孙宏斌的小算盘

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发布时间:08-0817:55

作者|周超臣

头图|CFP

8月6日晚,融创中国(01918.HK)发布公告称,建议通过全球发售及向股东分派少部分股份的方式,分拆附属公司融创服务的股份于香港联交所主板上市。同日,融创服务控股有限公司(下文简称“融创服务”)发布招股文件,正式启动上市计划。招股书显示,IPO承销商为汇丰银行和摩根士丹利。

融创表示,目前该公司拥有融创服务100%权益。待建议分拆及上市完成后,融创预期将拥有融创服务不少于50%权益,而融创服务将仍为融创的附属公司。分拆集团主要从事提供物业管理服务、非业主增值服务及社区增值服务。

其实早在7月21日,就有外媒报道称,融创正考虑在香港就10亿美元物业管理业务进行IPO。不过融创服务未在招股书中透露具体募集金额。

根据融创服务招股书,2019年融创服务录得营业收入28.27亿元,同比增长53.5%;同期录得净利润2.7亿元,同比增长175%。另外,2017年~2019年,融创服务分别录得营业收入为人民币11.12亿、18.42亿和28.27亿,年复合增长率为59.5%;同期录得利润分别为0.43亿、0.98亿和2.7亿,年复合增长率为150.7%。

招股书显示,截至2020年5月31日,融创服务合约总建筑面积达2.27亿平方米,2017年底至2020年5月的年复合增长率为76.5%,覆盖中国29个省、自治区及直辖市的126个城市;在管物业635处,包括405处住宅物业及230处非住宅物业,在管总建筑面积达1.01亿平方米,2017年底至2020年5月的年复合增长率为95.2%。

融创于2020年3月27日发布的2019年业绩报告显示,2019年融创实现营业收入1693.16亿元,同比增长35.73%;实现归母净利润260.28亿元,同比增长57.11%;实现合同销售金额约5562.1亿元,连续三年在地产行业排名前四。

作为对比,融创服务的营收和净利润基数很低,跟融创总营收和净利润比,连个零头都不算。

无巧不成书,就在上周五,中国恒大(03333.HK)发布公告称,正考虑可能分拆其物业管理服务及相关增值服务业务(“物业管理业务”)于香港联合交易所有限公司独立上市。

据不完全统计,2020年以来,已经有超过15家内地房企分拆物业管理业务,拿到港交所IPO或递交了招股书。

虎嗅上周五在《中国房企的港股“炼金术”》中表示,最近国内房企仿佛商量好了,争先恐后把物业管理业务分拆出来拿到香港上市,“颇有大干快上抢时间窗口、一起去港股淘金的既视感”。

原因何在?

虎嗅当时分析认为,这可能跟今年政府是把老旧小区改造写进了政府工作报告里,2020全国各地计划改造城镇老旧小区3.9万个,涉及居民近700万户,据统计,全国共有老旧小区约17万个。专业物业管理的缺失一直都是困扰老旧小区治理提升的难题,老旧小区改造后,必然引入专业化的物业管理,从而释放出巨大的市场需求。

但现在来看,这是个非常不成熟的分析,也是个相对很次要的因素,因为大家都知道物业管理是慢功细活来钱慢。融创服务发展了16年,其年营收才28.3亿元,远不及用砖头瓦块盖房子来钱快。

更大的背景是政府对房地产市场的新一轮调控,政府三令五申“房住不炒”,势必抑制房价和交易量。如果卖不掉,放在那儿就是一堆砖头,开发商前期拿地盖楼投入的钱就无法收回。这或许也解释了疫情期间恒大天天打广告打折卖房,目的就是尽快回流现金,避免资金链断裂。

冯仑曾表示,房地产公司兼顾增长和安全性方面有三个指标——

1)土地储备够用2~3年,不要买太多。对于开发类的地产公司,财务安全边界一直有一个经验数据:销售额是净资产的2~3倍,如果超过3倍以上就只能加杠杆,这就带来了风险;

