成都高端项目大PK,热门楼盘透露「高级」密码

地产人智库

发布时间:10-2311:32

2018年,北京某楼盘的90㎡房源,签下10年租约,租金达180万元。

这就是一线城市的趋势。

城市核心地段的优质项目从来不缺关注者和持有者。

在一二线“限购”城市,还有一种趋势,一批没有“房票”的投资客,纷纷将目光投向高端项目市场。

*新一线城市 成都

高端项目标准严苛

符合标准者凤毛麟角

资源、配套与服务带来的附加值,使得高端项目不只可以像其他不动产一样坐享升值,更能实现一般住宅难以企及的高租金收益。

那么,是不是把房子修得高、建得大就一定卖得了高价,就是传统意义上的高端?答案显然不是。

业内一致认为,判断高端项目有三个标准可以参照:1、地段,主要是看是否稀缺;2、产品;3、服务和私密。

高净值人群竞相追捧

成都高端项目大PK

在成都,这些高端项目以怎样的产品呈现、市场接受度如何呢?我们选取目前市面上关注度较高、热门区域、具有代表性的在售高端项目进行了一个大PK,看看究竟谁能扛起高端的大旗?

部分数据来源于四川中原地产研究院

众所周知,高端项目一般集中在地理位置优越、交通网络完善、生活配套齐全、出行方便的区域。

从城市发展的角度,这些区域又是政务、金融和商业中心,往往聚集了这座城市受教育程度高、资金实力雄厚的人群,这就决定了其本身有较大的投资价值。

热门板块 图片来源:克而瑞

根据备案成交均价30000元/㎡为高端的基准,我们选取阿玛尼艺术公寓、望江名门、新希望D10天府、花漾锦江、保利国际广场/sky177作为样本。

通过梳理发现目前在售高端项目主要分布在东大街沿线高新区

这五个高端项目中阿玛尼艺术公寓、望江名门、新希望D10天府均位于成都传统主城区锦江区。

*阿玛尼艺术公寓

阿玛尼艺术公寓位于锦江区一环路,周边包括世纪朝阳、外滩、龙湖晶蓝半岛等多个小区,无大型商业配套,多以老旧的社区底商为主,项目位于滨江路边,早晚高峰时间容易拥堵。项目总高222米,与望江公园隔江相望,能俯瞰锦江是项目的一大亮点。

望江名门项目位于锦江区三官堂街道,与阿玛尼艺术公寓步行距离约1.4公里。由于两个项目距离较近,同样剑指“高端”,经常有人拿这两个项目来做比较。但事实上,市中心配套相对老旧,仅凭这两个项目实在无法撑起片区的豪宅氛围。但阿玛尼部分户型观景面达到38米,拥有270°全景环幕视野,稀有的城市景观是其卖点之一。

新希望D10天府位于锦江区-东大街板块。同样,D10目前周边一公里范围内大型商业较匮乏,距阳光新业中心还有段距离。周边小区除龙湖晶蓝半岛品质稍高以外其余均为老旧小区。相比东大路两侧的攀成钢高端居住区,D10地段指标同样不是最好的,更不具备稀缺资源。

相较于市中心的流光溢彩,高新区金融城板块显得更加美轮美奂。由于前期高端住宅售罄也无新项目入市,在未来几无土地供应的情况下,能买到优质物业的机会越来越少。而金融城高端项目,则更显得更为稀缺。

相对于以上三个传统主城区高端项目,花漾锦江位于城南大源CBD腹地,坐落天府大道和天府五街交汇处,紧靠天府软件园。花漾锦江区位优势明显,同时还有锦江环伺,所处的金融城板块还聚集了大量高端人才,市场需求更加庞大。

*保利国际广场/sky177

同样位于“最贵”的金融城板块的保利国际广场/sky177,位于天府中轴旁,金融城核心位置。

周边桂溪公园、环球中心、交子金融中心、华尔道夫酒店、新会展洲际酒店等诸多高端配套环绕,区域优势突出。

阿玛尼艺术公寓:★★★

望江名门:★★★

新希望D10天府:★★★

花漾锦江:★★★★

保利国际广场/sky177:★★★★★

除了地段优势之外,与传统住宅相比,高端项目力求通过设计来彰显产品主义。在景观设计、室内设计及户型设计等方面要达到精准的要求和独特的个性。

成都的各个高端项目也不吝惜纷纷邀请到全球知名大师来为其助阵,以求寻找到时代塔尖的设计语言来表达精英群体的生活方式和精神需求,用以彰显居住者的高级品位和个性。

阿玛尼艺术公寓由大师乔治·阿玛尼亲自设计图纸。家具、橱柜、卫浴均采用阿玛尼旗下品牌,标配Armani/Dada橱柜和Armani/Roca卫浴等产品,充分融合了阿玛尼崇尚的极简风格。

