教训!高房价合理吗?美国应该学学中国人的这个习惯

陈思进

发布时间:04-2619:06

2003 年 7 月 4 日,这一天是美国国庆节。美国房贷固定利率接近 5%, 浮动率下降到 4%;就业市场经过 911 又重新好起来;而此时美国入侵伊拉克的战争似乎胜券在握。美联储降低联邦基金率到 1%,这是美联储直接控制的利率,这么低的利率是二战以来从未见过的。不久, 各国央行全都紧跟其后开始降息。

如此大好的市场前景,房屋价格连续八年升温,丝毫都不影响放款银行和房贷机构看好房市,美国民众的购房力依然非常强劲。所有人都存着这样一种假设,既然房价在过去几年一直朝上涨,将来也依旧会上涨,他们坚信:房地产永远不会往下跌。事实上,世人都存有这种心态。

但众所周知,股票的基本价值是从企业未来的盈利中获得,住房的基本价值是源于未来住房或租金的收入。当一种资产的价格脱离了基本的价值,泡沫就形成了。如果说前八年的房市热是由供求关系生成的,诸如稳定的家庭收入、丰厚的储蓄和购买能力,那么当房市泡沫被吹起来的时候,购房就不是为了简单地居住,而是视买房为盈利丰厚的投资工具。因为房价在上涨,而且还会不断地朝上涨。这是投机心态。在美联储不断降低利率、房价日日朝上涨、买卖房屋盈利巨 大的背景下,投机客进场了,泡沫渐渐地越吹越大。

电视广告的大力宣传,好莱坞电影、小说对房子着力的渲染,使绝大多数美国人,无论富人、中产阶级和低收入人群,都以房子的大小和质量来衡量家庭财务状况的好和坏。一幢独立的大洋房,无疑是一个家庭的最大资产,跟随其后的房屋贷款,也就理所当然成了美国家庭的最大债务。

房利美和房地美这两个政府经纪机构,致力于确保每一个家庭都能拥有自住房。因为自上个世纪大萧条起,美国的经济政策便以此目标来制定。譬如支付房贷的利息和土地税,都可以从个人年底的收入中加以抵税,致使美国财政收入每年减少 1500 万美元。另外,美国人一生中还享有一次大好机会:卖房利润不超过 25 万美元(结婚夫妇 50 万)完全可以免税,不利用这个机会绝对是大傻瓜。政府鼓励买房的政策,促使二战前到 2005 年,房屋拥有率上升了 25%。

购买房屋还有一大好处,当房子增值的时候,如果手头缺钱,抵押资产净值——房屋市值减去房贷的价值,可以为房主带来丰厚的现金需求。人们可以用抵押资产净值来购买第二套房子(照样可以享受 抵税的优惠)、汽车、游艇、奢侈品......据统计,最高峰时,房主的平均抵押资产净值可达 11 万美元。买房可谓一本万利,房奴就这样炼成了。

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