楼市的3条腿都“断了”!国家2次表态,党报紧急回应了

楼市指闻

发布时间:03-2511:57

前几日,有相关专家指出,楼市有两条腿,分别指“销售”和“房价”,在房地产快速发展的时代里,这两条腿跑得飞快,如同百米冲刺一般。但是现如今,楼市这2条腿都“瘸了”,一方面调控之下房价平稳,另一方面受突发性事件影响,销售下滑。

笔者认为,这位作者分析的不够全面,房地产是一个市场化的产物,受商品经济的固有规律影响,在量价齐涨的时候,自然发展迅速。但是我们更应该清楚,在我国的行业大环境下,楼市还受到来自“一只无形的手”的干预,后者往往立竿见影,作用更加明显,这一点完全不能忽视,如果看不清这只“无形的手”,就很容易判错趋势。

这只无形的手如何调控楼市呢?“四限”就不说了,其实最关键的是牢牢捏住了房地产的命脉——现金流,水放得越多房地产发展越快,一旦这个阀门被锁死,那么就会有越来越多的房产难过,甚至“挥手说再见”。

人民法院数据显示,自2020年以来,已经有超过200家与地产有关的企业宣布再见。业内人士都认为是受到“黑天鹅”的影响,但研究发现,这些企业大多是中小房企,在过去几年里一直都存在现金流不畅和经营不善的局面,所以走向破产是早晚的事情,只是这件事给他提了提速而已。

所以,楼市指闻认为,我国的房地产市场,应该是有3条腿:

销售量;房价水平;现金流。2020年2月份以来,楼市的3条腿都“断了”:

1、房地产销售将至冰点:

根据克而瑞数据,在刚刚过去的2月,34家千亿规模的房地产企业合同销售金额累计约为2414.93亿元,环比2020年1月下降40.18%(1月份为4037.21亿元)。其中,31家房企销售金额同比下降,万科2月份销售280.3亿元,同比下滑35.1%;融创2月份销售122.1亿元,同比下滑接近50%;只有绿地、中国铁建等3家房企2月份销售同比呈现微涨态势。

2、房价下滑城市增多:

在刚刚过去的2月份,根据国家统计局数据,我国70个大中城市房价呈现出上涨的有21个,比1月份上涨的数量大幅减低(1月份上涨的有47个城市),房价出现环比降低的有23个。在这70个城市里,有19个城市新房成交为零,有24个城市二手房成交为零。在新房供应方面,北上广深四大老牌房地产城市仅18万平米,降幅达到80%以上。

3、销售难,债务不等人:

根据中华网财经3月24日消息,2020年房地产行业的到期债务大约为1.46万亿,其中7月份需要偿还的债务高达1490亿。

而根据Wind数据,房地产企业们在2020年信用债到期规模累计为2095.7亿元,公司债和私募债分别比例为46.1%和34.8%,还债高峰期为3月、7月到10月。债务金额比2019年的3992亿元相比有所降低,虽然压力比2019年要相对小一些,但是在销售几乎砍半的情况下,房地产企业们依然感觉举步维艰。

在销售为零、房价下降的情况下,如果房地产企业们的资金充裕、现金流活跃,那么依然有转型的可能和生存的空间,而如果以上三条腿全部断掉,那么结果可想而知。特别是第三条腿尤为重要,而在2019年至2020年,国家2次表态释放信号:在房住不炒的大背景下,资金不可能流向房地产市场。

第一次:1月4日,银保监会发表观点,对于2020年楼市要继续严格控资金违规进入楼市,同时要抑制居民杠杆率的过快增长;第二次:1月13日银保监会再次指出,2020年的一项重点工作就是防止资金违规进入房产市场,遏制房地产金融化和泡沫化风险。

严把房地产市场的水闸,这一重要调控手段从2018年上半年就开始了,在金融去杠杆的新政策下,一方面房贷利率持续上升,在购房者贷款难、贷款额度降低、审批难度加大的同时,房地产企业贷款也不容易。2019年的4次降准释放出2-3亿元资金流动,每一次都与房地产“不相干”足以说明这一点,2020年银保监会多次重复释放相同信号,让房地产看不到有放水的希望。

楼市“断了”3条腿的情况下,接下来房价即将进入下行通道?党报紧急回应了。经济日报在《楼市崩盘?当心被忽悠了》一文中对于当前看空楼市、看跌房价的情形做出了正面回应,通过需求和购买力2个方面表达出房地产市场的发展信心。

首先,在市场需求方面,很多人说房子足够多了、供大于求了,所以未来房价要跌,但是经济日报指出,我国城市化还有15%的提高空间,未来还有2亿人进城,城市化发展的同时能促进房地产的进一步发展。

其次,在购买力方面,我国经济仍然保持着强劲的发展态势,增速位居世界前列,居民收入持续增长,购房动力依然存在,所以不用担心房子买不起的问题。

最后得出一条结论:未来我国房地产仍然平稳发展,房价不会大起大落。

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