蛋壳上市首日艰难守住发行价 2022年前须完成租金贷整改

镁刻地产

发布时间:01-1900:49

上市首日开盘即破发的蛋壳公寓,在收盘前的最后一分钟艰难守住了发行价13.5美元。

继青客公寓之后,蛋壳公寓最终成功上市,这家急剧扩张的长租公寓企业此次预计将募集超过1.49亿美元。但对蛋壳公寓来说,超过80%的租金贷占比和持续攀升的亏损额,真能如执行董事长沈博阳所言“盈利并非当前最重要的事情”?

图片来源:视觉中国

守住发行价

美国东部时间1月17日上午9时30分(北京时间22时30分),蛋壳公寓在纽交所上市,股票代码“DNK”,这是国内继青客公寓之后第二家赴美上市的长租公寓企业。

按照发行价,蛋壳公寓总计募集资金超1.49亿美元,市值达27.4亿美元。

“镁刻地产”记者留意到,蛋壳公寓股价仅在北京时间1月17日23时23分上扬0.67%至最高13.59美元处,随后便一路下挫,23时48分跌幅达到3.7%,至最低谷处13美元。至今日(1月18日)凌晨5时收盘前最后半个小时,股价开始逐渐回温,最终艰难维持了13.5美元发行价。

2022年前须完成租金贷整改

蛋壳公寓的发展的确十分迅猛,正如其投资人刘二海所言:“2017年,蛋壳在管房屋应该只有8000间,2019年第三季度公布是40多万间,两年半实现这样的增速还是非常快的,比我想得肯定快。”

招股书显示,截至2019年9月30日,蛋壳公寓已进入北京、深圳、上海、杭州等13地市场,共运营406,746间房间,与成立的第一年相比房间数增长166倍,2015年~2018年3年复合增长率达360%。截至2019年6月30日,租客入住率为89%,租客续租率超过了51%。

蛋壳的融资之路似乎很顺利。从招股书看,成立于2015年的蛋壳公寓已经经历了多次融资。2018年2月,蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资;同年6月完成7000万美元B+轮融资,由老虎环球基金领投,B轮投资方华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等全部继续跟投;2019年3月,蛋壳公寓完成5亿美元C轮融资;7个月后,蛋壳公寓又完成了D轮1.9亿美元融资。

但扩张的同时是亏损。

2017年和2018年,蛋壳公寓净亏损分别是2.72亿元和13.69亿元。2019年前9个月,蛋壳公寓净亏损25.16亿元,而2018年同期净亏损8.13亿元。

招股书显示,截至2019年9月末,蛋壳公寓手头总资产76.74亿元,但总负债也高达76.61亿元。

不过,沈博阳接受采访时曾表示,盈利并非当前最重要的事情,抓住时间窗口做大规模更加重要。

与此同时,蛋壳公寓对租金贷也有着较高依赖。招股书显示,2019年前9个月,通过租金贷模式获取的租金预付款,已经占到蛋壳公寓租金收入的80%;2017年和2018年,这一比例高达90%和88%。

但去年12月25日,《六部门关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见》明确指出,住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

小玩家离场

这个行业不仅仅是蛋壳一家在亏损,长租公寓第一股青客公寓情况也不容乐观。

青客公寓招股书显示,截至2019年6月底,青客公寓账上现金、现金等价物和限制性现金合计仅4.5亿元,但总负债达27亿元,净亏损超2亿元。

1月6日,青客公寓发布上市后首份财报,去年第四季度,该公司营业收入3.36亿元,同比增长13.11%;亏损额为1.25亿元。

此前一直被传也将赴美上市的自如则并未有新动向。2019年10月中旬,就在青客公寓递交上市招股书不久,自如CEO熊林在接受媒体采访时公开表示,长租行业已经由创业期进入精耕期,自如将更聚焦于创造用户和社会价值,暂不急于启动IPO,也没有明确时间表。“自如上市”传闻暂歇。

一边是头部企业竞速IPO,另一边却是继续暴雷,长租公寓行业的巨头们各有选择,小玩家只能纷纷离场。这个行业在甲醛、租金贷等问题重重的舆论氛围下开启了另一阶段。

2019年2月,寓见公寓资金链断裂,后被收购;3月,苏州乐栈公寓受困租金贷而出现资金链问题,被蜜蜂村落网络科技公司收购;7月,南京玉恒公寓资金链断裂;8月,乐伽公寓崩盘……由于无法形成规模效应,这些小玩家,连同此前的投资方,都选择了离场。

尽管如此,这个行业的发展前景依然不容忽视。

根据艾瑞咨询报告,中国长租行业市场未来几年将保持持续增长势头,预计2020年市场规模达1.90万亿元,2025年将达3.01万亿元。

但克而瑞研究数据也显示,长租公寓行业平均利润水平仅2%~4%,现金流回正周期则至少需6年以上。

资本对这个行业越来越苛刻,但箭在弦上,没有回头路,或许正是一众长租公寓企业希望通过上市来舒缓资金之渴,以便更好“活下去”的理由。

记者|王佳飞

编辑|陈梦妤

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