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谈建筑总图
建筑总图即建筑基地的总体布局,具体表达新建房屋的位置、朝向以及周围环境(原有建筑、交通道路、绿化、地形等)基本情况的图样,包含容积率、建筑密度、建筑间距、日照等重要信息,是建筑中最重要的设计内容。
建筑总图作为建设项目最基础的内容,虽然只有简单的建筑定位及竖向图纸,却包含了开发商最深层次的开发逻辑,其重要性表现在:
(一):建筑总图影响建设项目的成本高达80%以上。
拿地决定了项目生死存亡,建筑总图决定了项目成本的80%以上,施工图设计完毕基本上项目80%~90%的成本已经确定,到最后的施工阶段,设计变更及工程洽商的建安成本变动都可以控制在3%以内甚至更低,所以建筑总图的排布对建设项目的成本控制意义重大。
(2):建筑总图体现了开发商的运营思路。
建筑总图定位体现了地产营销思维和设计研发思维,是地产销售和设计创意博弈的产物。地产营销最接近市场前端,具有敏锐的市场嗅觉,而设计产品要有一定的产品前瞻性和艺术性,营销思维和设计思维的平衡是一个总图该有“品质”。
另一方面,设计研发部门和成本部门的碰撞,又造成了设计研发要在成本的基本框架中工作,即设计要做到成本适配而不是超配或减配造成项目运营困难,成本永远是总图设计的紧箍咒。
第三,财务的思路、客服物业及工程开发的思路都会在总图中体现出来,财务税筹要求、客服管理、工程进度要求都要与设计思路碰撞,影响着总图的建筑布局。
最后,政府相关部门的政策、制度、法律法规也会制约建筑总图布局,体现着政府和开发商在“利益方面”的博弈。
作为项目最基础、最根本的“架构”,建筑总图无一不体现着大局观、运营观、统筹观,以及商人最核心的“利益”和“风险”观念。建筑总图要确保货值最大化、销售无压力,也要平衡利润和风险,这是最基本的操盘要求。
- 02 -
建筑总图的控制
No.1
项目运营和建筑总图
2.1 项目运营与建筑总图
项目定位不仅反应了营销对项目地块的解读、价值点发掘(SWOT分析)、产品需求等方面的内容,更加体现了开发公司对整个项目的经营定位要求。
图片来源:《财务视角下的房地产运营管理》 郭仕明
现金流型项目的运营思路:现金流型项目基本上以高周转为特点,保证项目快开、快销、快速实现现金流回正,现金流项目对地货比要求较高(地货比要30%以下,否则难以实现快周转,对股东的资金占用较小;建筑总图的基本排布逻辑要以“快”为基本准则,营销道具的呈现要早实现,早蓄客,早开盘,所以样板间、售楼处及景观展示区要与车库、高层建筑脱开用来实现高周转,其他方面的设计更是要以高周转为目的,有时候牺牲项目利润带来项目的高周转也是现金流项目的操作手段,利润最大化并不是这类型项目的最终目的。(衔接进入:谈地产设计管理与高周转)
利润型项目的运营思路:对于一二线城市的高地价项目,地货比普遍较高(地货比50%以上),股东的资金占用较大,很难进行项目的高周转,那么利润性项目的经营周期就会较长,项目的利润最大化就是这类型项目的最终目的,此类型项目的产品设计要追求利润最大化,项目成本要讲求不均衡的成本投入,营销、设计、成本及施工等后续更是追求精细化的管控,以项目品质带来更大的利润空间为运营策略。
均衡型项目的运营思路:运营思路居于现金流型和利润型中间,讲究不平衡使用容积率,一面确保快速的现金流,一面要追求利润最大化。
此外,还有开发商细分出创新性/示范性项目的运营思路,不一而足,无论开发商选取什么样的总图布局,最核心的思路依然是满足最基本的运营思路要求,运营思路要指导方案设计。
No.2
