全国商品房销售增速放缓 房企面临去化、融资等压力

财经移动新媒体

发布时间:01-2017:20

《财经》新媒体 宋金煜/文潘西/编辑

2019年房地产行业告别高增长,商品房销售面积及销售额增速均呈现放缓迹象。1月17日,国家统计局数据显示,2019年全国商品房销售面积17.15亿平方米,同比下降0.1%,结束连续四年的正增长,商品房销售额增速与2018年相比回落5.7个百分点。除此之外,2019年房屋新开工面积、土地成交总额等重要指标出现增速放缓或负增长。

在业内人士看来,出现上述现象与宏观经济和政策调控变化、购房者观望情绪浓郁以及办公、商业营业用房持续遇冷有密切关系。2020年将是一个竣工交付大年,且近期央行和银保监继续邀请严防违规资金流入房地产,未来房企在按时保质交付、去库存、高杠杆融资购地等方面面临挑战。

办公、商业用房遇冷 房企将面临交付、新库存等压力

2019年全国商品房销售面积、销售额增速出现放缓迹象,其中商业营业用房销售面积、销售额分别同比下跌15.1%、16.5%。与此同时,商业营业用房新开工面积、竣工面积也出现负增长。对此,58安居客房产研究院分院院长张波分析称,在一些城市和地区,商业地产前期规划超前,市场整体供大于求,商业地产同质化现象严重是为主因。

与办公、商业用房遇冷不同的是,全国房屋竣工面积首次出现了正增长现象,数据显示,2019年房屋竣工面积为95942万平方米,同比增长2.6%。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,2019年房屋竣工面积同比增长2.6%意义重大,2020年或将迎来一个竣工交付大年。当前,房屋竣工规模增长、房屋交付数量上升,意味着房屋竣工数据的拐点到来,房企更需关注房屋质量、拿地方面的管控,并加强营销力度快速回笼资金。

严跃进还提及,2019年全年全国商品房待售面积同比跌幅为4.9%,目前该曲线已经保持了连续35个月同比下跌的态势,这说明库存去化的动作一直持续,但也需要看到,此类曲线下跌的动力越来越弱,即房地产市场的库存数据正在构筑底部。预计2020年,代售面积环比增长将由负转正,新的去库存的概念或重新提及。

房企海外融资“借新还旧” 未来高杠杆融资购地空间将减少

国家统计局数据显示,2019年全国房地产开发投资为132194亿元,同比增长9.9%,房地产开发企业到位资金178609亿元,同比增长7.6%。然而,记者注意到,在投资额、到位资金持续增长的背后,房地产市场资金面仍然趋紧,企业自筹资金、利用外资“补血”现象显著。

数据显示,2019年房企获取资金多靠销售回款以及自筹资金,占比近七成,其中自筹资金同比增长仅为4.2%,而房企利用外资金额总量虽然较低约为176亿元,但同比增长最快达62.7%。

张波表示,虽然政策上对于海外融资已经有所限定,明确限制房地产企业外债资金投资境内外房地产项目、补充运营资金等。但由于海外融资流程不复杂加之利率优势推进利用外资增长明显,减轻短期偿债压力,“借新还旧”是海外融资的主要目的。

另外,记者注意到,虽然房地产开发投资仍呈现增长态势,但从拿地情况来看,无论房企的土地购置面积,还是拿地金额均出现明显下滑。2019年,房地产开发企业土地购置面积、土地成交总额分别为25822万平方米、14709亿元,分别同比下降11.4%、8.7%。

“2019年全国房企土地购置面积已连续11个月持续下跌,土地市场的降温和销售市场的表现以及房企的融资环境有关。2020年1月,部分城市继续出现高溢价土地的现象,后续房企依然需要强化土地管控。另外,近期央行和银保监会都对商业银行的贷款给予了指导,重点管控房地产贷款集中度和占比等,所以后续房企高杠杆融资来购地空间会进一步减少,地价也会随之趋稳。”严跃进说。

返回顶部