三年一涨不会再出现了,楼市已彻底告别小周期

微观楼市

发布时间:05-2309:29

以上,是我整理的从2014年到2020年,这7年间有关房地产方面的内容。

今年,很简单,概括起来,其实只有两个短语:

房住不炒、因城施策。

每一年的表述,都对当年的房地产市场走势有着很大的影响。

往前梳理一下:

2019年:完善住房体系,改造老旧小区,推进房地产税立法。2018年:房住不炒,长效机制,共有产权房,租购并举,推进房地产税立法。2018年和2019年的背景大致相同,经过了2017年的全国各大城市数百条调控措施"下饺子",全国房地产市场已经构建起比较完善的调控体系,所以从2018年开始,腾出手来,真正构建长效机制,比如不动产统一登记全国联网,网签全国联网,信贷全国联网(早就实现),包括房地产税。

2017年:房住不炒,长效机制,分类调控,遏制房价过快上涨,增加住宅用地,货币化安置。背景是去库存出现了扭曲,降息降准释放的购买力首先爆发于一二线城市,大量三四线城市库存压力仍然很大,从此进入因城施策阶段,希望遏制一二线城市投机投资需求,支持三四线城市去库存,并首次引入货币化安置,加快三四线去库存。

2016年:支持刚需和改善性需求,因城施策,去库存,租购并举,扩大公租房保障范围。背景是房地产库存压力巨大,2015年央行启动5轮降息并多次降准。

2015年:支持自住和改善性需求,实物保障和货币补贴并举。背景是2014年以来,房地产市场快速发展,各地大规模增加供应,库存压力开始凸显。

2014年:增加中小套型商品房和共有产权房供应,抑制投机投资。背景是2012年下半年众多城市逐步放弃限购,2013年房地产市场进入快速反弹阶段,刚需买房越来越困难。

2020年的表述,其实更加简单的,房住不炒,因城施策,当然更多人关注到的是没提"房地产税"。

如果没有这次疫情,房地产税可能还是会带一句,但也就是带一句而已。

这只是个小插曲,因为即便提了,落地也是很遥远的事,关于这一点,相信大家都已经有了共识。

为什么只保留了房住不炒和因城施策,疫情其实也不是最重要的原因,更重要的原因其实是跟房地产市场的现状有关。从2017年暴风骤雨,到2018年和2019年不断完善,房地产市场已经基本告别"小周期",进入长周期,个别地方可能还会有点小波澜,但大局稳得不行。

在这种情况下,巩固之前的成果就好。

实际上,越简练,地方就越高兴,因为可操作空间越大,无论什么操作,都可以解释成"房住不炒和因城施策"。

比如深圳这段时间对房地产市场的干预,其实大的调控政策完全没有做修改,只是在市场层面给个警告,别捣乱,下架高价二手房房,暂停几个项目的网签和备案,甚至吹风"房地产税"等等。

现在的深圳,市场又趋于稳定了,二手房市场的确有一轮涨幅,开始呈现由西向东蔓延的趋势,但涨幅已经基本透支,已经进入平台期,这种市场层面的"警告"起到了良好效果。

类似的情况也出现在北京。过去两年,北京大规模出让限竞房,并附加7090政策,从2018年开始,北京楼市新房供应全是限竞房,户型高度雷同,价格也很集中,这导致靠近6环的这些项目去化面临巨大压力。别看有几个网红盘,但大部分项目去化都很困难,2018年开盘的项目,现如今都已经成了现房项目了,有的还有一半都没卖掉。

为什么北京楼市在今年初又声讨了一波"高价渠道费",房子不好卖,产品高度雷同是很重要的原因,掌握客源的这些大大小小的渠道,话语权自然很高。

现在积极的变化表现在土拍上,今年明显加大了不限价地块的投放,房企也非常踊跃,溢价率很高,似乎又回到了过去那种新面粉比老面包更贵的情况了。但你自己观察会发现,北京的市场正在被切割。

刚需依然有大量的限竞房可以买,共有产权房项目也不少,而且总体是临铁房。一些开发商也尝试开发迷你户型,让那些首付不足的刚需也有机会买得起房子。比如几十万的首付,北京也有机会买上一套房。

而那些不限价的项目,地段优越,属于高端改善性项目,丰台的金茂府,中海甲叁號院,刚刚包圆分钟寺四块地的合生创展等等,这些未来都是要挣有钱人的钱的项目。

这种变化是有必要的,刚需有保障,至少未来两年都不会缺刚需房,腾出一些空间供应一些豪宅也是很正常。这是多赢的,城市有更多收入,房企有得挣,不同的人也都买得起自己想买的房子。

仔细想想,这不就是市场在逐渐掌握更大话语权么?当然,底气又在,房地产不会重蹈过去的"三年小周期"了,平稳发展是完全可预期的。

包括提高县城公共设施和服务能力,老旧小区改造,其实也能看得出背后的市场化考量:

1、县城有吸引力,农民才会愿意主动进城落户,才能推进高质量城镇化,不是么?

2、老旧小区改造,才能激活二手房市场,加装了电梯的老破小,你才稍稍有点动力去买,不是么?二手房交易量增加了,腾出来的需求又可以去买新房,而二手房交易量增加,又能增加住房供应不是么?市场才能平稳健康发展,不是么?

风雨之后,终见彩虹,房地产终归还是"市场"。不用讲太多,干就完了。

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