项目分期
2.2 项目分期
项目的分期要与开发商的实力相匹配,一般来说项目总建筑面积大于10万平以上时,就需要项目进行分期,此外项目分期还要统筹考虑:
开发资金的占用,前期费用如果投入过大资金占用较高就无法实现“滚动开发”;销售策略:
销售速度:项目分期如果过大,去化速度较慢,就会形成大盘内各楼栋同质化竞争,此时就需要进行分期开发,保证项目的销售速度与分期开发速度相匹配。
风险考虑:项目产品入市后,不可避免的遇到市场需求与产品之间的问题,如果产品适销最好不过,如果产品不适销,那么分期开发显得很必要,可以在后续分期中实时修正产品策略。
规划布局:有的项目天然就被绿廊、河道、规划道路等规划条件分隔,分期开发就无法避免。
【案例】:来源绿地集团
分期问题:
原方案项目分期未考虑地下车库的范围,且分期界面不规则,交界面复杂,成本投入高。优化方案分期建设规模与地下车库结合度高,分期施工界面规则,有利于组织。
分期控制要点:
项目分期规模需与地下建筑相匹配,根据开发时序合理设置相关配置,从而减少施工难度和控制施工成本。分期开发的地块规整、大小适中,有利于施工组织,节约成本。
No.3
项目资源最大化
2.3 项目资源最大化
项目资源,我分为外部资源和内部资源。
外部资源:外部配套、道路交通、景观河道、山体海景、市政配套等不属于项目用地范围内却可以带来较大流量,需要深挖外部资源带来产品溢价。
内部资源:可以分为地块内的核心景观、面宽资源、场地资源以及企业自身的IP都属于内部资源,此部分资源也要实现资源利用最大化,产生最大化的产品溢价。
2.3.1 外部资源最大化的案例
【案例】案例来源网络
此项目南高北低,景观资源利用最大化的逻辑:
1、地区改善需求较大,购买力较大。假定景观的总户数基本固定的条件下,景观高溢价区(临近景观资源)应该布置高溢价的产品,满足溢价能力强的高端产品货值最大化。
2、如果此地区的购买阶层购买力不强,高端产品未必能实现高溢价的能力,那么在建筑总图排布的逻辑上就需要变化,景观资源给到高层建筑上,让更多的用户可以享受景观需求加快产品去化,实现高层产品买景观、地层高端产品卖”赠送“。
沿湖北岸、沿湖东岸被高端产品的高层占据
2.3.2 内部资源最大化的案例
当项目外部资源不具备较强的溢价空间,那么内部资源需要充分挖掘以实现更大的溢价空间。
【案例】内部景观资源最大化
图片来源网络:中心景观最大化
通过组团内部的景观资源打造,可以提升项目的产品溢价,提升总货值,这在南方地区较为常用,主要是因为南方温度适宜植物生长,可以形成良好的景观效果,所以南方对高层建筑中心景观的规划打造,业主容易接受。由于北方地区气候的影响,这种规划布局有一定的风险性。
【案例】企业自身IP的最大化
企业的产品力永远是最重要的核心竞争力,表现在:第一,提高产品的溢价能力,降低前融;第二,同样价格下,加快去化速度。企业品牌的张力,永远是企业最大的价值挖掘点。
比如万科的”好房子“、金茂的科技住宅、朗诗和当代的绿色建筑、泰禾的院子、龙湖的景观、绿城的小镇都是企业的闪光的名片,到哪里都不会丧失竞争力。
地产黄金时代的高周转、低质量时代已过去,白银时代下的高质量、高品质需求会越来越强烈,企业品牌的打造已成为最重要的软实力。
金茂12大科技体系
No.4
建筑竖向
2.4 建筑竖向
建筑竖向是建筑总图中重要的内容之一,不仅仅牵扯到大量的成本,而且关系到产品的布局。充分研究竖向,表现在:挖掘建筑竖向的潜在溢价,尤其是山地项目竖向是规划,产品布局紧密结合地形特点提升价值潜力;竖向还牵扯到土方平衡问题;竖向对地下建筑的排布影响重大,直接制约着开发速度。
