中海物业｜物业老干部的中年危机
乐居财经2020-03-30 02:10
最近年报季，
上市物业公司的业绩都在暴涨中，
日前，作为最早物业上市公司之一的中海物业也交出了上市以来的第五份成绩单。
看完中海物业的年报后，勿爷最大的感受就是：
当同行都在全力奔跑的时候，中海物业好像还在自家的院子里散步。
2019年，中海物业总的营业收入为54.66亿港币，同比增加30.8%；净利润为7.63亿港元，同比增长36.3%。
盈利指标看起来还行，双双都是增长的。
但是，如果把这个成绩，拿到物业班级里一对比，中海物业绝对是后排生！
我们先来看看营收情况，
已发布年报的时代邻里、雅生活服务及新城悦普遍拥有40%以上的营收增长，碧桂园服务营收增速更是达到106.3%；而中海物业只有30.8%。
再比比业务规模，
2019年，中海物业的在管面积为1.51亿平方米，上市5年，只增长了约4700万平方米。
这是什么概念？
2018年入学的雅生活服务，2019年在管面积达2.34亿平方米，较18年增长约9600万平方米。
还是2018年入学的碧桂园服务，2019年在管面积达2.76亿平方米，较18年增长约9500万平方米。
新同学雅生活服务和碧桂园服务入学1年的成绩，相当于中海物业10年的努力。
已经在校5年的中海物业是在干啥呀！
不要说他是后排生，留级生都有人相信！
最后了解下第三方拓展业务，
两位入学新生的年报显示，雅生活服务来自第三方外拓的面积达1.72亿平方米，占总在管面积的73.3%，较2018年同期大涨101.4%。
碧桂园服务来自第三方物业收入12.67亿元，占总收入的25.2%，较去年同期增长13.8%。
而中海物业呢，50页的年报愣是没有这项数据。
当后排生还在啃老的时候，他的小伙伴已经实现几个小目标了。
卖车位成主业之一
2019年，碧桂园服务在大力发展“三供一业”业务时，中海物业另辟蹊径，找到了自己的致富之路，那就是卖停车位。
截至2019年末，该块业务为中海物业带来约960万港元的收入，别看还没到千万的收入，它的毛利率可是高达44.6%，是三大业务板块中毛利率最高的，其他两块业务，增值服务为31.3%，物业管理服务为25.1%。
中海物业在年报中也直言，“停车位买卖业务不仅在经济上可行及可合理盈利，亦可补充集团的其他主要业务”。
从中也可看出中海物业管理层对卖停车位那是真的情有独钟，而且是非常看好。
光说还不够，还得有实际行动证明。
当勿爷在查阅年报时，那快速增长的库存格外引人注意，共有4.18亿港元（人民币3.75亿）在账上，2018年同期只有0.37亿港元。
同已发布年报的物业企业来看，中海物业的库存，一枝独秀。
高企的库存，这对于物业管理企业好像有点说不过去啊。
中海物业这么高的库存是存些啥呢？不可能是中海地产的地皮吧！
中海物业的库存附注显示，这4.18亿港元的库存，其中有约3.81亿港元是用来购买停车位的，占比高达91%。
按44.6%的毛利率，这3.18亿元港元的停车位一转手，财源滚滚来呀！
这哪是库存，简直就是摇钱树！
再说了这存货是按成本入账的，谁说不会有升值空间呢！
房子都实行一房一价了，车位那也是一位一价嘛！
另外，勿爷还注意到这些车位还是向同级附属公司购买的，简单来说，是向兄弟公司购买的。
中海物业的这波操作可是让人浮想联翩呀！
毛利率低的秘密
从盈利指标来看，2019年中海物业的毛利率及净利润仅为19.95%和9.83%，与2018年相比变换不大，但是在行业里算是差等生了。
从已公布的物业企业年报来看，中海物业的净利率只有碧桂园服务、雅生活服务及蓝光嘉宝的一半左右，稍稍高于时代邻里；而且毛利率也都有近10个百分点的差距。
东方证券的报告显示，物业管理上市企业毛利率均值为28%，净利润均值为12%。
无论是毛利率，还是净利润，中海物业均低于行业均值。
说实话，勿爷也不敢相信自己的眼睛。
毕竟，中海物业的兄弟单位中海地产向来是以高利润率而备受业内推崇。
透过中海物业年报，勿爷找到了中海物业低利润率的关键所在：
2019年员工成本支出达到28.67亿港元，同比增幅达到32%，人均薪资同比增长约16%。
中海物业人工成本支出已经占到总收入的52.46%，而同期的碧桂园服务和雅生活的这一比重为42%，蓝光嘉宝只有39%。
如此看来，中海物业对员工待遇真的要超出行业一大截。
国企稳定、待遇还高，想跳槽的不妨考虑去中海物业看一看。
一念之错造成中年危机
借助国资背景与良好的政商关系，中海物业得以积极承接各类政府、公建项目，从而提升在政府物业方面的市场优势，不断拓展企业管理边界。
所以，中海物业很少选择收并购来壮大自己。
克而瑞物管研究报告也指出，2015年到2019年，中海物业在管面积之中90%来自中海系的关联公司中国海外发展及中国海外宏洋集团，市场化外拓面积占比较小，仅有10%左右。
但是，如今的物管行业正是快速扩张的时代，大家都忙着上市，忙着跑马圈地，都希望在短时间内壮大自己。
背景雄厚的中海物业咋就这么淡定呢？如此殷实的家底为啥不去做收并购？
其实，勿爷发现中海物业也曾“年少轻狂”过的。
中海物业是内地最早的物业公司之一，并且也是最早推行物业管理与房地产“分业经营”的模式。
20年前，中海物业就已经在23个城市，获得签约管理建筑面积达1300万平米，其中中海集团作为投资发展商的只有不到100万平米，占中海物业总业务量不足10%。
也算是物管行业中最早吃四方饭长大的。
当年，建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾女士就曾评价中海物业，“已经成为中国物业管理的龙头和著名品牌企业，成为国内覆盖地域最广、管理面积最大、经济效益最好的物业管理企业之一”。
多辉煌的历史！多傲人的成绩！
然而，就在2001年，中海物业内部发生了一次内部斗争，原本主张物业与地产分业经营的高管团队悉数被”清洗“。
此后，中海物业不应为其他开发做“嫁衣”成为中海集团的共识，中海物业也开始走向全面保守。
中海物业，也因此逐渐沦为地产的附庸，依靠中国海外发展及中国海外宏洋集团获得发展空间。
我们以事后诸葛亮来讨论，把第三方拓展当作是为其他开发做“嫁衣”显然是很荒唐的，但这一观点却在物管圈盛行了很多年。
时过境迁，如今的中海物业视乎闻到了战场的火药味，有了危机感。
2019年年报显示，中海物业将积极开展市场化拓展，并被排在中海物业八大目标中的第一位.
看来，物业老干部终于觉醒了，尚能饭否？（来源：物业大爆炸）
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