2)总资产负债率应该在30%~50%是安全的,不要高于70%,中国大陆房企的总资产负债率大部分都在70%,而香港都在50%以下;

3)净现金流为正。

虎嗅投研曾在3月28日《四问融创:营收利润双增长背后,质量成色如何?》中分析认为,“融创以高于同业的财务杠杆得以迅速扩张,资金运用较为激进,导致目前的偿债压力较大。”从同业的比较情况来看,融创的净资产负债率远高于同业水平,在2019H1达到了992.05%,几近中国恒大的2倍。

万科、碧桂园、恒大和融创的净资产负债率对比

截至2019年12月底,融创的总资产负债率为63.3%,较2018年末的59.9%上升了3.4个百分点。对标冯仑给出的30%~50%的安全区间,融创的总资产负债率还是偏高了。

融创当下最大的风险是财务杠杆和资金成本偏高,现金流压力大。所以,在今年3月27日的融创中国2019年业绩发布会上,融创中国创始人、董事长孙宏斌告诉投资者,融创今年要做三件事:1)调融资结构、降融资成本;2)处置一些持有资产;3)拿地要拿对地方、拿对时间。

总结起来十个字:降杠杆、减负债、回流现金。对房地产公司来说,成功的因素也是导致它失败的原因。高增长的时候是买买买,等市场和环境突然变化的时候,企业唯一活下来的办法就是卖卖卖,就像王健林那样壮士断腕。包括但不限于:卖地,卖期权,卖项目,卖房子(房子打折也要卖掉,像恒大那样)。

“处置资产是今年融创要做的比较坚决的一个事。”孙宏斌说,“今年6000个小目标,很轻松。”

孙宏斌还透露,2019年底,融创卖掉了一个酒店,另有4个酒店短期内也会成交,接着还要卖掉一些商业和乐园。2017年7月,意气风发的孙宏斌花了438亿接手了万达13个文旅项目。

作为有名的购买狂,孙宏斌对政策的研判能力并不比王健林差。在去年底举行的民生银行不动产金融年会上,孙宏斌做了个演讲,对当前的宏观政策进行了解读,他判断——

1)不让经济过度依赖房地产或成为“国策”。“为什么?这个行业太大、太重要了,占的资源已经太多了。这个行业及相关行业在整个GDP中要占到30%;这个行业的卖地收入加上税收收入占整个财政收入的40%;这个行业的贷款,占28.9%,加上其他行业贷款,用房地产做抵押的,是50%。”孙宏斌说。

2)这轮调控会持续很长时间。孙宏斌说:“新形势就是这次的调控,第一句话是钱不能去房地产,第二句话是房地产不能作为经济刺激的工具,第三句就是这一轮调控加上上一轮限价,这是一个长期的行为。这是从国家政治高度和国家战略,所以不能有侥幸心理。这轮调控,基本上会持续很长时间。”

3)今后想增加负债是几乎不可能的。“这种管理下,这个行业的杠杆肯定在下降,因为你限价,把整个行业的风险定住了,把建设总量控制之后,把杠杆率降下来了,这些调控任何都是有利的。”孙宏斌说。

孙宏斌的上述解读或许解释了为什么今年以来,房企都着急忙慌地想把物业管理业务分拆出来单独融资上市——

一方面可以继续有资本故事讲,加上港交所物业板块动辄30~50倍甚至更高的市盈率,要远高于房地产2~3倍的市盈率,房地产股被严重低估。这也再次说明了卖服务要比卖砖头瓦块更有想象力。要不俞敏洪谈到为什么不做房地产时怎么说“现在新东方两个上市公司加起来市值大概2000多亿人民币,很多房地产公司可能还到不了这个价钱”呢。

另一方面,房地产企业现在多融点钱以应对未来的不确定性,这样也更安全一些,甚至还可以左手倒右手、拆东墙补西墙。

祝融创和孙宏斌好运。

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