和泓服务：被吞噬的利润｜进深
乐居财经2020-03-30 01:15
和泓服务集团执行董事CEO王文浩
乐居财经 张丹发自北京
上市172天之后，和泓服务集团有限公司(以下简称和泓服务，06093.HK)交出了首份成绩单。
不足半年时间，二度上市的和泓服务业绩表现得“雷声大雨点小”，上市首日股价大涨的资本期待不再，近两日持续在低位震荡。回看2019年的业绩，收入慢速上行，净利润未升反降，并且创近四年新低。
截至2019年12月31日，和泓服务收入为2.48亿元，同比增长10.6%；净利润为1380万元，同比下降18.3%；剔除上市开支后的经调整净利润为3150万元，较去年同期增加10.1%。
收入增长不足两成，并且利润出现下滑。纵观近三年，和泓服务一直呈现收入增而利润反减的状态，2017年—2019年收入分别为1.96亿元、2.24亿元、2.48亿元，净利润分别为2187万元、1688万元、1380万元。
利润被成本大幅吞噬，乐居财经从财报中了解到，2019年销售成本增加2018.4万元，行政开支增加1238.7万元，这两项主要受上市之初的规模扩充所致，而和泓服务今年新增收费管理面积仅为0.3百万平方米。
项目超九成来自母公司
物业管理服务扛起和泓服务收入的半边天，以1.68亿元贡献了67.8%的收入。
财报显示，物业管理服务收入为1.68亿元，同比增加8.4%，收入虽增，占比略有下降；而社区增值服务则是收入、占比均下降，收入为5410万元，同比下滑2.1%。这两项收入合占总收入的89.6%。
非业主增值服务收入贡献最低，为2579万元，占总收入的10.4%，但其增幅可观，同比增长85.9%，财报解释称，2019年和泓置地集团达到销售阶段且需和泓服务协助服务的开发物业增多。由此可以看出，和泓服务受母公司的牵制颇大。
在管建筑面积的增加，是物管服务收入增长的主要依附力。2019年和泓服务管理项目新增2个，新增收费管理项目面积仅为0.3百万平方米，收费管理面积合计为6.6百万平方米，其中住宅物业面积占比95%，基本与去年持平。
数据显示，2016年—2018年，和泓服务的物业管理服务收入中，来自母公司和泓置地的物业管理服务收益占比分别为97.3％、96.3％及95.9％，2019年依然保持九成以上的高位。
而未来的三年，和泓服务仍会保持对母公司的高依附。财报中提到，未来三年内，预计将自和泓置地集团有限公司及其附属公司（和泓置地集团） 承接新高端住宅社区项目，进一步加强市场影响力。
截至2019年12月31日，和泓服务在中国11个城市管理36个物业管理项目，合约总建筑面积超过8.2百万平方米，总收费管理建筑面积6.6百万平方米。
按照分布区域来看，现有的四个分布区域中，业务聚焦在华北、西南两地。华北区域、西南区域营收占比分别为42.2%、35.9%，合计78.1%；在管面积占比分别为46.3%、33.4%，合计79.7%。
第三方扩容1/3 京津区域优先
关起门来做自家人的生意，终不是长久生财之道。
和泓服务在上市之前就已意识到了这一点。此前的招股书就有提到，和泓服务的上市募资用途中，收购其他物业管理公司排在第一位，称51.8%将用于此。
7月12日正式登陆港交所之后，和泓服务在3个月之后启动了第一笔收购。10月23日，和泓服务以2520万收购一间物管公司，获逾300万平管理面积；2个月之后，通过全资附属公司以2959.05万元收购一家位于上海同进物业服务有限公司70%股权，而该公司也拥有不少于300万平方米在管建筑面积。
财报中提到，收购完成后，和泓服务的物业管理项目总数增加至70个，总在管总建筑面积增至约11.9百万平方米及总收费管理建筑面积约为10百万平方米，地域覆盖扩至16个城市。
这也意味着，这笔收购给和泓服务带来了三分之一的扩容。
此外，对于上市所得款的使用，财报中再次强调原定比例不会变，收购可动用的34.5百万元，和泓服务也有了初步计划。
乐居财经从财报中了解到，和泓服务下一步收购目标，会锁定在已进入城市，华北地区仍是重点关注区域，尤其是北京、天津地区继续优先，重点寻找中型物业管理公司。
作为提供物管相关服务超17年的企业，和泓服务的发展速度略显迟缓。虽然其以中指院2017年-2019年中国物业服务百强企业排名不断向前为由，称其为快速发展的企业之一，但要看到的是，和泓服务目前所占市场份额仅为0.03%，快速发展的“快”没有很明显。
毛利率三连降 市值缩水1.5亿
业务规模的扩大，提升收入的同时，也在牵扯成本。
和泓服务的毛利率三连降。2019年和泓服务的毛利为8413.3万元，同比增长4.5%；毛利率为33.9%，较去年下降2个百分点。其中社区增值服务、非业主增值服务的毛利率略有增长，分别为54.9%、16%；而物业管理服务的毛利率由31.2%减少至29.9%。
物管服务毛利率下降，和泓服务解释称，是由于本集团现有物业管理项目的新建设阶段完成及物业管理项目数量增加导致分包成本增加。截至2019年12月31日，分包成本增加约21.2百万元。
除了销售成本外，行政开支的增幅也格外显眼。数据显示，和泓服务行政开支同比增加31%为5235万元，主要原因是员工成本增加、收购附属公司的专业费用增加。
基本依靠母公司输送管理面积的和泓服务，手握现金充裕，截至2019年12月31日，银行结余及现金为2亿元，流动负债为1.35亿元。
或许对于身处中小量梯队的和泓服务，接下来要思考的不是攥紧手里的钱，而是要将其花在刀刃上，收入、利润、毛利等盈利核心指标上进行突破。
2016年曾登陆新三板的当初名为“鸿升股份”的和泓服务，因交易量少等原因退市，相隔不足一年便转身登陆港交所。
在财报发布的当天，和泓服务高开直线下拉低走，截至收盘，报价1.34美元，成交量68000股，成交额9.11万港元。目前总市值5.36亿港元，相比于上市当日的6.9亿元港元总市值，缩水了1.54亿港元。【往期内容推荐】
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