两个世界
如果你正处于找房阶段,很可能遇到这样的问题。
“为什么一路之隔,房价会差这么多?”
其实这个现象普遍存在大小城市之中。如果你感觉一头雾水,我给你举几个例子。
在惠州的金山湖旁,分布着密密麻麻的住宅小区。其中金山湖小区房价达到1.7万/平米,而隔壁的小区房价均价在1万/平米左右,两者相差70%,如果按照一套100平米房,两者就是70万的差距。
原因是金山湖小区挨着湖边,站在窗边,能一眼望到湖水,而后者离湖岸还有一定的距离,被其他高楼遮挡了视线。
能不能看到湖水,让湖畔小区内部的房价也出现了分化,例如金山湖岛内,公园高端住宅中洲中央公园,看湖景的大户型价格在2~2.2万,不看湖景的单价为1.5~1.8万,房价差距很大。
第二个例子是西部某小县城。
当地政府为了响应号召,前些年在老城区旁边建了一个新区,新区焕然一新,高楼耸立,老城区很多人纷纷掏钱在新区买了房子。
新区的新房开盘价达到8000元/平米,而一街之隔的老城区的房子4000元/平米没人要。
因为当地居民达成了某种共识,全县唯一的电影院在新区,肯德基和牛排店都在新区,新区住着的都是县城里有头有脸的人,房价应该高一些。
第三个例子我们把目光转移到美国的帕罗奥图市(Palo Alto)。
硅谷所在的帕罗奥图市的房价中值大概在300万美元左右,但是跟它隔着一条马路的东帕罗奥图的房价却只有60-80万美元,两者相差4-5倍。
为什么呢?因为帕罗奥图市,这里是诸多亿万富豪生活的地方,比如Facebook首席执行官马克·扎克伯格、谷歌创始人拉里·佩奇以及苹果已故联合创始人史蒂夫·乔布斯的家人等。
而隔着15米另一边的东帕罗奥图市,基本都是墨西哥迁移过来的低收入人群,其中不乏有大量非法移民,以谋杀、贫穷、团伙犯罪闻名。
资源聚集
通过以上三个例子,其实我们不难找到答案,造成近距离内房价差异的因素就是,「资源」。
我们要知道,一个房子的基础功能是居住,而在基础功能背后,更重要的是住在这个房子里,你将享受到怎样的社会资源。例如第一个案例提高的湖景资源,第二个的商业资源,第三个的产业和教育资源。
资源具有积聚性,且是典型马太效应的产物。(马太效应(Matthew Effect)是指强者愈强、弱者愈弱的现象,广泛应用于社会心理学、教育、金融以及科学领域。)
拿第三个例子讲。在很早的一期美国节目中,分别对帕罗奥图和东帕罗奥图的孩子做了采访。问他们的梦想是什么?
帕罗奥图的孩子大部分的回答是成为像乔布斯、扎克伯格、巴菲特一样的传奇人物,或者做科研、医学等研究工作,而东帕罗奥图这边的孩子的梦想就是求一份基础劳动工作,有的甚至想成为大毒枭。
当然这也和美国的房地产制度有关。美国的区域管理费用的主要来源之一就是房地产税。帕罗奥图这边的居民有钱房价高,缴纳的房产税高,自然保安、环境、医疗、教育等资源发达,和资源相关的人才在加速集聚,长此以往,良性循环。
而东帕罗奥图,大都处于贫困线以下,甚至无力承担房地产税,所以在社会资源服务上捉襟见肘,连给安保的工资都发不出来。尤其是教育资源差,造成代代生活在泥潭之中,凡是有点儿梦想的人才都想逃离这个地方。
当然在国内,不可能出现这种情况,因为政府的统一规划能力强,而且可以通过政策推动,让区域资源相对平衡。但即便如此,这种分化趋势也在城市之中,城市与城市之间加速演变。
拿北京海淀举例。海淀区因为有清北八大高校加持,这里的房子天生便成为全国家长的梦想,10万/平米房价的老破小比比皆是。
八大院校的人才输出,又创造了中关村的辉煌,吸引了全国各地IT精英涌入。精英对子女的教育意识强,孩子们的教育底子好,海淀区的生源质量、名校升学率一路飙升,开始良性循环。
资源的集聚推高了当地房价,后来的精英开始只能向北寻找栖居之地,同时优质生源也在北迁,甚至把荒凉之地硬生生考成了学区房。
