售楼处里的潜规则，开发商不说的我来说
章哥说买房2020-06-18 07:38
我是章哥，北京房地产圈从业二十年，通晓业内的一切门道，用二十年的经验帮大家答疑解惑并分享投资方法论。
章哥说买房微信公众号提问。
提问：
章哥好，本人刚需小白，虽然买过房，但却是二手房，对新房实在没经验。这几天一直在售楼处看房，请问有什么应该注意的吗？
回答：
售楼处的开发商的大本营，其秘密和套路都隐藏在其中，只不过买房人很难发现罢了。那我就简单讲几个应该避免的坑，千万要小心，别被忽悠。
1、 房子到底从谁手里买？
同一个楼盘，能有N多个机构都在卖。除了售楼处，还有中介、看房团、网络平台、私人定制，甚至是朋友介绍。那到底应该怎么选择。
其实这只有两种渠道，售楼处的是自营团队，剩下的全叫渠道商，也就是分销商。不要听分销商口中说的承诺，没有任何意义，开发商根本就不会承认。更不要相信他们所说的能打折更便宜，手中有特价房源什么的。如果真的有，那就说明这个楼盘非常的不正规，干脆放弃。
价格系统，是所有项目的重中之重，只要是正规的开发商，必须保证内外统一，决不能有任何区别。否则就一定会造成跳单、抢单、挖墙角的事情，将造成营销系统的混乱，更加影响销售，甚至能把客户给吓跑了。
所以，如果是家庭购房，可以分成两组。一组直接去售楼处，一组挑选一个比较正规的渠道商。两组分头行动，各自打探底价和优惠条件。一般来说，在售楼处砍价是比较困难的，因为太容易了反倒让买房人不放心。而渠道商相对容易的多，经常一上来就报出底价和优惠条件。
其实到最后，两边的价格都是一样的，不会有什么差别。反正无论在谁手里买，最终底价只要一致就行。但是如果渠道商让交其他的钱就要小心，因为肯定是不能计入总价，而且一旦交了钱，想反悔可就要不回来了。
2、 即使是直接去售楼处，也不要轻易相信售楼员的那张嘴
所谓的自营团队，其实大部分也是外包给一些代理公司的，开发商图的就是省事，这些公司还更专业。
但是，这些公司的人员流动性也非常大，而员工为了尽快卖出房去，经常什么都敢说，什么都敢承诺。反正最后都是开发商的事情，与其无关。甚至可以这么说，除了那几家最大规模的房企，其他的开发商都会外包，其忽悠手段也就更多。
比如所谓的地铁盘，如果售楼员说“近地铁”，那几乎就是几公里之外了。如果说“有地铁”，那就跟没有一个样。他们手中的规划图，或是几个版本拼凑的，或是干脆就是过期的，根本不能信。
所有的规划和配套，眼见才能当真，必须是已经开工的才算，否则都干脆不要信。
3、 沙盘
这种宣传工具，在房子还没打地基的时候就都做好了，那准确性与可信度可想而知吧。甚至可以这么说，除了地块规模、主要干道、成型的配套和一期楼栋的位置，其他的都有可能改变。
尤其注意一点，如果沙盘上有大块的空白区域，那很可能就是二期待建地块，是否会影响限售楼栋的交通和阳光遮挡，谁也说不清。
甚至有的开发商更狠，明明是已经开建的楼栋，偏偏用一小块透明材料给标注一下，根本不特意说明。让买房人觉得那里是空白，高高兴兴的选了房。其实呢，到现场才会发现，这栋故意隐藏的楼，才是人家真正留着的楼王，遮挡了后面的景观与阳光。
4、 户型图
一般来说，户型图都是比较真实的，其面积和尺寸不会与实际有什么差距。但要注意一点，所有户型图都不标出墙体的厚度。也就是说，如果你严格按照图中的尺寸去定家具，那大概率是根本放不进去的。一堵墙一般20-30cm宽，比划起来似乎没多大，但是两堵呢、三堵呢，加起来可不是小数字。
这点在户型模型上也一样，所有的模型，墙体用的都是透明板，看上去宽敞透亮。而实际呢，其墙体也用的是最薄的板子，目的就是要让房间显得大。
5、 得房率
这是很多人所忽视的，但是买房买的不就是面积吗？虽然北京从2003年起，就规定了新房必须用套内面积计价。但实际上除了填合同与拿房本，跟么没人跟你说明套内面积，买房人自己一般也不注意。
开发商偷面积，基本上是不可能从套内偷的，实在偷不着什么。而公摊就不好说了，比如他们为了显得高档尊贵，会把大堂做的宽敞高大，但这都是要记入公摊的啊，相当于业主拿钱买了大堂。
更有的开发商，把明明应该是分离单建的用房，故意和楼栋连起来，这就算这栋楼的公摊了。因为每栋楼的公摊都不一样，都是单独计算的，只要有连着的就算。
也就是说，必须问清楚目标楼栋的公摊，否则表面上看着面积挺大，实际上大出来的是公摊。
总结：开发商的各种套路说不清，售楼处里藏着各种秘密。比如价格、优惠条件、补充条款等等，套路更多，等你到了那个阶段再讲给你听。
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