购房按揭该怎么选?等额本金比等额本息好?从业10年的经验之谈!

发布时间:10-1817:11

买房对于大多数人而言都是人生一件大事,但很少人可以为这件大事一次性买单,相信有80%的人会通过按揭来支付房款,无论从哪个角度来想,按揭买房的确“百利而无一害”,但在办理按揭买房的时候,相信许多人都面临过纠结,等额本金和等额本息究竟该选哪个好?是否应该提前还款?接下来飏先就拿个人经验给大家深度解读一下这两个问题究竟该如何看待!

等额本金和等额本息该怎么选?

在办理购房按揭的时候,相信大家都犯过纠结,最终肯定大多数人选择了等额本金!为什么飏先敢这么武断的认为大家会优先选择等额本金呢?因为飏先身边有许多亲戚朋友都是选择等额本金,选择的道理也很简单,他们都看过网上“专家”的解释,认为等额本金是最优选,但事实真的是这样吗?

飏先为了解开这个疑惑,特地上网查了这些“专家”对于等额本金和等额本息的解释,果不其然,这些“专家”的解释中,三句不离“通货膨胀”,五句不离“货币贬值”,乍一听还挺有道理,但事实真的是这样吗?我们不妨来看看“专家”最常用到下面这张图片。

乍一看,等额本金前期的确本金还得多,而且每期都一样,但20~30年后整体利息还得少,而等额本息前期本金还得少,但利息还得多,似乎像银行不想我们提前还款,故意将利息都放在前几年,“专家”也由此推出等额本金是最优选!但事实并非如此,这张图极易让人产生一种错觉,其实等额本息和等额本金本质上是一样的!

我们举个例子,假设贷款300万买房,你会发现无论是等额本金还是等额本息,首月还款的利息都是一样,而第二个月等额本息会多还20元左右,这是怎么回事呢?仔细对比你会发现,等额本息在第一个月的本金比等额本金少还约5000元,假如我们拿着少还的5000元去银行买年化收益4.9%的理财产品,一个月的收益也差不多是20元!所以,等额本金和等额本息本质上并没有区别!

那等额本金和等额本息究竟该怎么选呢?飏先在这里有些经验之谈:如果你付完首付后,手头宽裕,并且没有好的投资渠道,那就果断选择等额本金,如果有更好的投资渠道可以选择等额本息,但要确保投资收益可以超过银行的利息;再者,如果你付完首付后没什么钱了,乖乖的选择等额本息,压力会小很多。

提前结清房贷更划算?

飏先在这里可以很负责任地跟大家说,无论你什么时候结清房贷对于银行而言,都是一样的!不要轻易听信一些关于提前结清房贷的“阴谋论”!你可能看到过网上这些传言:“20年等额本息第六年,等额本金第五年;30年等额本息第八年,等额本金第七年的结论”,又或者有人会说,无论是等额本息还是等额本金,当还款年数超过一半,利息已经还了大半,没有必要提前还款!我可以很负责任地告诉大家,这些都是谬论!

其实无论是等额本息还是等额本金,之所以后半程利息越还越少,主要是因为本金变多了!我给大家来个比喻,假设我向银行借了100万,已经还了60万,现在还欠40万本金,突然我中彩票了,意外得到了40万,现在要不要还这40万和前面已经还了60万没有一点儿关系!现在只取决于你这40万是否有更大的用处。

简单来说,你手上有更好的投资渠道,收益可以跑赢银行的利息,那自然就不着急还这40万。但假设你没有更好的投资渠道,你完全可以选择提前还款,毕竟通货膨胀一直存在,如果不提前还不经要受货币贬值的损失,还有受利息的损失!房贷也一样,要不要提前还款,主要看你有没有能力提前还款,又或者有没有必要提前还款,和前面已还的本金没有任何关系!

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