20年后,住房遇到“新麻烦”,楼市大局渐渐清晰,3个难题要面对

楼事纪

发布时间:01-1409:35

如果你去问问身边的亲戚朋友,在买房过程中最关心的问题是什么,很多人可能首先想到的就是房价问题。其实,这一点很好理解,房价的高低直接关系到能不能买得起房子,以及买房之后的家庭负担情况。当然,如果从侧面来看,购房者对于房价的高度关注,同时也印证了房子的地位越来越重要。

过去二十年,我国的城镇化水平从30.89%达到59.58%,城镇人口从3.9亿增加到8.3亿,随着人口大量流入城市,房子的重要地位不断凸显,不仅是因为房子不断增值所能够带来的巨大财富空间,更重要的是房子背后所附带的户口、教育、医疗等社会服务资源。因此,不管是动用六个钱包,还是背负30年房贷,买房已经成为了一种必须。

但是,在执着于买房时,购房者往往只是关心房价的涨跌,关心能不能买到房子,却很少关注未来房子可能出现的问题。笔者认为,背负了这么高的杠杆,甚至掏空了家庭积蓄,对于可能出现的问题还是应该做到心中有数。随着时间的推移,尤其是国家已经明确定调要长期坚持房住不炒的定位和推动房地产长效机制建立,所以未来的楼市格局基本清晰,在买房问题上,20年后关注的主要问题或许不再是房价,而是房屋空置、房屋质量、高层住宅这三个新麻烦。为什么这么说呢?

第一,房屋空置问题

对于房屋空置问题,我们之前已经讨论过很多次,目前这个问题已开始显露。据不完全统计,目前全国商品空置房加上小产权空置房将近4亿套,按照一个3口之家的标准来计算,仅空置房可以满足12亿人的居住需求。因此,在不考虑目前住房资源分布不平衡的前提下,单就住房总量来看已经足够。此外,中国社科院《人口与劳动绿皮书》预测,随着老龄化社会的加速到来,加之人口出生率降低,中国总人口将在2028年左右出现负增长。

因此,基于这两个层面的考量,未来不仅自己有房子,而且还可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承到房子,所以新增住房需求会趋于减弱。对于这一点,马云也曾直言不讳,二三十年后,一对年轻人可能要负担管理5套房子,房子会越来越不值钱。此外,应该注意,未来一二十年,城市发展的机遇在都市圈和城市群,人口流出的资源型城市、经济不发达的中小城市或会出现大量空置房,叠加房地产税,甚至空置税的出台,持有过多房产,或者长期空置会成为一种负担。

第二,房屋质量问题

从2016年到2018年,从中小城市到北上广深,处处都有“地王”刷屏的报道出现。可是,或许谁都想不到,短短一两年的时间,这些昔日的地王们却频频遇上了“难产”的问题。以一线城市广州为例,最近三年,广州共拍出17宗高价地,还有7宗尚未入市。除此之外,据经济参考报报道,杭州有项目拿地时价格为3万,目前在售精装修价格3.7万左右,如果算上各种费用,几乎是赔本赚吆喝。

显然,伴随房地产调控不断收紧,当初的高价地面临着入市难、盈利难的双重尴尬。面对这种态势,为了弥补高地价带来的利益损失,同时使得项目利润最大化,不少开发商可能会通过降标减配等方式来缩减支出成本,比如近日济南有楼盘交付,但小区道路和绿化却迟迟不动工等等,这就必然使得房子应有的品质大打折扣,最终买单和受委屈的还是购房者。

除此之外,最近这两年,在楼市调控收紧和房地产融资收窄的双重困境下,不少房企开启了快速出图、快速竣工、快速交付,快速转战下一项目的高周转模式。常言道,慢工才能出细活,高周转模式使得工序流程被大大缩短,房子质量自然无法保障,比如房屋倒塌、内部走线随意,墙面开裂等各种问题不断被曝出。对此,绿城总经理李军曾劝告朋友,这两年不要买房,质量可能是最差的。

众所周知,房子的寿命与混凝土材料、结构设计等因素密切相关,一旦开发商偷工减料或者使用了质量比较次的材料,再加上技术和资金的诸多限制,房子的实际寿命可能远不及设计寿命。对此,住建部原副部长仇保兴曾直言不讳,我国是世界上每一年新建建筑量最大的国家,但同时也存在大量的住房质量问题,有些使用寿命只能持续25-30年。其实,就看看我们自己身边,一些建造时间不久的房子,隔上十来年再看,无论是外观还是品质都大打折扣,二十年后可能会更加明显。

第三,高层住宅问题

过去一二十年,随着城镇化进程的加快以及建筑技术的进步,不仅是一二线城市,就算是五六线县城,高层住宅也已经越来越普遍了,所以从这个意义上来看,高层住宅实际上是城镇化的一种产物。切身感受,高层住宅满足了大家的住房需求,改善了城市的面貌,提高了生活的质量和水准,但是,不可否认,高层住宅同样潜藏着一些不可忽视的问题。具体来看,二十年以后,高层住宅主要存在两个令人头疼的大难题。

一个是高层拆迁问题。与老破小和农村住宅不同,在同一单位的面积之上,一栋高层住户如此之多,拆迁安置成本自然不低,所以利润空间就十分有限,开发商更不会做赔本的买卖。退一步来说,就算真的要重建,新建楼层高度起码要翻一倍才有一定的利润可言,所以如何拆迁是一个大难题。除此之外,是房屋维修保养问题。房子的寿命有限,二十年后,可能会面临消防隐患、线路老化、小区修缮等各种问题,一旦维修基本使用完或者房子过了2-5年的基本保修期限,谁来修,如何修,资金分摊等也是大家需要面对的一个大麻烦。

其实,关于二十年后的住房问题,冯仑也曾给出了自己的看法。他表示,其实目前的房子已经差不多(主要指总量差不多)了,今后要担心的不是房价过高,而是房价过低,也不是买不起房子了,而是卖不掉房子,所以未来房价问题都不是问题了,大家也不用再像过去一样关注价格问题了。

总而言之,国家对于未来的房地产走向已经明确定调,既不会大涨也不会大落,未来一二十年随着房地产长效管理机制的逐步落实成熟,房价长期平稳是大势所趋。因此,二十年后,房价或许不会再像今天这样备受关注,而房屋空置、高层住宅、房屋质量这三个麻烦可能会备受重视。因此,对于购房者而言,从长远打算,购房时还是应该选择大品牌房企,而且适当持有一定数量的房产即可,而不是再像以前一样闭着眼睛买房,否则有一天房子可能也会变成累赘。

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