否回落，市场并没有形成明确的预期。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，以现在的政策风向，深圳二手房后续成交量大概率会萎缩，成交价则处于横盘的状态，光明、沙井、宝安中心等去年涨幅比较明显的区域，房价大概率会明显回落。
但深圳人在房价上是不会“认输”的。
自2015年以来，深圳楼市保持了全国唯一上涨的态势，是全国房价最为坚挺的城市。不仅三四线城市，北京、上海、广州在过去几年都有所回调，但深圳房价“永不落”，已成为大部分深圳人和投资客的坚定信仰。
2020年，深圳楼市借尽享疫情红利，在货币宽松、经营贷入市的支撑下，热度飙升，全民打新，二手房更是持续上涨，均价逼近7万／平。
进入2021年，这个趋势仍未减缓。据国家统计局数据，2021年1月，深圳二手房价同比上涨15.3%，环比1.7%，居于全国首位。而从2019年7月到2021年1月，深圳二手房价已连续19个月上涨。
当前的深圳楼市，尽管政策高压悬顶，但市场仍暗流涌动，预期坚挺。华尔街见闻私聊多个中介，获得的报价与参考价发布的市场价前相差无几，要么就是业主已撤单。
以八卦岭片区内学区房为例，链家中介称，2月9日，岭尚时代园成交了一套49平米、总价600万元的房源，均价为12.24万元/平米，而该小区的官方指导价为8.38万元/平米。
该片区另一学区房鹏盛村，链家中介给出的报价范围为10-12万元/平米。2月23日该小区新报了一套31.48平米、总价380万元的房源，均价为12.07万元/平米，而该小区的官方指导价为8.26万元/平米。
南山、福田等多个小区的报价，仍远远高于参考价。
中介普遍表示，官方参考价难以影响业主定价。
很多应对新政的措施已经在制定。链家旗下德祐中介称，公司已统一建议二手房买卖双方签订补充协议：”如果能按照业主定价申请按揭贷款的话，就继续履行合同，如果只能按照参考价申请房贷的话就无条件解约。”
（图片说明：深圳德祐经纪人提供的二手房交易补充协议）
还有中介表示可以签两份合同，一份按照参考价签约网签，一份以装修或其他名义签订合同。
“深圳市场就是这样的，无论出什么政策都不影响房价走势，总有办法应对的”，一名深圳资深投资客说，他一直看好深圳楼市，认为这次二手房参考价也不会根本性影响市场，仍然长期看好。
关键看信贷
为给“楼市茅台”降温，2020年年以来深圳已经多次“出击”，围绕火爆的新房与二手房市场，出台了7.15新政，限购加码落户三年才能买房，封堵假离婚漏洞，管控二手房，手段不可谓不凌厉。
深圳业内人士秉持的一个观点是，深圳土地稀缺，供应太少，是深圳房价上涨的根本原因。
但李宇嘉认为，深圳的楼市问题，并不是供求矛盾问题，而是银根问题、杠杆问题。2020年，供应翻了一倍，房价依旧任性上涨。只有管住了银根，管住了杠杆，央行、银行、金融办等多部门真正联动起来，才能有效避免房价过热。
中原地产首席分析师张大伟也指出，楼市和房价走势关键看信贷，目前还没有明显缩量。2021年1月份，央行数据显示，房地产贷款第一次单月突破了9000亿。
他指出，银行信贷额度决定了市场走势，目前看，房地产贷款额度宽裕，房地产市场也很难看到调整的趋势。什么时候银行房贷收紧，严查经营贷、个贷，才可能看到市场出现拐点。
不过，信贷政策的变化正在发生。2021年第一天，央行、银保监会下发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》称，今后将分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限；对超过上限的机构设置过渡期，并建立区域差别化调节机制。
李宇嘉指出，基本上所有的银行都已在收紧按揭贷款的投放。他认为，如果银行坚持"规模和占比双控"（即管控按揭贷款额度、新增贷款中按揭贷款不高于30%）的话，同时银行坚持以参考价作为贷款评估价格的依据，那么今年楼市毫无疑问会明显缩量。
对后续的深圳楼市走向，他认为关键的两点，一是银行监管部门（比如说深圳银保监局）是否发布文件，要求银行按照参考价来做评估价？二是对交易争议会设置怎样的解决机制？如果部分卖家不认可指导价，会怎样处理？是不是明显高于指导价的房源就会被禁止网签？
他认为，如果这两点明确，那么二手房市场就会很明显地冷缩；新房也需要参考二手房价格来做预售价格，而这对打新也会造成很大的冲击。
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