房地产市场逐渐分化 楼市进入改善时代
房天下2019-11-12 11:18
随着楼市传统旺季“金九银十”的“终结”，普遍进入了“冷静期”。为刺激市场需求，即使房地产开发企业使出浑身解数，许多楼盘来访量也“清淡”了不少，市场观望情绪浓厚，但也有一些楼盘持续保持着较高的关注度。
业内人士指出，未来房地产区域市场分化将愈加明显，一二线城市房价更趋平稳，部分三四线城市将面临调整压力。
当下，“因城施策”进入深水区，长效机制正在发挥作用。与此同时，伴随着房地产市场的分化，这些政策分化的趋势也相对明显。
2019年，处于提升品质和巨大竞争中的郑州楼市，产品也呈现出了百花齐放的态势，涵盖了酒店式公寓、各类商铺(商业综合体、社区商铺、临街商铺)、各类商品房住宅(洋房、电梯公寓、别墅)。尤其是随着住宅投资风险的增加，大量公寓的出现，也为购房者提供了更多选择。
当销售回归自住需求，房地产市场将进入总量稳定、区域分化的新阶段。改善置业已成为市场超50%购房者的选择。
仅就郑州市场而言，各大开发商纷纷开发出附加值更高更具有特色的改善型产品，各个楼盘项目对于自身定位和产品规划都逐渐向改善客群靠拢，可以说，中原楼市已经进入“改善”时代。
二
住房进入品质改善时代，市场动力来自对住房品质改善的需求，来自对更具发展潜力的地段、更多优质资源、更科学的户型设计等多方面的渴望，而改善型住宅本身的诸多利好，也正好适应了这一部分购房者对生活质量提升的需求。
首先看市场需求层面，一方面随着楼市3-5年的周期发展，每一次周期内换房改善型的置业需求都会逐步释放成为市场最为稳定的一部分需求，对于市场及政策较为敏感的高净值客群果断出手。
从区域维度上看，目前市场也出现了结构性分化，即后续利好不断释放的区域将迎来更多的改善型客户，这背后的根本逻辑在于，一方面市区核心地段土地资源稀缺，导致部分刚需改善类客户外溢，另外随着大量品牌开发商进驻，产品层面的创新能够给予改善型客户更多的选择。
而从供应层面看，近几年各主流开发商均在产品层面进行了较大创新及研发，对于社区景观、科技住宅使用的、户型设计、精装设计等均有明显突破，这也就直接刺激了改善型客群对于置业冲动。
观望楼市的买房人越来越多，开发企业要想在市场博弈中立于不败之地，就必须品质为先，坚定这场品质保卫战。
产品标准化建设已经深入各大房企。“做一个成功的产品容易，但做一条成功的产品线很难”，成功的产品线是企业产品综合实力的呈现，是企业多年产品经验的沉淀。
面对变化中宏观环境和新时代目标客群，房地产开发商思维方式也不得不发生转变。开发商只有从用户思维的角度出发，重新定义新时代“品质改善型产品”。以市场需求为导向进行产品研发，从而提升产品品质、塑造口碑、降低项目风险，才能最终在激烈的市场竞争中突围。
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