首创置业:800亿魔咒|进深

乐居财经

发布时间:03-2507:24

首创置业总裁 钟北辰

乐居财经 林振兴 发自北京

“达到千亿这个指标指日可待,但让我预测哪一年,还真的不太清楚。”7个月前,在2019年中期业绩会上,首创置业总裁钟北辰在面对千亿目标发问时,仍保持谨慎态度。

但结果看来,至少在2019年,这个千亿目标还是一如既往落空了。

3月23日,首创置业(02868.HK)发布2019年度业绩报告,累计实现销售额808.1亿元,同比增长14.4%,完成年度800亿元业绩目标的101%,也就是说恰好“踩线”。与此同时,报告期内实现营业收入207.86亿元,同比减少11%。

隔日的业绩线上发布会上,钟北辰将“安全稳健”作为首创置业2020年目标,并把具体销售目标调整至800亿元。他给出的理由为,疫情对(公司)第一季度有影响,进入二月份以后,销售和回款有一定的阻力,所以对年底总体目标也有一定影响。

当其他房企纷纷喊出破千亿、两千亿时,首创又陷入了原地踏步的境地。

排名掉队

作为京城老牌房企,在提规模的道路上,首创置业尚有不少斜坡需要攀爬。

2003年,作为北京市国资委所属的大型国有企业集团,首创置业于香港联交所主板上市,着力发展住宅业务,一时间这家京派房企声名鹊起。随后,首创置业重仓商业,打造奥特莱斯综合体,形成了住宅商业联动的发展模式。

近年来,首创置业却连连遭遇排名滑坡的尴尬现象。据克而瑞榜单显示,首创置业2015年排名为23名,而今却一直徘徊于30位开外的名次,甚至在2019年滑落至43名。

危机感驱动下,这家掉队的京派房企开始加速寻求规模突破。2018年,首创置业也加入“快周转”行列,实施“369”的新工期标准,即在项目开发的过程中,3个月取得方案批复,6个月取得施工许可证,9个月取得预售证。

2019年,随着“都市圈”号角吹起,首创置业强调要聚焦三大核心城市圈——京津冀、长三角、粤港澳大湾区及潜力型强二线单核城市,且走出新时期发展的“首创路径”。但是,2019年,首创置业销售贡献主力依旧是大本营京津冀地区,实现签约额490.4亿元,占比达60.7%。

虽然重仓北京,但北京市场并不是首创的天下。据克而瑞数据显示,2019年北京市企业权益金额榜前三位分别被中海、首开、泰禾占据,首创置业落在十名外,仅以100.4亿元的权益金额位居第11位。

2019年以来,首创置业通过一二级联动、并购及合作开发等方式,新增产能储备超千亿。全年新获二级开发项目22个,总建筑面积778.9万平方米,总投资额355.5亿元。

截至2019年底,首创置业拥有土地储备总建筑面积1661万平方米(本公司权益面积1076万平方米),土地储备总地上建筑面积1242万平方米(本公司权益面积801万平方米)。年报显示,现有土地储备可满足首创未来三年规模突破及业绩提升需要。

钱紧一年

除了加速扩充土储和布局“都市圈”战略,多元化也是首创置业高频提及的关键词。

在公司内部,钟北辰被称之为多元化转型发展的第一人,其上任的两年间,首创置业从“住宅+商业”延伸到地产开发、资产管理、文创及产业地产、私募基金、长租公寓等多个方面,构建起了“千亿价值生态圈”。

不过,多元版图扩张所带来的资金压力和负债问题也在加重。

财报数据显示,首创置业2019年新增了117亿元的负债,总负债达1432.28亿元,总资产负债率为77.3%,与去年基本持平。若将151亿元的永续债计入总负债,则负债率将达到85.46%。另外,其净资产负债率高达154%,超出行业的安全警戒线。

2019年首创置业债务增加的主要是长期债务。不过,短期偿债的压力也较大。2019年首创置业短期借款为17.18亿元,一年内到期的非流动负债为228.19亿元,而期末货币资金为270.35亿元。

面对国企负债红线加上2019年银根收紧,首创置业在资本市场上的动作频频,通过发行公司债、可续期票据、银团贷款、专项债券以及项目引资等方式获得融资。2019年财报显示,首创置业有151.24亿元的永续债计入股东权益当中。

此外,时隔十三年,首创置业甚至拿出了供股计划。2019年3月,其发布供股计划,预期每10股现有股份将发行不多于5股供股股份,这也一度引发行业对首创置业资金现状及融资难度的讨论。

经过9个月的等待,该计划最终获得证监会批准,首创置业将以“10供5”基准折让29.17%发行15.14亿股供股股份,预计所得款项净额约24.92亿元,并将用于偿还部分计息债务。

钟北辰对此解释称,一直受制于股本限制、高负债率,影响了首创置业的发展速度。本次供股计划,可以降低杠杆、增强资金实力。他还补充道,这次供股并不是短期目标,不是说这次要拿到多少钱,核心目的是优化股本结构,能够为后续投资和融资起到杠杆作用,能够把空间释放出来,这个意义更长远一些。

为了进一步优化资产结构,首创置业还使出了“断臂”杀手锏——变卖自身资产以缓解现金流压力。

2019年,首创置业转让股权的案例,包括沈阳吉天置业50%股权、北京天城永元置业50%股权、北京阳光苑商业投资35%股权、昆山首创青旅置业51%股权、北京石景山区西黄村改造项目34.12%股权以及江苏苏州青剑湖地块94%股权,据乐居财经不完全统计涉资共计63.18亿元。

关于转让项目的原因,钟北辰曾解释称,“今年的出售计划只是刚好都赶在一起而已,并不是公司出现了资金的缺口才需要卖这些资产。”在他看来,一家房地产公司,除了住宅销售以外,进行其他物业的销售也是很正常的事情。

首创置业则更为官方地表示,“通过股权转让退出该项目,可盘活资源,快速实现资金回收,优化公司资产结构,集中资金发展公司战略聚焦城市核心业务。”

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文章来源:乐居财经

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