反观北京的其他地区,这些年教育资源一直不温不火,只能期盼着海淀名小在自家片区开个分校。
城市之间亦是如此。
第二个案例中,县城当地第一中学的副校长是我朋友,前几天跟我诉苦。说前几年这个中学的升学率非常高,考上清北的学生也有,可是这几年,凡是有些能力的家长都把孩子送进旁边的大城市了,造成优质生源大量流失。
现在学校的口碑与日俱下,原来一个班级60多号人,现在折了一半,当地因为债务问题给老师发不出工资,名牌教师也都走了。
加速分化
不知道大家有没有发现,资源加速分化的现象,是从2018年左右才开始迅速扩散的。
在2011-2015年,我们要求彻底“城镇化”。全国各地为了追求GDP增速大搞“大基建战略”,甚至是小县城都在疯狂建设,无数新区如雨后春笋拔地而起。
但问题是,地方创造了新区,却没有创造让人们致富的就业岗位,结果导致,招商受阻,人口缺失,各地方因此创造了巨大的债务黑洞。
之前一个读者留言,总结得非常好。
人向大城市集中,因为大城市有更多的就业机会,有更好的发展,比如做IT的,就要往北上杭深走;但是,很少有大城市的人走向小城市去,因为小城市有的,大城市基本也有。另外,交通的发展也导致了大城市对小城市人员的吸引,在前些年高铁热的时候,基本所有的地方政府都认为高铁来了,钱就到了,但更多的是,高铁来了,人就走了。具体到我们家来说,县里只有几家大企业,能做的是制造业、商业这些,但这些需要的工人较多,走出去的大学生很少去做这个;另一方面,你在外读书期间习惯了大城市的生活,读书馆、电影院、博物馆、书店、游乐场,县里没有啊。
所以说,“城镇化”是不符合人类迁徙轨迹的,而“城市化”才是城市发展的出路,是符合资源集聚原则的。
于是我们在2016年启动地产去库存,放松调控+货币放水+棚改货币化下,房价大涨,人们冲进售楼处接盘,地方债务成功转移到家庭身上。
解决后顾之忧后,当局开始加速推进“城市化”战略,明确了城市群和强省会发展道路。随后提出并落实大湾区概念,长三角一体化文件陆续出台,新机场概念下,京津冀地区也迎来了历史契机。
与此同时,全国各大城市开始出台人才政策,放松落户条件,全国人口在高铁的助力下,加速涌动迁徙。广东省5年内涌入800万人口,杭州一年涌入55万人口,成都、重庆、长沙、西安都以每年20万的人口数量在激增。
而那些资源弱的城市在马太效应下,开始加速衰落。正如前段时间,网上一篇帖子的题目,“曾经熟悉的家乡终将成为倍感孤独的地方”。
时代洪流
要记得,房子的价值在于“资源”,这才是房价的本质。
聚则进,散则退。现在已经从城市与城市的区别,走向了一街之隔。人们为了争夺资源,会继续推高核心资产的价格。
这就解释了为什么这段时间,疫情影响下,人们还在为经济担忧的同时,深圳楼市依然火爆的原因。
深圳招商蛇口太子湾的公寓,4200万一套,54套半天被抢光;宝安中心区新房发售,100万每套茶水费的新闻登上头条。这种事情在过去很难想到。
不管你生活在一二线还是三四线,或者小县城,对这一趋势一定要做到心中有数。
一线城市和强二线城市,会随着资源的集聚,房价会继续被推高。有想法的人,现在应该开始关注这个事情,寻一良地,等待合适时机抄底入场。无论你不想买还是买不起,这都不重要,未来你的后代终究会踏上这块热土。
而对于现在已经步入衰退阶段的小城市房子,刚需可以买,但要做好最后成为大型养老院的准备,投资切忌不可。
之所以把这个概念再和大家强调一次,是因为最近太多人问这个问题,身边出现了太多趋势加速分化的事实,这是时代的洪流,无法阻挡,希望能帮得到你。
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