310.5亿!中国总价新地王诞生

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发布时间:02-2112:32

2月20日,上海市徐汇滨江西岸金融港地块正式出让,香港怡和集团附属香港置地联合体以310.5亿的价格成交,成功刷新了中国大陆土地交易的总价记录。

该宗地占地超过320000㎡,总开发体量约180万㎡的土地,以成交价格计算,1,087,049.6 ㎡地上计容面积计算,楼板价约为28,565元/㎡,如算上地下商业,平均价格约为27,000元/㎡。

这一总价也略微超过了2014年招商蛇口和华侨城联合体以310亿元的总价拍得深圳新会展中心地块,成为了中国大陆的总价新地王。

事实上,近期的土地“热度”不止出现在上海。2月18日,北京出让大兴、通州三宗地块,起拍价65.56亿元,吸引20家房企激烈角逐,最终三宗地全部出让,共揽金87亿。至此,北京开年已出让9宗地块,揽金高达364亿。

但从全国来看,受疫情影响,多地土拍市场延迟交易。根据CRIC监测,春节后两周(1月31-2月13日)重点城市共成交108幅土地,总成交量仅674万平方米,同比2019年下降62%。

另外,据中指院调查显示, 2020年企业整体投资拿地规模以减少和持平为主。45%的企业认为疫情影响下全年拿地规模较去年下降,31%的企业认为与去年基本持平。

疫情影响下,房企拿地会更加审慎。在此之下,房企为何大肆抢入北京、上海?

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,此次上海地王项目的交易,在近期土地市场略显悲观的时候进行,本身就是很不寻常。其信号意义极强,也为当前略带萧条的土地和房产交易市场注入了一剂强心剂。

同时进一步说明房企拿地的逻辑,即新冠肺炎带来的冲击是短期的,整个中国土地市场和房地产市场的基本面没有改变,房地产市场的韧劲依然存在,所以类似土地交易不会受新冠肺炎冲击的影响,更不会出现暂停拍地或中止拍地等现象。

“客观上都说明中国核心城市优质土地市场的投资价值,也充分说明各类资本依然看好此类重点土地市场的投资。”严跃进直言。

不难预见,疫情过后,重点一二线城市因较好的基础设施和医疗卫生条件将更受青睐。其中,尤以京津冀、长三角、粤港澳、中西部、成渝五大城市群核心城市及辐射的热点城市投资吸引力较强。

延伸阅读:“地王”不妙

在房住不炒、稳字当头政策的持续推进中,2019年,全国土地市场价格维持平稳运行,在“地王”数量大幅减少的同时,不少昔日“地王”入市后遭遇市场下行,尤其是热点一二线城市部分“地王”陷入尴尬境地。专家认为,未来在政策和市场双重作用下,房企高质量周转模式将逐步颠覆囤地模式,土地市场将更趋于理性。

多数“地王”面临亏损

所谓“地王”,主要是对在房地产开发土地招标活动中以硕大的资金数字拍得自己属意地块的中标单位的谐称。目前,政府采用招标拍卖挂牌方式出让住宅用地,往往竞出天价,而这一天价又必然作为成本带进了房价,也把房价推向天价。社会对于一些“地王”的产生,往往会产生对于房价又会重回新高的担忧。

据克而瑞地产研究中心统计,2019年北京地区八成“地王”已入市,入市项目平均入市周期达17个月,比全国平均入市周期多10个月左右。上海也有六成“地王”入市,平均入市周期达33个月,比全国平均入市周期多18个月。

以上海为例,除了推盘量劲增以外,诞生于2016年前后的多个地王项目也赶在2019年年末新推房源入市,成为沪上楼市一大看点。如公元2040项目于2019年12月9日加推房源入市,而其是浦东祝桥板块的地王项目。尽管如此,在一片年末冲刺的热闹中,依然有相当部分项目“备受冷落”。如宝山区顾村板块“地王”项目央玺,网上房地产数据显示,其2019年分别于6月、10月两次开盘,675套房源至今仍然有381套为可售状态。