【案例】规划尊重场地/地下条件,提前摸排场地条件规避风险
图片仅作参考使用,不特指某项目
项目建设初期未及时发现此区域为人工填海造地,地质分层不均,直接导致桩基工程增加1260万元,基坑围护增加6773万元。
【案例】案例来源网络
某拟拓展山地项目占地1200亩,高差达100米。
方案一:方案使用坡地别墅,并尽量利用红线内坡度较小的区域,使项目的土方量尽量小。
方案二:方案使用平地别墅,尽量利用红线内用地和红线外放坡,项目土方量较大。
不同的竖向场地设计代表着不同的土方成本,一定要慎重对待。
No.5
根据项目定位,成本适配
项目定位之后,建筑方案的排布按照货值最大化或利润最大化的核心指标,进行方案的穷举,选择与开发运营思路最佳匹配的方案进行展开。方案的开展还有一条重要约束条件,即成本适配原则,表现在产品的档次与产品的售价和利润相匹配。其内容表现在:
5.1 不可牺牲容积率,这是红线。项目一定要满容,各阶段的面积测算要统一、顺畅性,投资测算版、拿地版、概念方案版、实施性方案、施工图面积、预测绘面积、实测面积要作为核心数据统一归档和留存。
5.2 建筑密度等参数是否用足,看规划布局。建筑密集决定了建筑的”疏密程度“,建筑密度低,建筑占地面积小,楼间距、日照都较好;建筑密度高,建筑占地面积大,建筑楼间距和日照差,各有利弊。住宅项目是否用足建筑密度,以货值或利润最大化为前提;商业项目尽量用足建筑面积,因为层数越少,人流导入越顺畅,商业的存活率越高。
5.3 可售面积(定义来源:金科地产)
可售比=可售面积/总建筑面积。
可售面积:包括住宅(含底商)、公寓、有产权的会所及其它可供销售的面积,不包括户内
赠送面积;不可售面积:地下室(含夹层)、架空层、垃圾房、物业用房、警务室、幼儿园、学校、设备用房等配套面积,车位不论有无产权,一律计入不可售面积。
控制可售比,一是提高地上的可售面积,减少配套用房面积,二是降低地下储藏和车库的面积。即使同一体量的项目,不同可售比直接影响着实际的建安成本,决定了项目的售价。设计控制主要表现在:适当赠送面积,控制地下车位公摊等。
比如某项目总建筑10万平,A项目可售比75%,B项目可售比70%,当地的高层建安成本均为2500元/m2,A项目建安成本的可售面积均摊为2500/0.75=3300元/m2,B项目的建安成本的可售面积均摊为2500/0.7=3571元/m2,实际建安成本相差271元/m2,整体的建安成本相差:271*100000=2710万,平均每提高可售比一个百分点建安成本降低55元/m2.
5.4 其他:严控结构性成本,重视敏感性成本(成本不均衡投入),关注功能性成本。成本投放要策划先行,重点投放。
根据《成本致胜:微利时代再造房企核心竞争力》一书,上述七项的刚性成本如下:
除了刚性成本,还有敏感性成本需要控制,比如窗地比、体形系数、绿色建筑、装配式建筑、等等,具体参考文章:甲方大法之限额设计控成本
5.5 成本适配与产品线匹配
成本适配要与方案定位相匹配,各大地产在方案阶段的成本投放都有相应的限额设计,参保利置业集团住宅产品建造标准,如下图:
资料参考:保利置业集团住宅产品建造标准,来源网络
建筑总图的重要性及控制手段很难用上述篇幅简单描述,其总图的控制也非一个部门可以决定,全员重视建筑总图对项目的开发至关重要,上述抛砖引玉,如有不妥请指正。
来源:胖栋有话说(ID:RealEstateDesigner)本文已获授权,对原作者表示感谢。
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