长租公寓，不是让人壳碎，就是让人梦碎
星图金融研究院2020-11-26 08:49
本文由“苏宁金融研究院”原创，作者为苏宁金融研究院研究员黄大智
与房子有关的话题总是能轻而易举的上热搜，只不过这次从“房价、房产税”变成了“租房”。
这边已经碎了一地的“蛋壳”尚未结束，合肥又有“梦岭公寓”跑路的消息。这些长租公寓的品牌名字似乎充满寓意，不是让人壳碎，就是让人梦碎。
细数长租公寓的暴雷情况，已经远超百家，涉及到的租客、房主更是以百万计。背着租金贷却还要另行租房的租客，出租了房屋却没收到钱的房主，到底谁应该为这“一地鸡毛”买单？
长租公寓为何还在“暴雷”？
长租公寓暴雷并不是个新鲜事，新鲜的是长租公寓暴雷能一次又一次的登上热搜。
在2018年“鼎家公寓”暴雷后，长租公寓暴雷已屡见不鲜。很多人将原因归咎于“租金贷”的使用，开始了对“租金贷”的大肆讨伐。
如上图所示，一个典型的运营中的长租公寓，房主将房源委托给长租公寓运营方，并每月/季度收到长租公寓支付的固定租金。运营方收房后经过装修出租给租客，收取押金及租金。租客与资金方（一般为消金公司、银行等机构）签订一年或更长期限的贷款合同，并同时签订委托支付协议，将贷款资金支付给长租公寓，并按照约定期限还款。
理论上来讲，这种运营模式下，房主委托出租便于管理；长租公寓获得客户收取租客服务费及资金方的助贷服务费用；租客签署长期租房合同，只需月付租金减少资金占用压力；资金方获得客户发放贷款盈利。这是一种典型的多方共赢模式。
其隐患在于，资金方将租客的一年期或更长期限的贷款支付给长租公寓时，长租公寓将形成一个难以监控的资金池，一旦长租公寓将这些资金卷款跑路或挪作他用亏损时，长租公寓的暴雷就不可避免。
同时，由于长租公寓行业激烈的竞争，多数企业也会将资金用于高价收取房源，再以低价出租给租客，以谋求市场占有率的提高和用户规模的扩大。然而，这种本质上亏损的运营模式，一旦遇到租客不足时，现金流就会难以支撑按期付给房主的租金，此时同样会暴雷。
然而，不论是卷款跑路还是“高收低租”，“租金贷”不是原罪，不受监管的资金池，才是不断暴雷的根本原因。
旁氏融资，谁来监管？
美国经济学家海曼·明斯基（Hyman P Minsky）在其经典理论“金融不稳定假说”中，将经济单位的融资模式根据收入与负债的关系分为三类：对冲融资、投机融资和庞氏融资。
简单说来，在对冲融资中，债务人的现金流能够满足所有负债的偿付。投机融资中，虽然债务人现金流不足以偿付本金，但足够偿付利息。而典型的旁氏融资中，债务人现金流不足以偿付利息，只能靠变卖资产或借新还旧维持。
以某长租公寓为例，经营和投资中的现金流连续七个季度为负，且经营活动中的现金流情况还在不断恶化，净流出规模不断扩大。投资产生的现金流同样为净流出。企业运转全靠筹资而来的资金维持经营，是典型的旁氏融资行为。
在多数庞氏融资中，通常都与欺诈性的融资活动联系在一起。而即便不是欺诈性融资，当资产价值不足或现金流断裂时，旁氏融资将戛然而止，无法偿还的债务引发的便是企业破产，乃至金融危机。
以上长租公寓的财务情况是众多同类企业的一个缩影。然而很难想象，对风险如此之大的融资性行为的监管几乎为零。作为租房信息中介的长租公寓有住建部管理，资金方（银行、消金公司等）发放贷款有央行、银保监管理，唯独作为融资主体的信息中介（长租公寓），在过去两年中一直缺少管理。
住房租赁准入门槛为何如此之低？
住房是一个关乎民生、关乎百姓幸福的事情。高房价之下，当买房成为一件让众多中低收入者奢望的事情时，租房既是无奈也是现实的选择。
在国外的住房市场中，德国有近50%的人选择租房，日本的租赁房屋占新增住房的40%以上，英国、美国等国家的租房人群也常年占比超过30%。因此，发展长租公寓利于个人、利于房地产市场发展，更利于增加居民的福祉。
国内也鼓励通过租房实现“居者有其屋”，提出“租购同权”、“多主体供应、多渠道保障、租购并举”等住房制度和政策。特别是2015年国务院提出了“大力发展住房租赁市场特别是长期租赁”，2016年又出台了指导住房租赁市场发展的纲领性文件《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，政策的风口下，长租公寓就像“风口上的那只猪”一样，被吹了起来。
然而，和快速膨胀的长租公寓行业相比，对于长租公寓的准入和管理标准却异常之低，仅有的《商品房屋租赁管理办法》也面临着法律位阶低、执行力不足、可操作性不强等问题。
