明年起,9万家房企或不复存在!注意2个国家新政,2类人扛不住了

蓝白观楼市

发布时间: 20-03-2423:52优质财经领域创作者

今天看到一则新闻,关于房企破产的报道。

据21世纪经济报道,今年房地产行业的到期债务约在1.46万亿,其中7月份是到期高峰,达到1490亿。与此同时,行业分化在加剧,据人民法院公告网的消息,截至3月23日,已有98条房企宣布破产的公告。

也就是说,3个月时间,已经有98家房企破产了,显然,今年开发商倒闭的速度,比往年要快的多。

有人会说,明明看到网上卖房、销售额创新高、签约量大增这些消息,最近还有杭州、深圳排队买房的事发生,开发商怎么会变得这么惨?

中原地产分析师张大伟表示:事实上,大部分房企实际真实的销售额度跌了90%左右。除了个别龙头企业重新定义了成交,将预定算成签约。部分企业甚至已经开始1元订房、10元订房。事实上,房企的求生欲非常浓了。

90%的跌幅是什么概念?

也就是说,开发商手里每10套积压的房子,最近几个月真正卖出去的可能只有1套,剩下的9套全都窝在自己手里,对外公布的业绩“强颜欢笑”,心里有多苦只有自己才知道。

管中窥豹,此次房企所遭遇的财务压力,很有可能会成为房地产行业发展进程的“分水岭”,明年起,9万家房企或逐步消失。

1,地产商规模减少是大势所趋。

黄奇帆在2019年底演讲说,现在全国房企总数达到了9万多家,还不含中介。全世界180个国家的地产商加起来也没有9万个,美国大大小小房产商没超过500个,欧洲20多个国家所有房产商,独立法人加起来不到1万个。

也就是说,9成开发商以后都会消失,2020年房企破产速度已经达到了日均2家,短期事件影响下,已经出现了加速,风波过后,房企数量将会呈现“加速度”式的减少。

2,2021年,房企资金链压力前所未有。

华泰证券统计显示,2020年、2021年和2022年,房地产境内债到期量分别为4316亿元、6212亿元和3764亿元,合计达14292亿元。

显然,2021年房企资金链的压力会达到最大程度,也是最近这些年以来债务压力达到极致的时刻,今年虽然遇到了短期的风波,但要偿还的债务毕竟只有4000多亿。

但是,到了2021年,开发商的债务顶峰要还6000多亿的级别,这是9万家地产商“难以承受之重”。

综上所述,一方面房企数量的减少是难以改变的大势,另一方面明年开发商的债务偿还规模达到顶峰,开发商想重复以前拿地、盖房、收回款、再拿地的套路,已经是难上加难。

与此同时,注意两个国家级新政,也对地产商的生存状况造成了冲击。

1,批而未供土地高达1450万亩,供地新政今年有望推行。

过去数年间,国内每年批准新增建设用地计划大约在500万-600万亩之间,如果加上对过往存量土地的利用,每年国内城市实际供应建设用地总量多在700万-1000万亩之间。

据《第一财经》3月23日报道,自然资源部新闻发言人刘国洪表示,从目前掌握情况看,2017年以前批而未供的土地大概还有1450万亩,“应该说存量盘活还有比较大的潜力”。

而2019年全国安排的新增建设用地计划总量是500万亩,换言之,2017年前的存量土地就已够地方政府使用两三年。

也就是说,1450万亩的闲置土地还没有“物尽其用”,对楼市来说,这些待开发土地称得上是被遗弃的“香饽饽”、

现在很多地产商都是2017、2018年的所谓“地王”,拿着高价地做着赔本买卖,“面粉价比面包价还贵”已经成为常态。

一旦这1450万亩土地开始入市,开发商手里的土地必然会继续贬值,这对房企的生存境况会进一步造成“挤压”。

2,高层重申“房住不炒”,释放罕见信号。

3月22日上午,在央行、银保监会、证监会、外汇局联合举行的新闻发布会上,银保监会副主席周亮表示:今年八项重点工作之一是“坚决落实房住不炒的要求,促进房地产市场平稳健康的发展。”

现在全国复工如火如荼,大部分行业复工率已经达到了80%以上,随着农民工、流动人口逐步返程,各地售楼部开放,购房者心理预期再次走高,在楼市松绑预期下,广州、上海、深圳、杭州等地甚至出现了地王、抢房的现象。

在这样的时刻,再次强调调控的底线是“房住不炒”,高层“敲打”房地产的意味非常浓厚。

鉴于此次是央行、银保监会同时在场,我们也可以理解为:今年房地产行业的贷款、融资、资金周转将会更加严格,类似2015、2016年那样的高杠杆周转速度,已经成为历史。

笔者认为,这样的形势下,有两类人可能“扛不住”了。

1,购房杠杆大于60%的人。

举个例子,小明月薪2万,表面上挺多的,可家里就他一个人挣钱,还有俩孩子要养,去掉孩子的学费辅导班、一家人的衣食住行消费,包括车贷、旅游等支出,可支配收入能达到1万就不错了。

正好小明刚买一套150万的房子,首付50万,等额本息30年,利率5.88%,月供6000元左右,他的购房杠杆就是60%,这还没有算他的首付是不是借钱了。

超过了60%的界限,一旦今年小明的收入出现浮动,或者直接失业,在地产商卖不出去房子的同时,小明也找不到“接盘侠”变现自己的房产,这部分月供相当于直接“打水漂”了。

2,想在楼市“薅一把羊毛就走”的人。

过去这些年以来,很多人在楼市里的思路都是“薅一把羊毛就走”的思路,觉得买完房子之后,趁着房产升值马上就能变现卖出去。

但是,当地产商也没有办法把手里的存货变成现金,破产的速度越来越快的时候,作为二手房业主的你,又凭什么会把手里的房子迅速卖掉?

那些把买房当成“短炒”生意的人,最终的结果就是“房子卖不掉,月供照样还”,在市场置业利率越来越理性的环境下,手里房子越多,出手的难度就越大。

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