楼市放大招！3~4折，深圳再创全国第一
EMBA2019-10-22 21:31
01
深圳楼市再出大招
39年前被设为国家经济特区、39年后被定为“双范”城市的深圳，总有惊人之举。
今天（10月22日），深圳市规土委挂出了一份《深圳市地价测算规则》，规定全市将全面实行标定地价方法，掀起了市场热议。
这份文件，开创了一个新时代，为内地所有城市提供了一个新思路。
所谓标定地价，就是标定住宅、商业、办公、工业四种用途土地权利市场价格，一地一价格。以后所有的建设用地，都得按照这个标定地价来计算。
文件规定：
本次标定地价是以标准宗地为单位，以2018年4月1日为估价期日，分为住宅、商业、办公、工业等四种用途，土地使用期限按住宅70年、商业40年、办公40年、工业30年，在现状开发利用、正常市场条件下的土地权利价格。
图上所标定的，是深圳全市四类土地所标定的平均价，各区以这个为参考又标定了一个价格。如下图。
在此文件发布之前，2013年深圳出台了《深圳市宗地地价测算规则（试行）》，这份文件虽然发挥了地价政策对深圳城市发展特别是产业结构调整的支持力度，但在实施过程中，存在“基准地价”和“宗地底价评估”两套标准，造成了一定程度上土地市场的混乱。
今天发布的文件，就是要告诉所有人，深圳要率全国之先，全面应用标定地价，统一地价管理体系，告别“基准地价”和“宗地地价评估”两套地价标准，迈入“标定地价”单轨制。
文件规定：
在地价标准上，深圳建立了以标定地价为核心的“一套市场地价标准”，今后将通过定期更新，确保标定地价及时、准确地反映市场价格水平；
在地价管理上，将新出让用地、城市更新、棚户区改造、土地整备等涉及的各类地价测算规则，全部整合到《深圳市地价测算规则》中，实现了“一个测算规则”。
换成能看得懂的话就是，标定地价就是将之前不统一的价格变为统一，稳定土地价格，也方便计算。
这与之前深圳推出的房地产二级市场“三价归一”类似。二手房交易过程中，有多个价格，一个是实际成交价，还有一个为规避税收的交易备案价，还有一个是房管局为征收所做的评估价，银行给予贷款时，也会有一个自己的评估价。
深圳去年规定，所有的价格都归一，都以网签价或者房管局评估价（选最低者）为准。
今天的文件，强调的也是这回事，只不过去年强调的是房屋价格，今年强调的是土地价格。
02
安居房土地价格降为3~4折
标定地价除了统一地价管理体系外，还有一个最吸引之处，降低土地成本。
深圳市规土委相关人员解读是表示：
原来安居型商品房用地的售价是市场价格的6－7折，新政后将是市场价的3－4折，目的是鼓励市场主体建设安居型商品房和人才房等。同时也鼓励社会机构参与其中，建设初始成本降低。
安居房是政策性住房的一种，售价比商品房便宜不少，基本是市场价的一半，正因如此深圳市此前标定安居房地价的时候，根据售价也打了折扣，是商品房地价的6~7折。
而在标定地价新政下，折扣力度还将增加，可以降至3~4折，这意味着安居房价格还能压缩不少，此举是深圳市政府对民间的一个巨大让利。
为什么这么说？因为按照深圳“二次房改”规定，到2035年，深圳将新政住房170万套，其中人才住房、安居型商品房和公共租赁住房三类保障性住房总量将不少于100万套。
政策性住房的比例占新房供应量的60%，商品房只占40%，这是深圳用实际行动对“房住不炒”最大的支持。
这还不够，深圳今天再出重拳，降低政策性住房土地价格，进一步压缩政策性住房建设成本，压低政策性住房的价格，降低深圳市民的居住成本。
让利、降低土地价格，比什么限购限价等调控措施都要管用。
本号强调过多次，限购、限价、限售降不了房价，唯一有效降低房价的方法，就是地方政府让利民间，降低土地出售价格，大量供应廉价土地，房价自然能够止涨。
但绝大多数城市仍较为依赖土地财政，深圳是为数不多的已经彻底摆脱土地财政的城市，正因如此，深圳才能大笔一挥，降低政策性住房土地价格。
降低安居房土地价格，目的是稳定深圳居住成本，而稳定居住成本，其终极目的是继续做强深圳的人才竞争力，维持深圳独占鳌头的人口争夺优势。
03
终极目的：维持深圳的人才竞争力
深圳已经被管理层定位为“双范”城市，即中国特色社会主义先行示范区和创建社会主义现代化强国的城市范例。
对于深圳来说，这既是管理层对深圳过去四十年建设成果的肯定，也是对未来发展的希冀。
既是荣耀，又是压力。
深圳过去创造的奇迹，是依靠源源不断南下的人才，未来依然要依靠内地人才帮助建设。
对于深圳这样一个空间局促，房价高昂的城市，如何才能吸引留住人才？虽说目前深圳的人口吸引力仍是全国最强，若任房价发展下去，高房价必然会引发挤出效应。
如何留住和吸引人才，是深圳目前需要思考的问题，也是大多数中心城市正在做的事情。
过去，深圳可以依靠650万套城中村住房，维持买不起房只能租住城中村的1500万人的居住需求，但深圳常住人口最近几年以50万的增量流入，城中村的居住正在趋向饱和，要留住更多的人才，只能是：
1、高薪吸引。
2、降低居住成本。
这两个方法，深圳在同时推进。
高薪方面，被戏称为宇宙中心的深圳龙华区近日发布了一份极具吸引力的招聘通知：
拟招聘区教育局下属公办高中、初中、小学各学科在编教师约400人，年薪本科生26万+，研究生28万+，五险一金，全日制博士奖励20万，优秀毕业生奖励3-8万，优先申请人才住房、长租公寓；全年带薪休假165天+。
重赏之下，必有勇夫。统计最后的报名参加考试的人数达3.5万，相当于71个人抢一个职位。
最终入围的491名人员，全是名校学子：
北京师范大学54人、北京大学48人、清华大学28人、东北师范大学27人、华中师范大学24人、武汉大学22人、华东师范大学21人、中山大学16人、中国人民大学15人、厦门大学15人、香港中文大学15人、华南师范大学15人。
这么多名校学子来参加竞选，深圳给出的30万年薪的诚意，功不可没，而且还可以优选申请政策性住房。
高薪的同时，深圳又进一步通过让利的方式，降低安居房土地售价，降低住房成本，进一步稳住深圳的人才吸引力。
从深圳的经验可以看到，无论过去还是未来，想要留住人才、吸引人才，就需要拿出的最大诚意，这最大的诚意，就是让利民间。
过去深圳市政府让利城中村，相当于市政府向民间让利10万亿元，容纳了1500万人，才有如今的深圳。
如今，深圳市政府又以让利的方式，吸引更多内地人才南下，为打造“双范”城市做准备。
这就是深圳，给各大中心城市提供的抢人思路。
来自：财经观潮 潮哥
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