龙湖集团:吴亚军的四轮驱动|透析房企布局

乐居财经

发布时间:03-2423:00

乐居长三角杨蕾 发自上海 3月24日,龙湖集团(00960.HK)发布2019年财报。

报告期内,2019年,龙湖实现合同销售额2425亿元,同比增长20.9%;营业额1510.3亿元,同比增长30.4%;归属于股东的净利润183.4亿元;归母净利润183.4亿元,核心净利润155.5亿元,同比增长21.0%;毛利同比增长28.5%至508.0亿元,毛利率为33.6%。

在3月24日下午举行的线上业绩发布会上,龙湖集团执行董事兼首席执行官邵明晓透露,2020年龙湖销售目标为2600亿元。“整个市场实际上在复苏,无论是从供货还是市场的反映都是可控的,预计今年上半年完成销售目标的四成问题不大。”

目前,龙湖旗下共有地产开发、商业运营、长租公寓、智慧服务四大板块。龙湖董事长吴亚军表示,龙湖会坚持这四个航道,并表示这些都是主业,不是多元化。

2019年销售额2425亿,长三角贡献率第一

在地产开发方面,财报显示,龙湖2019年实现地产开发合同销售2425亿元,同比增长20.9%;销售总建筑面积1424万平方米,同比增长15.2%;销售单价人民币17032元╱平方米,同比增长4.9%。

分区域来看,长三角、西部、环渤海、华南及华中片区这五大地区中长三角业绩贡献率第一,合同销售额分别为823.9亿元、592.0亿元、522.5亿元、263.0亿元、223.6亿元,分别占龙湖合同销售额的34.0%、24.4%、21.6%、10.8%及9.2%。

龙湖长三角地区地产开发合同销售额明细

在“房住不炒”的调控主基调下,2019年龙湖交付物业总建筑面积1068万平方米;已售出但未结算的合同销售额为2535亿元,面积1500万平方米,为其未来核心溢利持续稳定增长奠定了基础。

在对未来的展望中,龙湖指出,2019年,调控政策从紧从严,住房的居住属性以及不将房地产作为短期刺激经济的手段已成共识;因城、因区、因势施策加大了市场在城市、地域维度的冷暖不均,也加速了行业集中度的提升。外部环境的复杂化与不确定性成为常态,规模、速度等单一维度不再成为企业竞争的标尺,产品、服务、运营、资本等综合能力的打造更代表未来趋势。

因此龙湖将进一步锻造产品,践行差异化战略,根据不同区域不同客户的需求精准规划产品和业态配置,力求在波动市场中把握机会。根据财报,2020年,龙湖在售主力项目将达到212个,其中65个为全新项目,120个项目将推出新一期新业态产品,产品涵盖刚需、改善型、商业经营等细分需求。

此外,龙湖(包括合营及联营企业)在2019年竣工的物业总建筑面积约1500万平方米,计划在2020年竣工的物业总面积将达到2000万平方米左右,其中大部分将集中于下半年。

受突发的新型冠状病毒疫情影响,2020年初,不少开发商项目开工受阻。邵明晓表示,1月下旬以来,疫情对销售和供货有影响,但整体可控。目前,除了武汉,龙湖已经实现153个售楼处的复工;2月下旬开始,200多个工地已经实现部分复工。“龙湖在武汉的布局在百分之三四左右,对集团业绩影响不大。”

土储合计6814万平方米,长三角占19.3%

在拿地方面,龙湖围绕核心城市群范围内的一二线及热点城市进行布局。2019年全年,龙湖新增90幅新地,首入太原、长春、海口、徐州、扬州等11城,新增收购土储总建筑面积1731万平方米,权益面积1273万平方米,平均权益收购成本每平方米6186元。

按地区分析,环渤海地区、华南地区、长三角地区、西部地区及华中地区的新增面积分别占新增收购土地储备总建筑面积的25.2%、22.3%、21.5%、20.2%及10.8%。

2019年龙湖长三角地区土地收购明细

截至2019年底,龙湖土储合计6814万平方米,权益面积4742万平方米,业务遍布56个城市。其中,长三角地区土储约1316万平方米,占19.3%;权益面积约899万平方米,占19.0%。

龙湖长三角地区土储明细

在谈到2020年的拿地计划时,邵明晓透露,按照全年净负债率50%左右的目标,今年拿地金额比去年要稳中有增。今年以来,已经拿到了22个项目。“我们是平和的心态,达到指标就拿,达不到就算了,现在现金流充裕,可以在相对冷的时候拿点项目”。

财报显示, 2020年前两月,龙湖新增收购土储总建筑面积为232万平方米,权益面积为178万平方米。按地区分析,华南地区、长三角地区、环渤海地区、西部地区及华中地区的期后新增面积分别占期后新增收购土地储备总建筑面积的40.0%、22.9%、21.1%、11.9%及4.1%。

2020年前两月龙湖长三角地区拿地情况

“全年来看,一二月份是机会,三月份上旬也有机会,现在杭州、成都等城市的地价已经上来了,接近年中再看。”邵明晓强调,“龙湖要坚定守住财务纪律,不拿地王,不拿高价地,把节奏踩好。”

2019年,龙湖综合借贷总额1460亿元,借贷成本保持在低位,年利率为4.54%,平均贷款年限6.04年,净负债率51%,在手现金609.5亿元,现金短债比4.38。

疫情影响叠加偿债压力,房企融资成为备受关注的问题。关于今年的融资情况,吴亚军表示,疫情考验现金流,但是现金流不是危难时才要考虑,而是要天晴补屋顶,龙湖在去年下半年就开始注重现金流,1月份完成了全年的基本融资,下半年融不融资无所谓。

2020年租金目标60亿,未来每年开10个商场

在物业投资这块,2019年龙湖物业投资业务不含税租金收入为人民币57.9亿元,较上年增长41.5%,商场、租赁住房、其他收入的占比分别为79.0%、20.3%和0.7%。

具体来看,2019年,龙湖新开业商场10座,包括杭州西溪天街、上海闵行天街、合肥瑶海天街等;2019年底,全国范围内累计开业商场39座,已开业商场建筑面积达377万平方米(含车位总建筑面积为493万平方米),整体出租率98.5%。商业租金增长31.9%至47.5亿元,同店增长达到19%;商场销售额为267亿元,同比增长25%;全年平均日客流154万人次,同比增长23%。

新冠疫情发生后,龙湖宣布给旗下39家商场减租减半超2个月;与此同时,受疫情影响,今年2月份龙湖天街关店量达8成。邵明晓表示,67天的减半租金,影响几亿元,但是疫情期间通过线上影响,获得了2000万左右的收入。

目前,龙湖的39座天街已经全部开业,复工面积达到五六成。他判断,预计4月上旬整体商业可以恢复到一半以上。如何判断恢复度,主要看大学、中小学的复学时间。“前期的损失,会在未来的运营中补回来,预计全年租金收入60亿不是问题,今年新开9个商场,未来每年开10个。”

租赁住房方面,龙湖冠寓已陆续在北京、上海、深圳、杭州、南京、重庆、成都等30余个一线及二线城市开业运营。截至2019年底,冠寓累计开业房间数量达7.5万间,租金收入11.7亿元,同比增幅150.6%,整体出租率为77.4%。其中,开业超过六个月的项目出租率为87.3%,排名同业第一。邵明晓表示,今年冠寓计划开到10万间,实现收入20亿元。

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文章来源:乐居

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