明年起,“囤房族”或全面消失!国家发布2个新政,2类人处境难了

蓝白观楼市

发布时间: 20-03-2122:37优质财经领域创作者

过去这些年以来,“囤房者”是个饱受争议的群体,他们享受了房改22年以来的楼市繁荣,并趁着2008、2012、2015、2016年这几次房价大涨的关键“节点”,财富一步步膨胀为中产阶层。

数据显示,房价越高,房子越多,手里的财富膨胀速度就越快,远超兢兢业业的上班族。

胡润百富对中产的界定是一线城市年家庭收入30-150万,新一线及其他城市家庭年收入20-150万的城镇居民。

得出的结论是,截止2018年8月,我国大陆地区的中产阶级数量为3321.4万户。北京占了最高的比重,为17.54%;其次是广东,占比为17.35%;排在第三位的是上海,占比15.19%。

北上广占全国富翁人数的绝大部分,随便一个小区市值就几个亿,从侧面也反映出房产升值的威力。

不过,从明年起,“囤房者”这个群体或将逐步消失。

1,未来的大趋势:房子越多,付出的成本越高。

以前买房子,不管是三五套甚至十几套,几乎不需要付出什么成本,拿2010-2013年这一段时间来说,房贷利率还能打折,相比房产增值的速度来说,不管是物业费、折旧费、还是交易房产所承担的税费,几乎可以忽略不计,转手的话买家也可以转嫁费用。

但是,随着房地产税推进的路径越来越清晰,持有房产的成本将与以往不可同日而语。

最典型的表现,是日益走高的房屋折旧率,以及居高不下的房贷利率。

中泰证券研究所曾发布报告指出,当前(国内)至少有一半以上的城市,持有房产已经开始亏钱,按照3%的租金回报率、5%的资金成本、4%的房屋折旧率来算,有一半以上的城市拿着房子都已经变成“亏损”状态。

随着房屋的更新换代加速,年均4%的房屋折旧率必然会不断走高,一旦房价涨幅不足5%,房产价值也会加速打折。

房贷利率也是如此,有心人可以发现,除了在2011年、2014年左右,我们已经连续6年时间没有碰到房贷打折的情况了。

其中原因非常复杂,既有银行存款基准利率未降,需要保持利差的因素,也有央行“房住不炒”的影响。

更何况,2020年已经有了存量房贷转LPR新规,由于大量的房贷重定价是在明年1月1日,这也就意味着,明年起,当房贷利率动辄接近6%,折旧率走高的趋势越来越明显,自住一两套房当然没什么影响,可“囤房者”们所付出的成本,会像“滚雪球”一样越来越高,长此以往,这个群体自然会全面消失。

2,主力购房人口越来越少,没了接盘者,囤房者无法“生存”下去。

我国的主力购房人群,基本集中在20-50岁之间,20多岁的年轻人要买婚房,30-40岁的中年人要买学区房和改善房,讽刺的是,50岁的时候,又开始考虑给儿女们准备婚房。

看起来,这个链条似乎无懈可击,可以一直延续下去,用以保证楼市的购买力。

但是,主力购房人口正在变得越来越少。

国际上,一般把15-64岁这个年龄段称之为劳动力人口,这个指标,早在2013年就已经出现了回落的趋势,未来的形势更加不容乐观。

民生证券研究所此前发布报告指出,2021年至2025年,劳动力每年减少375万人,2025到2030年,每年减少500万人。2030到2035年,每年减少960万人。

也就是说,从明年开始,劳动力红利越小,人们改善置业,刚需首套房的需求也会越少,那些学区房、远郊楼盘、洋房,很难再找到合适的买家。

还有两点需要注意,今年国家发布了2个新政策,也不利于囤房者。

1,老旧小区改造。

据21世纪经济报道3月20日消息,记者独家了解到,近期监管部门已下发要求,明确2020年全年专项债不得用于土地储备、棚改等与房地产相关领域,同时新增了公共卫生设施、城镇老旧小区改造等领域项目。

请注意这个关键词:老旧小区改造。

事实上,早在去年7月份,旧改就已经在加速推进了,河南、安徽、湖南、广东多地已经将旧改提上日程,在去年底的高层经济会议、住建部专题会议,今年央行的工作会上,都明确提出了加快老旧小区改造的进度。

根据公开数据,我国老旧小区约17万个,建筑面积约40亿平方米,涉及约4200万户居民,约占全国存量住宅的12%。如果考虑建筑节能、适老化改造、智慧城市建设等,全部存量社区中,大约有1/3的需要改造。

老旧小区的体量之大,可见一斑,一旦开始逐步推进改造,就意味着囤房者手中的房子越多,价值打折的幅度就越大,因为市场上流通的住宅产品力会更强,最近几年高价买的毛坯新房竞争力自然会下降。

2,新基建。

最近一段时间,“新基建”这个词汇屡屡吸引人们的关注,传统的基础设施建设主要集中在铁路、公路、机场等领域,因此,也称为“铁公机”。

而“新基建”则更多集中于科技创新领域基础设施,以及教育、医疗等消费升级重大民生领域,也是今年政策的一大亮点。

在3月21日的高层新闻发布会上,发改委副司长郑剑表示,要加快推动包括5G、人工智能、工业互联网、物联网在内的新型基础设施高质量发展。

有一个信号尤其值得注意,阿里巴巴董事会主席兼首席执行官张勇3月20日在《人民日报》发文指出:“新基建”作为新兴产业,一端连接着巨大的投资与需求,另一端连接着不断升级的消费市场,必将成为未来中国经济社会繁荣发展的重要支撑。

显然,2020年作为经济发展模式转变的分水岭,靠卖地收入支撑城市建设、靠房地产拉动收入增长已经不可持续了,对囤房者来说,房地产没了景气度,明年开始必然会走“下坡路”。

笔者认为,房产持有成本上升、供过于求的趋势下,加上旧改、新基建等因素影响,有2类人的处境有点麻烦。

1,三四线城市的多套房持有者。

越是小城市,未来的囤房者生存就越艰难,如上文所说,年轻人多、劳动力人口多的地方,相应的“接盘者”也会更充裕,小城市大量的家属院、老旧小区纳入旧改后,本来就没有多少年轻人的县城和地市,房子越多,卖不出去的可能性就越大,随着时间推移,炒房客、囤房者必然会全面“失踪”。

2,最近两年高位囤房的人。

从2018年至今买房的群体,一方面要承担远超以往的房贷利率,动辄就是上浮25%以上,另一方面,又承担了近20年以来“山顶”上的房价,连地市和小县城的房产都值100多万,对工薪族来说,买一套月供5000以上的房子,压力可想而知。

在这样的环境下买房就算了,毕竟是基于自住需求,改善生活无可厚非,如果是基于囤房目的在最近两年用高杠杆、低首付的方式买房,未来除了降价卖房,已没有第2条路可走。

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