相比之下，国外的租房市场中，不论是机构还是从业人员，都有严格的准入和持续监管。美国不仅有《房地产执照法》等严格的法律规制，房地产中介人员还需要进行严格的考核，取得资格证书后才能够上岗，而且对学历、工作年限、个人信誉等也有硬性要求，后续每年还要接受全面的培训和继续教育。德国也在市场管理和租金管理有严格的要求，更是对租房的环境、设施、质量等都有着具体的划分，租房的各种细节都会受到严格的监督和把控。英国则是建立了完善的租房信用体系，失信者会寸步难行。而和我国最具相似性的日本，除了完善的法律制度和严格的从业人员准入外，中介机构还需要在运营前缴纳一定的保证金，用以赔偿中介机构违规时对市场主体的损失。
除了美、德、英、日等发达国家外，大部分经济体在建设租房市场过程中，都首先建立了异常严格的机构和个人准入管理措施，其核心原因在于，一旦租房中介出现风险，都会有极大的负外部性，特别是对于本就收入低下的租客而言。
因此，加强市场准入和从业人员的管理，是发展长租公寓的必要，也是前提。
谁为长租公寓的问题买单？
马斯洛需求理论将人的需要分为生理需求、安全需求、归属与爱需求、尊重需求、自我实现需求。
如果说投资P2P是在生理和安全之上的需求，那么租房则是一个人满足自身最低需求的“生理需求”，当最基本的生理需求无法满足时，学习、工作、生活都是无源之水、无本之木的妄想。
在众多长租公寓暴雷的事实中，都有权益受到损害的人。出租了房子的房主没收到钱，发了贷款的资金方多了坏账和众多舆论的唾弃，长租公寓员工被拖欠了工资还要被租客骂无良……
然而，租客仍然是这场暴雷中受害最深，也是受影响最大的人群。
据不完全统计，国内租房人群超过了两亿人，其中70%以上是初入职场的90后、95后、00后，一年的“租金贷”可能是很多人两到三个月甚至更多的工资收入。这些城市中的“打工人”缺乏时间精力去维权，难以追偿被长租公寓吞没的资金，疲于应对贷款的催收，也不敢不还可能上征信的贷款，甚至还有被迫在深夜和寒冬中搬家的情况。
而在长租公寓暴雷之外，更多的乱象伴随着行业发展。
对租客种族、性别、残疾等方面的歧视，非法潜入、偷拍等对隐私的侵犯，甲醛房、隔断房等对身心健康安全的威胁，随意解约、涨租等对合法权益的侵害……
房主同样深受其苦，被堆满垃圾的新房，搬走家具的租客，改建“鸽子笼”的二房东……
看起来，无论房主、租客、员工们有多么无辜，最后也只能由市场中的这群人，为这场声势浩大的“长租公寓暴雷”买单。
谁来解决长租公寓的发展难题？
据不完全统计，2018年至今，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓企业已经超过了100家。如果我们秉承善意的观点，认为这些企业的出发点，是为了解决住房问题，经营不善或暴雷是客观因素，那么显然，这个行业本身存在着特定的发展难题，而其中重点在于，经营长租公寓的企业“没钱”且“没钱赚”。
“没钱”在于缺少发展的资金，“没钱赚”在于行业利润微薄。
住房租赁市场具有典型的资产流动性差、行业平均收益率低、融资规模大、资金回收周期长等难题。想要发展必须要借助外部融资，也就是“加杠杆”，发达国家成熟的住房租赁市场同样如此。
但是，杠杆并非是用消费贷加在消费者头上，而是鼓励金融产品创新，特别是住房租赁证券化产品REITs。美国2018年末的住宅REITs 总市值高达1307 亿美元，远超住宅开发总市值407 亿美元；同期，日本的住宅租赁REITs 超过14万亿日元，REITs是发展住房租赁市场最重要的融资渠道。
相比之下，国内的长租公寓根本没有有效、稳定且大规模的融资渠道。自身无法融资的长租公寓，打着“金融创新”的旗号发展“租金贷”，也不得不说是一种对现实的嘲讽。
“没钱”的同时还“没钱赚”，目前我国租赁市场租金回报率仅在2% 左右，北、上、广、深则更低。而日本公寓租金收益率平均在5% 以上，德国是3%-5%，都远超其本国十年国债收益率。
解决办法在于税收优惠制度。例如，英国规定二套房用于出租可以免征一定的房产税，出租产生的相应费用还可以用于抵扣收入所得税。德国政府更加直接，对所在行业减免相应的税费和资本利得税。根据华中师范大学陈立中等人的研究测算，我国目前住房租赁税率普遍在6%-16%，经营住房租赁的企业普遍处于亏损边缘。这种普遍亏损、盈利难的问题，客观上也推动长租公寓从其他的方面谋求回报。
因此，不解决融资难和盈利难的问题，长租公寓难谈长远发展。
综合来看，长租公寓目前既存在生存问题，更存在发展问题。针对这些问题的对策如控制好资金池的风险，限制用租客的消费贷给长租公寓“加杠杆”；管理好长租公寓融资风险；提高长租公寓的准入；保障租客、房主的权益；提供政策解决长租公寓融资和盈利问题等。
解决长租公寓暴雷的问题，看起来既简单又很难。
无论如何，只是希望朋友圈和社交媒体上，不再有被迫雪天搬家的“打工人”。
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