77个房价过万的城市泡沫有多大?

发布时间:02-1823:07

来源:樱桃说房子

年前调控政策频出,市场比较敏感,有些话不方便多说。

所以我更新也比较慢。

去年有些城市楼市确实不错,对于2021年的很多城市,我依旧是看好的。

具体的城市分析,你们回头去看我的历史文章。

三四线城市的具体分析,我这几天也会写出来。

平常很多东部沿海城市的人都会问我:

你看,我们这一个县城,房价都两万多了,泡沫是不是很大呢?

其实房价贵自然是有贵的道理,中西部城市的房价便宜也是有原因的。

我反复给你们强调过一个观点:

这一轮价格的变动体现就是核心资产SZ,非核心资产根本就不Z。

体现在房价上就是,一线大Z,二线次之,中Z,三四线可能根本就不Z。

为什么?

因为这几年都是全球货币大放水,货币过剩,

但结果是什么呢?

就是80%的钱,进了20%的有钱人口袋里。

富人赚钱的速度越来越快,普通人赚钱的速度很慢,或者根本就赶不上印钱的速度。

而有钱人都去了一二线,留在三四线的都是相对没钱的。

这个我后面写三四线还会分析。

所以你们发现没有,这几年奢侈品都在暴Z;

高端的供不应求,大Z;低端的供过于求,完全不Z。

这就是为什么这一轮学区房会是领Z的品种。

因为有钱的中产都想买供不应求的房子,都想给子女提供最好的教育。

我今天看到第一财经的一个报道:在全国300多个城市中,共有77个城市的平均单价超过了1万元/平米。

东部沿海就有55个,占比达到了71.4%;中西部有18个,占比为23.4%。

其中江苏、浙江、福建、广东四个发达省份最为集中,达到40个。

江苏最多,全省13个地级市中,有12个房价过万,镇江过万仅一步之遥。

江苏万亿GDP城市就有3个,南京、苏州、无锡。

我要给你们强调一下;

东部沿海的地级市,千万别等同于普通的三四线城市。

哪怕是县城,也不是普通的县城,江苏的百强县经济非常牛。

浙江11个地级市房价全部破万,杭州最高,均价达到3.3万/平米。

浙江比江苏的民营经济更发达,江苏的苏北和苏南还有点差距;

而浙江的贫富差距没那么大,很多地级市开工厂的多,有钱人也多。

藏富于民!

2020年浙江居民人均可支配收入超过5万元,比全国平均水平(17131元)多14799元。

仅次于上海。

我听去浙江做项目的房企说,他们到浙江的县城卖三万多一平米的豪宅项目也卖的不错;

比中西部的省会还卖的好,而且客户对品质要求还挺高的。

因为很多小老板们有钱,眼光也很高,他们都想改善。

这是从需求端来说,经济发达,购买力强劲,能支撑起这么高的房价。

而供给端,浙江工厂多,很多地都拿去搞工业了,缺建设用地。

我听说连农村的宅基地都限的很死,更别说城里的住宅用地了。

供给确实有限。

而且浙江的县域经济发达,县级和地级市发展均衡。

不会有明显的断层,比如义乌的房价也要两三万,跟地级市差不多。

以丽水最典型,论经济在浙江算最差,

但房价直逼杭州,部分县因为早年少耕地,下南洋谋生的居多;

但很多移民赚钱了回来就买房,所以县里房价更高,青田县最具代表性。

今年我很想找机会去调研一下。

另外,我看了下浙江2019年11个地级市的人口增量,都还在流入。

据我所知,很多中西部的人去浙江工厂打工。

他们如果能买得起浙江的房子,就直接在这边安家落户了。

也不会在乎这边只是一个地级市,甚至是一个县城。

因为这可能比西部的一个省城还发达。

杭州人口流入第一,宁波第二,这也是浙江经济最强的两个城市。

产业最强,相应的吸引人口数量就最多。

所以杭州和宁波的楼市也是这几年浙江最火爆的。

细心的人可能会发现:

现在房价涨的最快的地方,大到一个城市,小到一个版块;

一定是周边产业强,购买力最强的地方。

所以很多城市的高新区,科技园,金融城为什么房价都是最贵的呢?

因为这些板块的公司员工收入高啊!

所以购买力就很强。

接着说福建,9个地市中,有8个城市均价过万。

唯一一个未过万的是闽北南平,厦门房价排全国第三。

福州房价也不低,排全国第10。

厦门和福州都是城市面积小,又是福建最具资金吸引力的地方。

广东是最不均衡的。

三分之二的地市人均GDP还低于全国平均水平,都比较穷。

21个地市中,只有9个城市过万,7个在珠三角;

另外2个是汕头和湛江。

所以买房真的只能集中在珠三角。

但深圳的房价已经不完全只是经济强劲的体现了,确实高到令人发指了。

我今天在中国房价行情网上看了一下;

深圳二手房放盘价已经高达9万/平米,套均总价上千万。

难怪二手房也要限价了。

深圳房价真的是靠高杠杆在支撑。

所以对这个价格,我觉得确实有些偏高了,能不能回调就看银行了。

除这四个省之外;

北方地区的河北单价过万的城市达到6个,在各省份中位居第五。

这6个城市分别是石家庄、廊坊、唐山、秦皇岛、沧州和邯郸。

这都算是北京周边辐射范围内,受益于北京经济辐射,购买力外溢影响。

所以相对来说也比较强势。

而其他省份房价过万的,基本上就只有省会;

少数还有第二大经济强市或者旅游城市。

比如安徽芜湖,河南洛阳都属于省内第二大经济强市;

又比如海南三亚,云南大理,则是最吸引外地人去的旅游城市。

大家去看,如果是在调控中,房价还能逆势突破上万的;

我倒觉得反而是还有潜力的城市。

因为盘点下来,你会发现,房价能过万,都不是无缘无故的。

要么就是经济牛,人口聚集力强,大家收入高,购买力强劲。

要么就是城市小,土地供不应求;

或者小而美的旅游型城市,容易汇聚全国人口和资金;

这一轮房价SZ再也不是阳光普照了。

只有产业发达,有人口支撑,老百姓有钱的城市房价才有潜力。

真的跟股市上涨的逻辑非常相似;

没有大牛,只有结构性牛市,就是必须要有业绩,要有增长潜力的。

市场才能给予高估值,垃圾股反而跌死你。

调控其实是好事,说明这个城市有房价上涨的压力;

有巨大的资金在等着进入市场。

需要政府来打压房价,稳定房价。

如果不调控就说明完全没有上涨压力,大家都不看好这个市场了。

所以你不用担心房价过万泡沫大的问题;

只要衡量你的资金杠杆大不大,能不能负担的起。

千万不要超出自己能力范围内去买房!

每天就可以睡个安稳觉了。

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