购买房子,如何从开发商品牌判断未来房价的增值潜力

发布时间:20-09-2622:26

本专栏从这一讲开始进入第4个部分"市场板块" 。在影响房价的四大板块中,市场板块是最接近价格真相的一部分内容,包含:开发商品牌、市场供应、产品结构、项目质量、地段与配套、人口与消费、价格走势等方面的内容。这堂课讲“开发商品牌”对购房的影响。

什么是品牌

所谓品牌,简单地说,就是指消费者对一个企业及其系列产品的认知程度。一个企业品牌的树立需要很长的时间,它是市场目标人群对一个企业及其产品、售后服务、文化价值等一系列综合价值的评价和认知,是一种信任。

一个好的品牌往往能够为产品产生增值效应,给品牌拥有者带来溢价,这是企业的一种无形资产。因此,很多企业总是在自己发展的过程中用各种这样的方式来包装、推广、树立自己的品牌形象。

有品牌的商品能够产生很高的附加值,比如说我们看到的一些名牌服饰,化妆品、奢侈品等,品牌越强,商品的溢价能力越高,这中间除了他们的开发成本,生产成本,营销成本等等之外,很大一部分就是他们的品牌附加值。

房地产品牌

对于房地产的开发商而言,品牌也同样具有很高的附加值,比如说在宋卫平时代的绿城房产,就因为他始终专注于房地产楼盘的品质,将产品做到一丝不苟、精益求精,被公认为是一个产品至上的完美主义者,因而在圈里"绿城品质"有口皆碑,同样的地段,只要是绿城的房子可能都会比别人高出10~30%的溢价,而且常常比别的楼盘销得更好,这就是"品牌价值"带来的效应。

这些年来,随着进入房地产市场的企业越来越多,开发越来越成熟,慢慢地这个市场就开始分化,一些开发商逐步形成了自己的特色,因而这些房地产品牌的识别度也越来越高,比如万科主要以开发住宅为主,万达主要以开发商业地产为主,华侨城主要以做文旅地产为主等等,另外,在产品的建筑特色、风格、质量、等等多方面,这些开发商也都慢慢形成的自己的风格。

以品牌判断房价行情的方法

如何通过开发商品牌来掌握房地产市场行情,这主要可以通过以下几种方式来判断。

我们按照两种分类法,对房地产企业进行归纳:

一、按照地域范围划分,可以把房地产企业分成:1、本土企业;2、外来企业。

本土企业,就是指在当地发展起来的、目前依然扎根在本土进行开发的房企。这里面又分两类型,1、对外扩张的脚步还很小,还没有形成全国性规模的企业;2、由本土发展起来的全国性大型房企。

外来企业,也有两种类型:第一种,为外地来的中小房地产企业,主要目标市场在外地,新进入当地进行房地产开发;另一种是全国性大型房企,但是此前没在这个城市搞过房地产开发。

二、按照房地产企业的规模来分,主要分:1、大型全国性房企;2、中等规模房企;3、创业型房企三种类型。

从名称上可以看出来,全国性房企的实力最强,中等规模房企的实力次之,创业型房企的实力最差。

把上面的两种分类方式结合起来,形成几个组合,就可以对房价行情做出比较合理的分析判断:

1、 从本土发展起来的大型全国性企业,在本土的品牌价值最高,说白了,本土是这些企业的老根据地,无论如何这些企业不会去破坏当地的企业形象,再加上是本土发展起来的,因而对本土的资源掌控的比较好,所以,这一类企业开发的楼盘,无论地理位置、建筑设计、工程质量等各个方面都会比较过硬,这种楼盘最有潜力,未来保值增值的空间也最大。

2、 属于本土的中等规模企业,这种企业深耕本地市场,本地是他们的主要目标市场,因而也就尽量做好产品,尤其在本地已经有多个楼盘的成功开发经验,这种房地产公司在本地也会比较可靠,在当地的品牌价值仅次于全国性房企,因而,在当地目标人群中的认可度会比较高,楼盘的品牌溢价也较高。

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