土地是房子的根本,5分钟读懂中国的住宅土地制度

发布时间:05-2111:11

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土地被称为房地产市场的一级市场,土地供给的数量决定未来房子的供给数量。同时地价也是房价的重要组成部分,土地在交易过程中,如拍卖的价格,最终会传导到房价中去。

在我国的房地产市场中,土地市场是一个比较特殊的市场,地方政府通过规划的制定、修改,把农村集体用地收归国有,再按照规划把它分成不同的类别,如工业用地、商业用地、住宅用地,当然了还会有一些公共用途的用地。在这个过程中间以不同的方式把土地推向市场,就获得了土地出让金。

土地出让金,一部分会用来补偿农村里失地的集体和农民,另一部分作为城市的发展基金。

在过去的十几年里,根据各地的统计数据,土地出让金大体占到了地方政府财政总收入的35%。可以说,土地出让金通过多年的积累,已经成为了地方政府重要的财政收入来源。

那么,土地出让金里面有多少最终交给了失地的集体和农民呢?

2000年初,从土地出让金里大体拿出来交给村集体的比例只有20%~30%。后来比例是不断增长的。根据最新的财政部公布的数字,大体上有80%左右的土地出让金,最终作为了拆迁补偿及拆迁相关的各种补贴和补助。

换句话说,地方政府能够自由来支配的土地出让金只有20%的比重了。

实际上,在道哥看来,土地拆迁、转变性质的过程,是农村财富向城市转移的过程,城镇化的进程是不断剥夺农村财富的过程。

为什么这么说?

要知道,集体土地在没有被地方政府收归国有之前,被严格限定,不能交易不能买卖,此时集体土地还不能成为资产。但是土地一经卖给地方政府,就开始产生溢价收入。

地方政府通过卖地获得的土地出让金,除了补偿失地、拆迁的农民和集体外,还能有盈余来用于城市的建设发展。但用于城市建设和发展的这部分,农村的农民是很难享受到其中的福利的。

另外,土地经过拍卖之后,变成可以流动的资产,可以交易更可以升值。但是后面的交易和升值过程已经是属于城市居民的了。

所以从某种意义上来说,城镇化的几十年,或者说房地产市场发展的几十年,是农村财富不断被城市剥夺的几十年。

那么,地方政府是如何垄断土地的?

第一,垄断了土地的供给环节。根据土地法,所有城市住宅用地都必须来自地方政府改变性质之后的国有用地,农村集体用地不可以作为住宅用地。

第二,对土地的规划和使用用途的垄断。集体土地在进入到市场时,究竟属于什么用途,是工业用地、商业用地、住宅用地,还是公共服务用地,都要按照地方政府的发展规划来。同时地方政府也有权利按照一定流程来修改这些规划。

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