“城启系”47亿市值股份被冻结！“地产教父”玩不转新江湖？
野马财经2020-05-19 22:42
作者 | 郝美平
来源 | 野马财经
杨树坪因地产成名，早在上世纪九十年代就一头扎进地产界的洪流中，随着“城启系”的发展，成为响当当的“地产教父”。
然而风光数十载，“地产教父”似乎玩不转新江湖，卖地卖房依然有近百亿的债务窟窿。就在近日，杨树坪控股的粤泰股份，64.15%的股份被冻结……
47亿市值股份被连环冻结
5月18日，粤泰股份（600393.SH）发布公告称，公司控股股东广州粤泰控股集团有限公司（以下简称“粤泰集团”）持有的股份被轮候冻结。
按照公告内容，截至目前，粤泰股份的控股股东粤泰集团及其一致行动人累计64.15%的股份，均被冻结。按照粤泰股份当前73.3亿元的市值估算，被冻结股份对应市值约47亿元。
图片来源：粤泰股份公告
至于冻结原因，粤泰股份解释为借款纠纷。目前控股股东粤泰集团存在债务逾期和诉讼情况，其中债务逾期总金额为24亿元，涉及债务违约的诉讼金额为17亿元。粤泰股份表示，控股股东的股权冻结不影响公司正常生产经营，暂时也不会导致公司控制权的变更。
野马财经欲就此咨询粤泰股份，电话未能接通。有券商人士则向野马财经表示，大股东质押比例太高，可能会因为股价下跌触发强制平仓，引发实控人变更。
事实上，这次冻结，只是粤泰股份债务危机连锁反应中的一环。从去年下半年至今，粤泰股份就不断发布冻结公告。
图片来源：东方财富
2019年7月，粤泰控股及其一致行动人持有的股份被轮候冻结，冻结股份占粤泰股份总数的59.22%。
2019年9月，因未如期偿还借款，粤泰股份再次陷入股份被冻结的窘境，冻结期限为3年。这一次是因为粤泰控股向国投泰康信托借款3亿元，偿还部分借款后，尚欠约2.49亿元。
之后，粤泰股份的股权又接连多次被冻结。
野马财经查阅获悉，目前粤泰股份重要股东中，大部分股东所持股份已全部质押，占粤泰股份总股本的63.45%，比例较高。
受此消息影响，5月19日，粤泰股份股价跌幅6.47%，收盘于2.89元/股，市值73.3亿元。
而粤泰股份现在的实控人杨树坪，曾经是地产行业的风云人物，一度被称为“地产教父”。
“铁老大”变“地产教父”
作为地产界的前辈，早在1995年，38岁的杨树坪就一头扎进了地产行业，创立了城启集团。
在进入地产行业之前，杨树坪一直在铁路工作，从铁路见习生一路做到了副总工程师，可谓仕途平顺。然而在下海经商的浪潮冲击下，杨树坪加入了创业大军，成为广东地产界“教父”级的人物。
彼时的广东，房地产被国企“垄断”，面积百平米的房屋是市场的开发标配。于是杨树坪独辟蹊径，瞄准小户型，结果大受工薪族欢迎。杨树坪也因此一炮而红，成为身价近亿元的地产富豪。
后来杨树坪又带着“城启系”相继做了诸多创新，包括第一个提出“为买家入户广州”、第一个在小区建设并引入优秀学校、第一个收购国内房企股份公司……
这些创新，让“城启系”发展壮大，在2001年、2002年，城启集团连续两年入选广州市综合开发建设投资集团年度十强。
两年后，城启集团的版图再一次扩大，杨树坪旗下的粤泰集团通过股权收购成为上市公司东华实业的控股股东，“城启系”正式踏入资本市场。
随后，粤泰集团通过股权转让以及资产置换等手段，将广州、北京等地的优质资产与东华实业的不良资产置换，优化了上市平台的价值，资产版图进一步扩大。
正当“城启系”风生水起之时，却遭遇迎头痛击。2005年，广州市政府整改规划问题，城启集团因为伪造行政公文印章30宗，10年超建20万平方米，欠缴国家各项款额总计高达30亿元等事由，被开出7亿元的巨额罚单。
到目前为止，这也是广州针对企业开出的最大罚单。
野马财经翻阅其历年财务数据，初略统计这笔罚款超过了其近十年总的净利润。随后城启集团旗下的荔港南湾、城启晴轩等项目被查封，杨树坪也因此一度被限制出境。
栽了这个“大跟头”之后，“地产教父”从巅峰跌落，开始归隐。这一归隐就是近十年。
错失地产黄金十年
