9岁的新力,着急了

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发布时间:10-1622:47

光绪二十七年,也就是1901年,在慈禧太后的默许下,清政府进行改革,改革内容多与光绪二十四年(1898年)的戊戌变法近似,但比戊戌变法更广更深,还涉及废除千年仕宦之道的科举制度。

与此形成鲜明对比的,是此前以慈禧太后为代表的守旧派对“戊戌新政”的强烈抵触,“戊戌六君子”血溅菜市口,宣告了戊戌变法的失败。

为何会出现如此“打脸”般的反转?

也不能怪慈禧如此急切,因为此时的清政府已经等不及了,内忧当头,外患临门,再不变法,只能坐以待毙。

100多年后的今天,同样急切的,还有新力集团。

2019年5月24日,新力控股正式向港交所递交招股书,开启IPO上市之路。

这个在地产圈存在感并不高的“新生”房企由此得到了更多的关注。

如若新力控股成功上市,那么,它将成为江西首家上市房企。而且,年仅“9岁”的新力也将成为中国地产圈内,有史以来最年轻的“资本新贵”。毕竟这两年登陆资本市场的地产商,从诞生到上市,平均年龄超过20岁。

成立于2010年的新力到如今也才九岁,这九年间中国的房地产市场并没有太大的危机,反而是一直站在风口上。

“年轻”的新力为何急于上市?急不可耐的背后是极大的无奈与压力。

诞生于军旗升起的地方

2010年,34岁的建筑商张园林在江西南昌创办江西新力置地,登上了地产快车。

建筑出身的人总有点情怀。彼时,他的第一个项目“南昌帝泊湾”凭借着高尔夫球场般的草坪和机场跑道式的地下车库,惊艳江西地产圈。

在军旗升起的地方,张园林打响了进军地产界的第一枪。

一枪成名,新力在江西有了一席之地。此后星星之火,渐成燎原之势。

公开资料显示,2018年新力地产在江西地区的销售额达到了539亿元,占总销售额的59%。根据戴德梁行报告,就2018年住宅物业的签约销售总额而言,新力位居江西省房地产开发商之首。新力也不断在江西、南昌市场展现“以一人对抗其他房企”之姿。

江西房地产市场自2016年起快速发展,政府出台了一系列文件以抑制房价上涨。也是在这一年,新力走出江西,踏足苏州、惠州、武汉等城市,在深耕江西大本营的基础上谋求全国化布局。

2017年,新力将总部迁至上海,目的不言而喻。

完成资本意志是企业发展的必由之路,成立9年后,张园林决定将年轻的新力控股送上香港资本市场。

但综合目前情况来看,新力的上市之路或许还面临着诸多挑战。

“短跑健将”背后的高杠杆

据克而瑞公布的“2018年中国房地产企业销售TOP200榜”,新力地产以877.3亿元的销售总额排名全国第33位。

从增速上看,新力连续4年业绩增速超100%,这个“配速”与短跑冲刺无异。

从2014年的8亿,到2018年的887亿,新力经历了5年超百倍的成长。然而,与所有持续高增长的房企一样,新力地产负债激增,资金链持续紧绷。

如何扩大规模?历史的经验告诉我们,最大的密钥是找到支点,用好杠杆

但是,规模的大幅增长必然伴随资金压力。2016-2018年,新力控股的资产总额分别为200.2亿元、488亿元及776亿元;净资产分别为28亿元、45.95亿元以及50.6亿元。细细算来,新力近三年的杠杆率(总资产/净资产)分别为7.15、10.62以及15.34,连年上涨。

招股书中的财务资料显示,截至2016-2018年末,新力控股的现金及银行结余分别为10.33亿元、42.83亿元、100.65亿元。

截至上述三年末,新力控股的借款总额(包括计息银行及其他借款以及公司债券)分别约为64.38亿元、166.76亿元、221亿元。

如下图所示,2018年,新力净负债率高达285%,远超行业平均水平,着实令人咂舌。

在全行业全力去杠杆之际,新力的杠杆率扔高居不下,不只是初生牛犊不怕虎还是有恃无恐。

要知道就算是宇宙房企碧桂园、万科、恒大们都乖乖把自己的负债率主动降低到一个合理的区间。

新力净负债率高企,那么这背后是否有着足够的利润去支撑公司的运营呢?

数据显示,新力尚未偿还银行及其他借款(不包括公司债券)加权平均实际利率高达9.3%。

9.3%的利率远远高于行业平均水平。

除此之外,新力的毛利率与净利率也是一大看点。

克尔瑞研究中心数据显示,去年176家上市房企毛利率的加权平均值和中位数分别为31.1%和32.8%,新力控股2018年的毛利率高于行业平均水平。对于毛利率整体提升,招股书称,主要是受到若干项目土地成本较低、实施标准化经营程序有助于控制成本、住宅物业市场整体增长的影响。

不过,其净利润率低于行业平均水平。2016~2018年,新力控股的净利润率分别为5.9%、5.3%、6.9%,而去年176家上市房企净利率的加权平均值和中位数分别为13.1%和11.7%。

用高负债来换取搞营销额,最后牺牲的却是净利润。

若是新力真能上市,这种模式是行不通的。

过度依赖大本营成“软肋”

