净利增长57%,融创为何抗周期?

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发布时间:04-0109:33

题图|视觉中国

遍地是金的时代已逝,房地产行业的2019年轻松不再。

在增长放缓、利润趋薄的行业周期下,巨头的日子也不好过,保规模、提利润、稳现金,大象也得学会走钢丝。

融创是中国房地产近十年来规模跃进最迅捷的房企,也是房企天团“碧万恒融”F4中近五年复合增长率最高的一位。在孙宏斌的带领下,从千亿级公司到五千亿级公司,融创只用了短短4年时间。

众所周知,行业增长期总是难以看清一家公司的真正成色。只有在动荡期,一家公司的真实模样才能更全面展示。那么,融创是怎么样的?

融创最新答卷表明,高增速也稳发展。融创所特有的低价获地能力、产品服务能力、团队管理能力是其顺利穿越周期迷雾的独门武器。

跑赢行业,全线增长

融创中国3月27日发布2019年年报,360度无死角,多项指标以两位数速度继续增长,成为龙头房企里最快的一家,抗周期能力凸显。

年报显示,2019年融创的合同销售额创新高达5562.1亿元,这使融创成为跨过5000亿门槛的第四家房企。

以增速看,融创以20.7%的指标位列TOP5房企第一名,大幅领先其它巨头。同期,碧桂园、中国恒大、万科和保利地产的销售额增速分别为10%、9%、3.9%和14%。这表明,即便在头部房企增速普遍回落的行业大势下,融创仍表现出良好的增长韧性。放到更大的视角看,以5000亿规模获取20.7%的增长,不仅在地产行业难得,在整个资本市场亦是罕见。

2019年TOP5房企销售额增速

数据来源:业绩公告

融创销售额的大幅增长受益于其深耕核心城市的战略。年报显示,融创销售额排名前10的城市数量在不断增长,从2017年到2019年,分别为27个、37个、43个,这构成了一条不断攀升的曲线。其中,融创在上海、重庆、青岛三个城市的销售额已超过300亿元;杭州、天津、西安、济南、昆明、无锡6个城市销售额超过200亿。

融创2015-2019年销售面积和销售金额情况

数据来源:业绩公告

值得一提的是,融创的“销冠城市”数量正在迫近万科。融创2019年销冠城市数量为13个较2018年增长4个;同期,万科销冠城市数量为21个,较2018年减少了3个。融创销冠城市的另一个特点是成色足。资料显示,融创销冠城市包括天津、成都、重庆、济南、青岛、合肥、无锡等,皆为房产巨头抢占的战略城市,这也再一次验证了融创的市场开拓力和综合竞争力。

融创销冠城市增加至13个

数据来源:业绩公告

在合同销售高增长的支撑下,融创中国实现营收和利润双增:营业收入同比大增35.7%,达1693.2亿元;归母净利润大增57.1%,达260.3亿元——增速同样优于头部房企的平均水平。

融创2015-2019年营收和利润增长显著

数据来源:业绩公告

从盈利能力看,融创同样高踞第一阵营,为股东创造了可观回报。数据显示,融创2019年净利润率同比增长61%,净资产收益率37.2%,既高出行业平均水平,也超越万科和碧桂园。据媒体统计,2019年中期百家房企平均ROE为15.12%;2019年万科和碧桂园的净资产收益率则分别为22.47%和28.95%。

2019年部分头部房企净资产收益率情况

数据来源:业绩公告

最近两年,行业进入调整期,融创显然也在有意识地进一步增加财务稳健性,主动降杠杆、加强流动性。近三年来,融创的资产负债率也实现了三连降。此外,截至2019年底,融创在手现金1257亿元,流动性充裕。

巨量土储是融创的“传统艺能”,也是融创2019年年报的另一大亮点。

截至2019年12月31日,融创连同其合营公司及联营公司的总土地储备约2.34亿平方米,权益土地储备面积约为1.50亿平方米。而于公告日期,融创的总土地储备约达2.39亿平方米,权益土地储备约为1.53亿平方米。值得指出的是,融创的土储主要分布在一二线城市,具备强烈的稀缺性。

增速不减、稳字当头:一手握千亿现金,一手握3万亿土储,融创在地产略显黯淡的2019年交上了一份亮眼答卷。

三大能力,穿越周期

稳从何来?如果说低买高卖是一切商业的底层逻辑,融创便是极擅此道的房企之一。

低买 | 并购高手

融创能“低买”的原因在于其形成了“独一份”的拿地能力和并购品牌。

不同于其它房企主要在公开市场购地,融创大量通过收并购获取土地。截至2019年年报发布日,在融创手中已确权的货值高达3.07万亿元的土储中,超过60%的土储都是通过收并购的方式获取,而在每一笔的收并购交易背后,都有一本精打细算的账。

