为什么有人说,只要经济还在增长,房价就会上涨?

发布时间:05-1917:07

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这一节我们来讨论一下房价的涨幅和经济增长之间的逻辑关系。

我国的房地产市场从1998年市场化到今天只有20年的时间。如果拿中国的这20年时间来研究房价和经济增长的关系,恐怕是不完整的,结论可能会有失偏颇。

所以道哥选用了更广阔的角度,看一下世界上比较成熟的经济体,尤其是房地产市场比较成熟的国家,观察更长周期里经济增长与房价的关系。

先看一下美国。根据美国著名的房价指数的研究机构提供的从1960年到2017年将近60年的房价数据,美国房价的年化涨幅4.6%,包含了通货膨胀。根据美国统计部门提供的同期GDP数据,美国GDP的年化涨幅是6.5%,略微高于房价涨幅。

根据世界银行和国际清算银行的数据,我们关注更多的经济体从1970年到2017年这最近50年房价和经济增长之间的数据。

这些国家包括一些房地产和经济都比较稳健成熟的经济体,如美国、加拿大、日本、韩国、澳大利亚、新西兰、德国、法国、英国、西班牙、比利时、瑞士、瑞典、意大利等,还包含几个发展中经济体,像泰国、马来西亚等。

我们把它们50年的经济增长曲线和房价走势曲线放到一个坐标系里,结果发现走势曲线非常相似。

这50年这些国家的房价年化涨幅平均是6.5%,GDP年化涨幅是平均7.8%。从数字上来看,GDP涨幅略高于房价涨幅。

通过推导相关性分析发现,这23个经济体房价增长与经济增长之间相关性系数是0.71,也就是说71%的房价上涨可以用经济的增长来解释。

如果把泰国、韩国两个国家的数据剔除,剩余的21个经济体中,房价涨幅和经济增长的相关性系数进一步提高到了0.85,也就是说85%房价涨幅可以用经济增长来解释。

很明显,在长周期来观察,房价涨幅很大程度上与经济涨幅密切相关的。

也许朋友们会提出新的问题,像日本近年房价都没有增长,德国实行了非常严厉的房地产投机和投资的税收政策,它们的房价涨幅都非常小;像英国和美国采取了不同的土地制度,房价的涨幅也不同。

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