上坤地产：长三角跳板丨透析房企布局
乐居财经2020-03-31 15:32
乐居长三角陈鑫 发自上海
3月30日晚间，上坤地产集团有限公司递交招股书，正式开启IPO之路，农银国际为独家保荐人。根据招股书显示，集团近三年的收益稳步提升，分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元。集团目前土储数量为43块，长三角占比近九成。详细如下：
来源：上坤地产招股书
收益增速明显 负债率近三年有所下降
招股书内，集团近年来的增速明显。2017年、2018年及2019年集团的收益分别约为人民币12亿元、人民币68亿元及人民币75亿元，毛利率分别为30.9%、51.5%及40.8%。
来源：上坤地产招股书
值得注意的是，对2018年的高毛利率主要原因，报告显示是由于上海樾山项目的低密度优质别墅收入结转。使集团在上海一战成名，这也奠定了其未来全国化的基础。而2018年的收入贡献中涵盖苏州等其他非上海项目，所以2019年毛利率等指标趋于正常水平。
来源：上坤地产招股书
负债率方面，集团近三年的净负债率分别为684.9%，325.9%，118.8%，下降明显，正趋向于健康水平，管控水平也有所体现。偿债能力方面，公司利息保障率2019年为279.5%。流动性方面，公司2019年末现金及等价物达到10.73亿元。
来源：上坤地产招股书
针对集团于2017年及2018年录得负经营现金流净额人民币3848.5万元及人民币38.07亿元，报告称，主要为物业开发活动持续增加产生大量经营活动所用现金。
物业销售为收入主力 长三角占比近九成
于往绩记录期，上坤地产的业务活动包括三条业务线，物业销售，物业租赁及咨询服务。根据报告显示，绝大部分收入均来自物业销售。上坤地产的客户主要为上坤地产物业的个人及公司买家以及上坤地产投资物业的租户。
住宅物业方面，截至2020年2月29日，集团目前项目组合位于八个省份及直辖市的14个城市。其通过四个标准化产品系列(即四季系、樾山╱半岛系、云系及S系)提供多种住宅物业，包括低层及高层公寓楼宇、联排别墅、洋房及阁楼公寓。每个系列以特定的市场定位，满足不同客户群的需求。
来源：上坤地产招股书
土储方面，报告显示，截至2020年2月29日，公司总土储面积为265万平方米，重点布局二线、强三线城市，涉及长三角，珠三角及中原核心经济区。其中，长三角区域占比近九成。据公司介绍，上坤地产土地储备足以供未来二年的开发。
具体来说，上海仍是集团布局重点，涵盖土储项目17个，是公司的发展重点。根据招股书显示，集团于2017年、2018年及2019年的物业销售收益分别有约100.0%、100.0%及60.8%来自上海的物业项目。
聚焦战略性经济区 未来计划强化财务政策
事实上，作为一家成立于上海的本地房企，集团住宅物业业务也大多源自上海。而在立足上海的基础上，集团实行投资及布局的“七大核心区域”的战略规划，公司的业务也逐渐布局全国。
在未来的发展布局上，报告称，集团将进一步深化在长三角经济区的渗透，并拓展至其他从战略角度筛选的地区，即珠三角经济区及中部核心经济区。
对此，上坤集团创始人兼CEO朱静此前曾表示，战略性的城市一定要果断进入，哪怕利润率相对较低也要先进再说，但有些城市我们也不会浪费过多精力。
而在业务领域，为降低收入波动、分散风险、获得协同效应及带来稳定的现金流，集团表示未来将参与开发商业物业，以维持均衡的开发项目组合，住宅商业双向发展。
据悉，截至2020年2月29日，集团的商业物业组合由七个处于不同开发阶段的项目组成，包括六个由我们的附属公司开发的项目及一个由我们的合营企业开发的项目，均位于上海。该等项目包括三座已竣工办公楼、两座已竣工商业区购物广场及两个开发中或持作未来开发的商业物业项目。
财务数据方面，招股书表示，未来将计划继续强化公司的财务政策，完善资本架构及严格监控财务指标。集团致力更高效地使用营运资金及确保在寻求土地获取机会前现金流充裕。此外，公司致力通过标准化缩短项目开发周期，以在保持高质量标准的同时提升周转率及运营效率。
根据披露，本次募资所得款项净额，上坤地产将用作开发现有物业、偿还有息负债及补充一般营运资金。具体来看，约60%募集资金将用作开发现有物业方面，包括开发项目的物业成本，即宁波慈溪慈澜府、常州峯峰及佛山上坤瀚湖四季，约30%募集资金将用作偿还项目开发的部分现有计息银行及其他借款，约10%将用作一般营运资金用途。
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文章来源:新浪乐居
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