耳光响亮!万科为啥要打“前掌门”的脸?|檀房企

叶檀

发布时间:03-2012:27

文/晓太阳、 Doris

人在江湖身不由己,心口不一可以理解,万科年报里,藏着“秘密”!

3月17日晚,房企龙头“万科”发布2019年业绩报告。

年报显示:

万科2019年实现营业收入3678.9亿元,同比增长23.59%;归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.10%。

成绩出炉,利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未达成目标!

市场情绪不太满意。

当天夜里,多个社交平台挂出“万科经营绩效不及预期”,股民之间展开激烈讨论。

隔天开盘(18日),万科“领跌”地产股票,截至当日收盘,万科A股跌6.44%,走出半年内股价新低,万科H股跌11.42%。

此外,当日新城控股、泰禾集团、保利地产、华发股份等跌幅均超4%。

截止发稿(19日),万科A股仍未翻红,收盘报-4.07%,房地产依然全线下挫。

万科的2019,真的那么糟糕?

不尽然!万科一向以“稳健”著称,此次的年报同样中规中矩,绝不能算“差”!

当前市场风声鹤唳,龙头房企释放“悲观信号”,这顿“打”迟早要来,谁挑头根本不重要。

那么市场悲观情绪何来?

我们翻阅年报后,不但找到了“答案”,还发现了万科不为人知的“大动作”!

年报里的“大动作”

万科很“保守”?我看不一定!

一个非常有意思的数据:

整个2019年,万科的市场营销与销售人员大幅增长了近4倍!

具体来看,从2018年年末到2019年年末,万科的销售人员从1140人增长到了5589人,占总员工的比例更是从9%上升到了28.9%。

数据:2018年年末万科人员构成

数据:2019年年末万科人员构成

其实,早在2019年上半年,万科在人员方面的扩张就开始了,相比起2018年年末,半年内,万科的员工总数增长了近8000人。

要知道,2019年上半年,房地产行业正是落实“房住不炒”的时刻,各地都出台了政策跟进,房地产企业日子不太好过。

于是,2019年上半年,除了万科和另外一家以狼性营销闻名业内的C房企,TOP5的房企(排除一家没有公布数据的),员工数量都减少了。

这样“激进”的万科,似乎与我们认识的他,有些不同。

当然,这可能也与万科多布局一二线城市有关。

2019年上半年,房地产市场虽然受到了宏观调控,但是城市之间的分化还是比较明显:一线城市成交规模同比大幅增加,三四线城市降幅最为明显。

不过,销售人员的增加并没有带来业绩的同步增长。

万科CEO祝九胜在线上业绩交流会上指出,在营收增长方面,万科所取得的成绩并不是理想水平,但万科要做的是“增长质量”,即做好产品服务,持续提升管理水平,注重ROE等。

简单来说:万科业绩不及预期是为了提升增长质量而付出的代价。

外界看来,万科是地产界“稳健”的代表。

布局一二线城市的万科坚持“不拿地王”、“不囤地、不捂盘”,比起业内的高杠杆拿地,万科的资产负债率更是行业最低水平。

但是,也就是这样的万科,在一年内猛增了四倍销售人员!不是为了卖房子,谁要这么多销售?

不得不说,万科一边说着不要,一边暗自努力的样子,真是让人心疼。

预期何来?

所谓万科的“不及预期”,源自过高的期望。

19年11月,万科的创始人王石表示,还有两个月,万科的年报就要出来了,根据我掌握的信息,公布的年报非常好。

“非常好”三个字,带来无限遐想,而两个月后,万科真的带来惊喜。

万科业绩逆市高增长,行业第一!20年2月5日,万科发布1月经营数据,公司 2020 年 1 月实现合同销售金额 549.1亿,同比增长12.34%;

据克而瑞榜单,万科开年业绩行业第一, 名列前茅。

另外拿地方面,虽然不多,但很精。万科1月分别在上海、南通、太原、重庆等地,获取6个项目,均位于一二 线城市,合计69.7万方,耗资22.74 亿。

开年业绩亮眼、王石的“非常好”,“市场预期”在这两个佐证下,已经飞到天上。

但理性来看,两个佐证都来自“黑天鹅”之前,所以“市场预期”并没有将疫情影响考虑在内。

于是,市场投资者的“预期”,企业经营者的“策略”,发生错位。

年报的三个“槽点”:“利润增速下滑、分红比例下滑、竣工面积未完成”都能找到解释。

首先,利润增速下滑、分红比例下滑,是为2020留点“余粮”。

年报显示,归属于上市公司股东的净利润388.7亿元,同比增长15.10%。

单看数字确实令人“失望”,17年利润增速同比是+33.4%,18年利润增速同比是+20.39%,甚至在19年三季报上,这个数字还是30.43%。

相比之下,年报中的+15%确实会造成心理落差,但如果将“疫情”影响考虑在内,经营者出于平稳业绩考虑,应该给2020年留点余地。

据相关人士透露,万科大概隐藏了60亿利润用来平滑2020年业绩。

相关网友也发帖表示,要当股东,而不是当股民,两者区别在于,股东赚的是企业发展的钱,股民赚的是市场波动的钱。

其次,竣工面积未达成目标,根本构不成“看空”原因。

万科年报显示,竣工面积同比+9.1%,完成年初计划的98%。

竣工面积未达成,并不代表房子没建完,而是反映了19年的调控影响。

地方调控两手抓,一手是抓房企销售价格,另一手抓网签登记量。

简单来讲,地方政府根据网签登记量,判断需要进行调控,所以限制一部分销售许可证的发放,这个限制,比方说是价格超过3万/平的新房。

那么当地房企销售价格超过3万的新房,就拿不到销售许可证,进而也不会发放竣工许可证,所以在账面上,这些面积自然属于未竣工。

总结来说,这是被调控影响的统计数字失真而已,并不代表房企本身的经营问题。

以上,就年报来讲,万科中规中矩,代表了房企2019的“平均线”。

不得不说,这条“平均线”的提前公布,为之后房企“趟了不少地雷”。

最后,万科作为市占率达到4%的“龙头房企”,一定程度上代表了整个行业的走向,就各地疫情后对房企的“帮扶”政策来看。

2020是喜是忧,还犹未可知,不必过度悲观!

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