易居中国CEO丁祖昱指出,目前盈利的“地王”项目仅占少数,以北京为例,七成入市“地王”面临亏损。此类项目“房地差”多在1万元/平方米以下,“地房比”多在70%以上。“当前北京房企大多陷入‘赔本赚吆喝’的窘境。随着保障房供应力度进一步加大,项目销售速度愈发缓慢,资金回笼速度也势必趋缓,未来北京房企的日子或更加艰难。”

诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示,北京、上海半数以上“地王”项目呈现亏损状态。广州“地王”项目上市情况稍好于京沪,主要是入市周期较长,房价上涨空间相对较大。克而瑞研究中心市场研究总监马千里称,入市后不赚钱甚至面临亏损的“地王”项目大多来自资金链存在巨大压力或对项目本身信心不足的房企。

实际上从2019年5月开始,央行、银保监会等部门陆续出台政策,信托、美元债等融资渠道大大受限,银行对开发贷的审核也趋于严格。在2019年7月31日召开的中央政治局会议提出,“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,每逢经济下行时期便刺激房地产的预期被打破。同时,相关部门连续对房地产信托、银行进行整治约谈,同时对开发贷、境外发债等多种融资方式进行进一步限制。

同时上海易居研究院的数据显示,截至2019年11月底,全国300城土地市场成交建筑面积23亿平方米,较2018年同期下降了3.7%。虽然11月300城供应总量翻番,年底又是土地成交的旺季,但考虑到前11月成交量与2019年全年存在4.3亿平方米的差距,该机构预计,当年的土地成交规模大概率会低于2018年。不仅如此,2019年前11月,300城住宅用地溢价率为13.5%,比2018年的15.8%有所下降。

2019年下半年开始,部分房企暂停拿地,规避风险。一方面是由于部分项目在很多城市都面临着销售困局,销售率已经成为企业面临的问题,让房企拿“地王”的冲动锐减;另一方面负债率过高的房企也在今年被动减少甚至暂停拿地动作。整体来看,房企在土地市场已明显理性,拉动土地溢价率持续走低。

58安居客房产研究院分院院长张波表示,2019年负债率过高的房企渐渐被动减少甚至暂停拿地动作。此外,2016年-2017年的地王项目在很多城市都面临着销售困局,也让房企拿“地王”的冲动锐减。

2020年房地产怎么走?

诸葛找房数据研究中心分析师国仕英预测,2020年房地产政策不会有较大幅度的放松,且并不具备放松的基础。2020年房地产政策大基调仍是“房住不炒”;同时,也是因城施策,且主要是重点区域的调控,而不再是全国一刀切的政策。她认为,2020年“因城施策”的城市会越来越多,政府对于政策的调控也会更加频繁,调整方向和内容也会更加全面。但“因城施策”并不意味着就是政策的放松,“因城施策”的前提是当地城市房地产市场一定要平稳发展,如果部分城市出现比较强的炒作迹象或者出现房价较快上涨的现象,该类城市仍会出台收紧政策。

“从中央经济工作会议及全国住房和城乡建设工作会议传递出的信号来看,2020年楼市健康平稳发展,以及安居宜居的住房目标不会改变,房地产市场将呈现平稳运行态势。预计房地产调控总体继续保持从严,因城施策的方式会变得更加多样化,房地产金融侧收紧将常态化。”58安居客房产研究院分院院长张波分析说。

2019年12月30日,克尔瑞研究院在《2019年中国房地产总结与展望》中称,融资收紧、偿债高峰的到来,让多数企业现金压力陡增。叠加当前市场销售分化显著,政策调控的不确定性,企业重心仍会集中在去负债、降杠杆、稳销售上。就当前市场周期来看,地市、楼市大概率继续降温,2020年房企投资态度或将延续近两年保守的态势,这一点从多数房企对未来投资表态也可以看出,理性、谨慎出现频率高,甚至出现部分企业停止拿地的传闻。

整体而言,谨慎投资的大方向不会转变,但随着土地市场降温、可比地价有回落之势、以及政府出让条件可能出现让步,2020年整体的投资节奏会呈现“前松后紧”的局面,与2019年走势基本一致,毕竟年前获得的地块能够在年内上市,对于高周转的企业而言仍有吸引力。

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