作者: 楼市冷菱

2021年已来,新的一年里既要对过去一年有所总结,也要对新的一年有所期望。2021年1月21日下午,由湖南乐居和湖南中原联合主办的驭势·创赢—2020株洲房地产年终市场研判会圆满举行,湖南中原在活动中发布了2020年株洲《驭势·创赢——2020年株洲楼市总结暨2021年预判》。那么2020年株洲房地产市场究竟是何表现?让我们一同来看看株洲最全面的楼市数据。

宏观稳市场基调不变双政刺激保市场

在政策方面,2020年株洲市因时施策,阶段性发布利好,调动客户购房积极性,带动供销回升,促进市场平稳健康发展。“温暖企业”补贴政策延期到5月31日,人才购房/财政契税/购买车位均可享受。8月的“828”楼市新政优化房役营商环境,加强公租金支持力度,放宽人才补贴,促进二手房销售。10月的2020年秋季住博会继续加强补贴力度,符合条件客户可获100%契税补贴,拉动住房需求。

土拍热度提升政府让利降低拿地成本

土地方面,政府积极引导优质土地出让,含住用地供求建面均有明显上涨,两项指标均达近八年最高値。2020年株洲市内五区含住用地总供应建面890.4万方,同比上涨32.5%;含住用地总成交建面744.1万方,同比上涨30.4%;出让金159.3亿,同比上涨14.2%。

市场下行环境下,政府适当降低土地起始出让金,开发商竞拍理性,维持低溢价,确保拿地利润空间。2020年株洲内五区住宅用地楼面均价2141元/平,同比下跌12.4%;整体溢价率1.9%,同比增长1.9%。

随株洲城市化转型,土地成交结构近四年转为以经营性用地为主,商住用地占比均维持五成以上。2020年株洲内五区商住用地占比58.44%,工业用地占比32.19%,商服用地占比9.73%。

2020年株洲内五区住宅用地共成交43宗地块,从区域来看,天元及云龙土拍表现突出,后期区域商品住宅供应持续增压。天元区住宅用地成交量最多,共13宗,其次是云龙区12宗,荷塘区9宗,芦淞区7宗,石峰区2宗。多个品牌房企进驻株洲选择以天元区开局,而云龙示范区作为长株潭融城区域,土拍表现与区域规划定位相符。

住宅市场以价换量供销双涨

新房市场方面,2020年株洲市内五区商品住宅供应408万方,同比上涨13.4%;成交357万方,同比上涨0.2%;成交均价下滑2.9%。在分阶段促进政策以及项目让利促销带动下,商品住宅实现供销双涨,品牌房企进驻开发促进市场供应提速,供应量超市场需求,连续三年均维持供过于求局面,年度整体供销比1:14。

近八年株洲市内五区整体土地/销售比1.28,商品住宅中长期供应超出当前市场需求,今年比值高达2.08,商品住宅中期库存增量明显。今年各区土地/销售比均大于1,荷塘及云龙比値突破3,加剧未来区域内项目竞争压力。

从存量来看,2020年株洲内五区商品住宅存量突破400万方达到历史最高位,去化周期自2017年以来持续走高,达到14个月,仅次于2014年去化周期。从区域来看,天元库存量大但市场活跃度高,去化周期远低于五区整体。

2020年株洲商品住宅成交面积段集中在120-144㎡区间,占比40.03%。反映出后疫情时代客户对套型面积要求的进一步提升。今年市场以价换量影响,成交单价主力下沉至5000-7000元/平区间,占比55.2%。

开盘方面,近四年客房比下降明显,解筹率41.25%,同步下滑。今年以来客量缩水严重,认筹量远不足支撑项目集中推货。16年以来开盘成交率持续下滑,今年整体成交率仅35.18%,客量不足严重影响集中开盘效果。

2021年趋势预判

立足2020,展望2021,株洲在政策方面,正在实施中的"828”新政将于21年3月底截止,视市场情况而定或将延期或将加大政策支持力度,抑或借助住博会再次释放政策红利。

教育方面,长沙限制集团化办学规模,株洲已签约名校项目教育附加値提升,但后期各项目学区划分增加不确定性,倒逼株洲提升自身教育素质,因地制宜扩大优质教育资源覆盖面。教育资源变化将影响未来项目竞争格局。

市场竞争方面,2020年多家品牌房企进驻株洲,将加剧株洲市场红海竞争,与此同时将强化株洲客户对于房地产品牌的认知,有利于提升株洲房地产整体水平,但同时将压榨中小开发商生存空间,中小开发商须强化自身谋求市场空间。

2021年株洲内五区预计新增供应394万方,与2020年供应相当,预计去化周期达27个月,去化压力增大。从区域来看,2020年天元区土拍激烈,在售项目多。2021年新增供应占五区总供应近半,但在高活跃度供销推动下,去化周期为五区最短。

从近十年供需关系来看,内五区供求波动幅度较小,但依然呈周期性波动趋势,从宏观利好及房企进驻信心来看,预计2021年将迎来供不应求转折期。

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