以典型的环融资产包成并购为例,融创以少量的投入、合理的价格锁定了货值超过6200亿元的优质土储,该资产包货值约90%的土储位于成渝城市群及武汉、长沙、昆明等二线城市;确权土储货值超2200亿元,平均成本不足1800元/平米——这在同域布局中几乎是最低的土地成本。

融创2019年进一步巩固了自身在土储上的竞争优势,获取了货值约1.34万亿元的高质量土储,年末土地储备达2.34亿平方米。截至目前,融创在手的确权土储货值高达3.07万亿元。

而且,融创这3万多亿土储“位优价廉”,为后期的“销售质量”奠定了基础:

1. 超过82%的土储分布一二线城市,这些城市常住人口超过200万,皆属城市圈或重要的区域节点,人口持续大量输入,购房需求增长旺盛;2. 平均土地成本仅4306元/㎡,同期,万科2019年新增项目平均地价为6252元/㎡,龙湖和远洋的土地储备平均成本则分别为5737元/㎡和7500元/㎡,融创的土地成本优势明显。

融创3.07万亿土储货值分布情况

数据来源:业绩公告

不难发现,与招拍挂相较,融创通过收并购获取的土地价格低、位置好,这使融创在市场竞争中占据成本优势和市场优势。同时,这种成本优势还赋能其投资布局,使融创能从容聚焦于一二线高能级城市,这就形成了一个不断优化的“正向循环”。

必须指出的是,土地收并购是一项护城河很深的自我强化能力,既依靠敏锐嗅觉和强执行力,更依赖于企业的背景、实力、品牌,当融创在收并购市场上的成功案例不断增加之后,融创也会被更多潜在出让方所看中,其成交机会就越大。这种能力,其它房企难以学习也难以复制,构成了融创的重要竞争力之一。

高卖 | 产品为王

融创能够“高卖”则在于对产品和服务的不间断投入。

作为一生可能只有一次的大宗支出,购房者对房屋有长远、理性的认知,愿意为品质高的房屋支付溢价。今年突如其来的新冠疫情也再次将房屋及其附带服务的价值放大。

一份针对疫情的调查显示,仅有20%的家庭对目前的居住环境很满意,有56%的家庭有改善需求,而调查当中对房子最不满意的问题集中在产品设计和物业服务上。

在追求规模增长的路上,融创不断强化产品打造,形成了多条在购房者中具备辨识度的产品线,这包括壹号院系、中式产品谱系、府系核心产品线及其他一系列成熟的产品线,尤其在中式产品体系能力上,融创已经形成品牌。同时,融创还在众多核心城市持续打造和交付越来越多的项目;和阿里、华为深度合作,探索智慧社区、未来社区等,这进一步加深了融创产品的规模效应和口碑效应。

此外,服务是融创的另一个关键投入点。融创深度布局物业服务,形成了“线上+线下”的一站式服务平台,提供包括资产管理、家政、文旅服务、美居、社区空间运营在内的社区服务。

物业服务不仅提升了融创楼盘的市场竞争力,也塑造了新的潜力板块,2019年融创物业的合约和储备面积超过3.5亿平方米。

管理 | 专注利润

无论是逆周期拿地、还是标准化造房,要让一个5000亿的盘子快速运转,都依赖于强有力的管理。

融创构建了一个特有的管理体系,其显著特征是对下属区域的充分授权和信任。融创全国有7个区域,一直以来每个区域都授权充分。对此,孙宏斌表示,这是因为区域管理团队都很有能力且可信任,这需要很长时间才能培养出来。

“我们的管理机制已经形成很久了,有很大优势,架构很合理。”孙宏斌称,自从2017年进行全国布局扩张开始,每个区域旗下的城市公司数量也逐渐增长,融创开始推动区域公司向城市公司放权、培养能力。“融创可能是一个业内授权最充分的公司”孙宏斌如是说。

与此同时,融创管理体系有一个核心是“以利润为中心”,这在行业第四的排位稳定后得到了进一步的强化。通过共享中心、信息化等方式,融创将继续提费降速,打造一支能扩张、更能赚钱的铁军。

迎战洗盘年

在融创年报发布之时,新冠疫情的黑天鹅仍然笼罩整个市场,也给房地产埋下重大变数。

“今年是地产洗盘年,并购机会多但需非常谨慎。”在业绩会上,孙宏斌对2020年的房地产大趋势作出判断。

于融创自身而言,其资本结构、融资成本、销售费用等都有调整的空间,而随并购而来的文旅、会展等多元业务该如何发展也需迈出关键步伐。

在2019年为股东大赚260亿(归母净利润)后,手握近8200亿可售资源的融创正厉兵秣马迎战充满不确定性的2020年,这会是又一场硬仗。

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