*望江名门

望江名门同样位于锦江边,邀请到国际知名设计师梁景华、黄书恒设计。自身打造的天际游泳池与河景相融合,加上望江公园的绿色景观,视觉效果非常不错。

*新希望D10天府

新希望D10天府整个示范区面积其实并不大,但是设计、施工都相当精致。项目由世界级建筑事务所查普门泰勒设计,景观设计方面由小林政彦操刀。从目前投入1个亿建造的花瓣形状的艺展中心来看,D10确实称得上“惊艳”。

花漾锦江是豪宅设计大师李玮珉成都首作,低调大气的配色和简约高贵的空间美学,极具国际化设计风格。25米开窗、3.8米挑高,室内与总宽超10米的落地窗前,推窗即见270度的锦江江景。但项目整体体量偏大,由写字楼改为公寓,容积率高、无社区环境可能是其硬伤。

在金融城,从来不缺鳞次栉比的高楼大厦,而能做到低密才是奢侈。

保利国际广场/sky177与其他高端项目缺乏商业配套和园林景观不同的是,项目让出更多空间给园林景观,以绽放珠宝盒为理念打造了长在花园里的低密无边界综合体,确保城市中轴景观一览无余的视域。

*保利国际广场/sky177

项目还集结了堪称设计领域“银河舰队”的SWA、SOM、Oval、CCD世界大师天团为其助力。

整体室内设计风格参考了阿斯顿马丁于美国迈阿密打造的大西洋湾区豪华公寓;五星酒店级入户大堂,比一般入户大堂高50%。

阿玛尼艺术公寓:★★★

望江名门:★★★

新希望D10天府:★★★

花漾锦江:★★★★

保利国际广场/sky177:★★★★★

据四川中原地产研究院数据显示,2018年1-11月成都高端项目市场上,小面积段、低总价段的产品较受欢迎。

而且面积以50-70㎡小面积段标间、套一为市场主流;与大面积段产品呈现两极分化;同时,面积区间在50-90㎡、总价150-250万产品走量较好。

*数据来源锐理数据

阿玛尼艺术公寓主要物业类型为公寓+酒店服务,产品面积段60-190㎡,户型包括61、71㎡套一,77-82㎡套二,建面约160㎡套三,建面约192㎡套四等。单价约4万元/㎡-8万元/㎡,总价约230-1500万元/套左右。

望江名门面积段为295-660㎡,总共仅58户,曾一度因面积大其“商业”属性备受争议。从目前去化情况来看,仅剩660㎡的超大户型还未售出。

可以看出市场在“用脚投票”,对于这种超大的户型,在当下的购房者心中还具备一定的抗性。

新希望D10天府,标间41-49㎡,套一66-115㎡,套二115-199㎡。共61F,高217米,面积段68-199㎡,无赠送,核心筒构造,四面朝向。

花漾锦江近期亮相的TowerD,产品面积段在120㎡、130㎡的套一,186㎡套二,210-240㎡套三,270-362㎡的套四。以套一为例,120-130㎡户型仅做到套一,总价接近400万,这种“超前”的户型设计市场接受度几何,目前还不得而知。

*保利国际广场/sky177

*保利国际广场/sky177户型图

保利国际广场/sky177居住总户数为408户,产品形态为52㎡标间、86-105㎡套一、174㎡套二、300㎡套三,比较符合当下市场对于高端的主流需求。

作为目前市面上热销的高端项目,保利国际广场/sky177受到追捧的原因还在于其在产品打造上做到了极致:以300㎡套三户型为例,双L主卧套房设计,主T形会客厅,形成顶级的社交秀场;以及270°三面采光观景。

阿玛尼艺术公寓:★★★★

望江名门:★★★

新希望D10天府:★★★

花漾锦江:★★

保利国际广场/sky177:★★★★

作为不动产界投资价值颇高的高端项目,其售价及装修决定了其未来的发展空间及转手率。

在同一个城市的同一区域,高端项目的售价往往比普通项目高得多,超过普通公寓的60%—80%,而租金上也超过普通住宅的2.5倍以上。这一溢价就体现在价格体系和各具特点的装修上。