“城启系”在华南地产江湖上也有一些名头，比如有说法称它曾与富力地产（2777.HK）并称“华南虎”，也曾与富力地产、中国恒大并称为广州民营房企“三剑客”。
不过2005年的“规划门”事件，成为“城启系”的转折点，其业绩开始走下坡路。
野马财经翻阅财报发现，2011年，东华实业（后更名为“粤泰股份”）营收7.77亿元，到2013年已经降至4.89亿元。
图片来源：粤泰股份官网（组织架构）
东华实业颓势明显，2013年杨树坪开始通过资产重组向东华实业注入优质资产。同年底，东华实业宣布向其它“城启系”——粤泰集团、淮南中峰等发行7.6亿股购买房地产业务经营性资产，彼时交易对价是9.49亿元。
一年后，粤泰集团替东华实业收购海南香江丽景房地产项目，并承诺在2015年底前以原价不做任何增值转让至东华实业。
资产腾挪有了效果，2014年东华实业营收8.91亿，同比增幅82.06%；净利润6154.39万元，同比增长143.06%。但是错过了地产黄金十年，昔日“华南虎”在地产市场已经很难与对手一决高下，同年万科（000002.SZ）的销售额是2151亿元。
业绩刚回升，“城启系”就开始了资本市场的扩张。2015年，东华实业出资3055万元，收购了亿城泉说55%股权。随后在公众面前沉寂十年的杨树坪亮相亿城泉说的剪彩现场。
2016年，东华实业重组完成，正式更名为粤泰股份。2016年5月，粤泰股份在中国上市房企市值中排名位列第61位。当年实现营收9.54亿元，净利润1.45亿元，同比增长164.91%。
2017年，粤泰股份的营收和利润保持双增长，实现营收56亿元，净利润11.68亿。
曾经被锤扁的“城启系”似乎又回到了高速发展的轨道。
2016年，刚好60岁的杨树坪在接受媒体采访时曾表示：“很多人问我，从高峰跌落，错过了房地产最好的十年会不会很遗憾。摔了一跤，腿断了，但只要命还在，60岁了还是能重新起步。”
债务沉疴待解
彼时的杨树坪在复活的“城启系”中，又找到了“重新起步”的动力，然而市场并没有给杨树坪机会。
粤泰股份的业绩刚风光两年，2018年又面临转折。同年营收32.76亿元，同比下滑41.52%，净利润2.9亿元，同比下滑75.17%。2019年，粤泰股份增收不增利，营收46亿元，同比增长40.49亿元；净利润1.78亿元，则同比下降38.58%。
图片来源：粤泰股份2019年报
业绩不济，债务问题又接踵而至。
截至2019年底，粤泰股份一年内到期的非流动负债29.73亿元，短期借款为37.20亿元。而公司手上的货币资金仅有3.91亿元，资金缺口高达63亿元。
为了自救，杨树坪试图走金融渠道。早在2018年11月，粤泰股份拟聘请长城资产广东分公司作为债务重组的金融服务顾问，长城资产收购了上述粤泰股份子公司旭城实业原向工商银行的债务。
2019年4月，粤泰股份又与北方信托拟开展授信业务，北方信托将对粤泰股份旗下的广州天鹅湾二期和广州侨林苑底商等五个项目提供融资约48亿元。
或许与金融机构的合作缓慢或不顺利，粤泰股份最终决定卖“子”求生。
2019年6月9日，粤泰股份发布公告称，将其旗下56个项目对价63.97亿元卖给世茂房地产。对于售卖原因，粤泰股份表示，由于受到多方面因素的影响，导致公司现金流动性愈发紧张，从而导致公司出现流动性风险。
向世贸卖“子”部分缓解了粤泰股份的债务危机。不过，对于艰难求生的粤泰股份，前路并不明朗。曾经一起发展起来的富力地产，如今市值310亿元，而粤泰股份仅为73.7亿。
就在4月14日，粤泰股份发布公告称，信达资产将收购公司及公司参股公司合计8.92亿元的债务。信达资产的纾困，对于此时的粤泰股份，无疑是雪中送炭。
如今年逾60的杨树坪，曾扬言“现在我重新出发，打算再做10年”。你觉得杨树坪能带着粤泰股份在地产市场逆风翻盘吗？你之前听说过与富力地产并称“华南虎”的粤泰股份吗？欢迎在评论区留言分享你的看法。
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