发轫于江西的新力地产,在英雄之地缔造过诸多高光时刻,江西也自然成了其重点深耕的“大本营”。

但在如今冲击上市的关口,对“大本营”的“用力过猛”似乎已然成为了新力的软肋。

2018年初,新力董事长张园林确定了“保800亿争1000亿元”的业绩目标。看似轰轰烈烈的扩张之路,如果细看数据,我们不难发现,虽然全国布局已经深入展开,但新力目前仍未脱离江西房企之本色。

由图可知,江西南昌依然是新力地产销售额的主要贡献来源。从区域分布来看,新力依然重点发展中西部地区,辅以珠三角和长三角,三大区域的销售额占比基本变化不大。

今年是中国房地产市场巨变的关键年份,从五月份的超级文件的出台,到房贷利率的调整,以及不将不将房地产作为短期刺激经济的手段等政策,无不预示着房地产市场预冷,短时间内解冻几乎是不可能的事。

尽管新力从2017年开始,主动将自己的业务变得不再那么依赖江西市场,但很遗憾这种调整不可能在短时间内有太大的变化,直到2018年,新力在南昌的销售额还占据了43%。

事实上,江西经济发展一直以来并没有太令人惊艳的地方。

在今年的一季度全国各省GDP排名中,江西GDP仅仅排名第16名,远远落后于同位于中部的邻居——安徽、湖南,后两者的GDP都在7000以上,虽然增速达到8.6%,但是整体基数还是略小。

这对以江西为大本营的新力来说极为不利,这也是新力一心想要挣脱出江西的原因之一,南昌作为江西的省会,但在全国各城市排名中仅仅是二线城市。

人口才是经济发展的根本,但遗憾的是每年出来的新闻大多是,江西又有多少人才外流到大湾区或上海,而不是有多少人回流到江西。

盘踞江西的新力在天然上有着劣势,若是春天还好,但如今形式并不明朗,新力也势必会受到大局的影响。

如果在一年内新力的营销量出现骤降,那么这是可以理解的。

招股书中的一句话也指出其过于依赖单一地区的潜在风险:“公司的大部分收益均来自江西省,因而江西省经济状况的任何显著下滑均可能对我们的经营业绩、财务状况及业务前景造成重大不利影响。”

离开深耕的“大本营”需要勇气、信心与实力,而新力显然还不够。

新力要走的路还很长

在融资渠道全面收紧和融资成本增加的情况下,中小型房企赴港上市之路尚显漫长,但是与不上市相比,后者融资之路则更为艰辛。

这也难怪“年轻”的新力急匆匆地想要上市了。

然而就算可以成功上市,新力也将面临巨大挑战,前车之鉴很多。

2018年10月成功上市的大发地产,其IPO发行价定于每股4.2港元,募集资金净额7.4亿港元,是当年内房股融资额最低值,同时,其认购量不足32%。

同样也是2018年10月成功上市的美的置业,发行价为每股17港元,发行首日即破发,开盘价为每股16.60港元,且随后股价持续下挫。

这些情况表明,IPO能否吸引投资者,将是上市后房企要考虑的首要问题。同时,市场对其定价偏低引起破发,也是不得不面对的难题。如果业绩不好的话,资本市场会做出正确的选择,这些股票在香港便很可能会变成仙股。

当下,江西本土房企整体实力偏弱,在中房网发布的2019中国房地产开发企业500强中,除了新力,再无其他江西房企上榜。在强者愈强的时代下,“大鱼吃小鱼”无法避免,行业集中度将进一步提升。

新力也许会获得下一个入场名额,但上市之后,要走的路还很长。

春江水暖鸭先知。

资本虽然不是最聪明的,但是在面临桎梏或者说问题的时候,它们通常是选择绕开。

新力在九年时间内发展成如今的样子,背后资本的力量功不可没,但是那是在春天,冬天来了资本当然想着怎么绕路而不是迎难而上,所以新力匆匆忙忙想要上市是可以理解的。

结语

高周转、高杠杆是这些年来房企们狂飙突进的法宝,但是这种模式有较大的副作用,那就是极容易出现质量与维权问题。

据《中国质量万里行》报道,自2019年3月11日-9月7日,投诉通平台共收到惠州新力·胜源香山居业主投诉170例,是我平台持续投诉时间较久、数量较多的一次投诉。目前的情况是,到8月31日前,已有少部分业主受到开发商补偿方案的诱惑,或者人在外地,耗不起时间,只好收楼了,但大部分业主(500户左右)不愿意收房。又有几户业主将开发商告上了法庭,还有不少业主正在着手准备集体起诉开发商。

强烈的规模诉求和风险管控的平衡,已成为当下中小型房企生存发展的主要矛盾。

还未上市的新力控股,此次介入巨量旧改,未来的现金流如何安排,怎么在融资收紧背景下进一步扩张,将成为这家公司未来面临的巨大压力。

这家只有九年历史的地产公司底蕴泰国单薄,不管是否能成功上市,新力的压力不会有太多的增减。

当前在尚存的房企大都经历过两次的危机,但这些年来顺风顺顺水的新力是否有足够的能力抵御危机一直是个谜!

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