*阿玛尼艺术公寓样板间

阿玛尼艺术公寓成交价格在50000-80000元/㎡之间,装修标准为15000元/㎡,物管费为12元/平·月,均为装修房。据中成房业数据显示,阿玛尼艺术公寓截至今年3月,一共认购151套房源,去化率仅为11%。并且项目因此前几度转手,交房时间一推再推。

望江名门总户数为58户,高端圈层的纯粹性能得到较好的保证,整体销售情况良好。目前仅剩售660㎡的清水房,报价4500万。项目选用汉斯格雅、劳芬、嘉格纳、百朗等品牌旗下的顶级产品打造精装,成本高达每平米1.5万。

新希望D10天府的价格就相对要“亲民”一些,单价在28000-40000元/㎡。据了解,楼层越高价格越贵,精装报价约6000+元/㎡,其中含新风、中央空调、全智能家居、智能家电、双开门冰箱、内嵌式洗衣等。

花漾锦江精装房用料是扎实且到位的,意大利进口仿大理石瓷砖、德国全进口家电、2.6米高的整块背景墙石材、无缝拼接工艺……除了地暖、中央空调,花漾锦江能做到像酒店那样集中供应热水,采用水系统中央空调而非风冷机,成本更高但舒适度也较好。

*保利国际广场/sky177室内设计

保利国际广场/sky177单价在35000元/平米左右,室内设计由香港CCD郑中设计事务所担纲,这个为希尔顿、万豪、洲际、凯悦等20多个国际品牌提供室內设计及顾问服务的事务所,是一系列城市酒店中,精神与艺术审美平衡体验的创造人。

阿玛尼艺术公寓:★★★

望江名门:★★

新希望D10天府:★★★★

花漾锦江:★★

保利国际广场/sky177:★★★

同好莱坞电影里才可见的「尊贵服务」,是居住者身份与实力的彰显,优越的服务体系和私密性永远是高净值人群选择高端项目的核心诉求之一。

众所周知,建筑都有过时老旧的一天,唯独服务是永恒。楼盘越是高端服务所占的比重就越大,真正的高端其“服务”的占比是完全超越建筑“硬件”占比的。

因为高端项目除了有形资产,还需要配以另一种看不见的奢华——服务质感来支撑。

阿玛尼艺术公寓虽然名为公寓,但实际上为住宅性质,属于限购范畴。邀请到专业物业服务专家——仲量联行,与此同时还指定优帕克集团作为其唯一指定资产管理合作方,成为业主的贴身管家,并为业主提供资产管理服务。

望江名门同样邀请五大行之一的仲量联行担任物业顾问,亲自打造五星级物管,为58位业主量身定制专属管家服务。

新希望D10天府据称采用的是服务董事长的最高服务经验的鼎晟物业,融入五星级酒店标准。

*花漾锦江

花漾锦江方面则是提供7S高奢服务(24小时私人管家,可以提供每天的叠被服务、早餐服务、外送服务、居家保洁、明星私厨入户,华西、省医院专家号24小时快速就医平台等)

保利国际广场/sky177提供的高品质生活运营服务是由1998年成立于新加坡的辉盛国际提供。作为一家全球服务公寓运营商,由最初在新加坡的 412 间公寓发展到现在遍布全球的逾 16,000 间公寓,在高净值人群中有很高的口碑和认同感。

保利国际广场/sky177业主将享受到全国唯一的Managed by Fraser/MAX服务体系,只为了保障居住人群的专属感、尊崇感、安全感和私密性。

阿玛尼艺术公寓:★★★

望江名门:★★

新希望D10:★★

花漾锦江:★★★★

保利国际广场/sky177:★★★★

终极PK

“稀缺”属性加持

sky177凭硬核实力“抗打”

*保利国际广场/sky177

经过几轮PK我们不难发现,稀缺的地段+扩尺的景观+热门的户型+天团的设计+高端的服务,当我们将这些要素汇聚一体时,发现有且仅有保利国际广场/sky177同时具备。

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成都高端项目大PK

*保利国际广场/sky177

保利国际广场/sky177项目所在地,是金融城十年发展最后一块可开发土地,是高净值人群进驻金融城的最后机会。

在保利国际广场/sky177之前,成都闲逸的慢生活,完全淹没在金融城的快节奏里。

当保利国际广场/sky177的拔地而起,让“淌金流银”的金融城和“安逸闲适”的成都结合得相得益彰。

这座空前绝后的“教科书级”矗立于金融城,成为高净值人群仰望并追逐的“珍品级”、“藏品级”时,它的价值自然不言而喻。

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