楼市①|北京通州楼市微探:观望的业主与理性市场

新浪财经

发布时间:10-1421:52

来源:中国房地产报

中房报记者 李叶|北京报道

过去很长时间,“金九银十”“国庆黄金周”被认为是房地产销售旺季,但进入2019年,这样的态势却发生着改变。

北京,通州,这个过去几乎代表楼市风向标的区域在严厉的调控下销售下滑尤为明显。

“通州购房限制是整个北京最严格的,且购房资格取得不易,在买房时我们多会谨慎选择。”近日刚满3年通州社保、取得通州购房资格的林琳(化名)在接受中国房地产报记者采访时表示,“在接触的项目中,很多新房销售都表示较价格有优惠,二手房中介也说价格可以再谈,现在是买方市场,我不太着急。”

一组新房成交数据佐证了她的判断。根据地产营销人数据显示,9月北京市住宅新增供应4547套,环比上涨16%;成交2828套,环比下降10%;成交面积40.58万平方米,环比下降2%。其中,通州区住宅成交176套,成交面积1.8万平方米。

另据诸葛找房数据研究中心显示,2014~2019年国庆期间北京新建商品住宅网签量分别为538、442、216、222、235、190套。2019年国庆假期,北京市新建商品住宅仅网签190套,创2014年以来新低。

中国房地产报记者在走访通州宋庄镇某洋房项目时,该项目销售人员也表示,通州严苛的限购政策筛选掉了一批非户籍意向购房人,也造成了该区域各项目之间更激烈的竞争。

“今年的‘金九银十’之所以成色不如前些年,源于意向购房者在此期间选择外出旅游或者回家探亲,不是单纯的留在北京购置房屋,虽然10月初成交较少,但相信10月下旬成交量会有所回升。”石榴集团K2十里春风项目负责人表示。

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“现在基本都能按时下班”

宋庄某项目沙盘。中房报记者李叶/摄

“从今年6月开始,我就留心着通州区房源广告,以及一些入市新盘、二手房价格。这几个月也接到了多个项目电话,几乎都有价格优惠。” 林琳表示,原先以为购房者着急拥有购房资格,现在发现开发商比购房者更着急,毕竟拥有资格的购房者数量是有限的。

在某机构组织的近400人看房群中,林琳的想法成为了主流。

“最近市场价格基本平稳,所以不会担心房价快速上涨,包括着急下手。通州购房政策是北京最严的,拿到房票的小伙伴要谨慎使用,一起看房可以互相商量。”年底通州社保即将满3年的李娜丽(化名)在组织通州购房团时表示。

也有响应者表示,“除了新房外,我接到不少二手房降价出售的消息,价格比新房更便宜也可以考虑。”

在购房过程中,这种认知也在不断被销售人员加深。宋庄镇某项目销售人员告诉记者,首次购房的资质用了就没有了,的确应该更谨慎。“我们是现房,可以直接看到交付质量,项目成交量在通州很不错,一些产品类型差不多的期房竞争更为激烈。”

他同时透露,他们项目的挂牌价是4.2万元/平方米,实际销售可以优惠到3.9万~4万元/平方米;一套105平方米的房子首付不到170万元。

实际上,卖方和买方这一共识的形成要追溯到4年前。

2015年8月14日晚间,经北京市政府批准,北京市住建委和通州区政府发布、执行《关于加强通州区商品住房销售管理的通知》,要求通州不仅要执行北京市限购政策,还要求除满足北京市商品住房限购条件外,须同时满足60个月中有近3年在通州连续缴纳个税或交社保,并限购一套。

当时,通州的楼盘与购房者纷纷抢占卖房买房最后时机,各大售楼处灯火通明,人声鼎沸。很多购房者因未及时过户不得不遗憾地退款。

到去年8月,一部分房票开始释放,房价要涨市场要转好的消息此起彼伏。不过,市场并没有恢复到此前的喧嚣。去年10月,中国房地产报记者在走访梨园某项目营销中心时也发现,楼盘看房者仍是三三两两,当时该项目销售人员表示,“3年前市场最热时加班是常态,很多客人白天上班晚上看房,现在基本都能按时下班。”

6点40分,梨园某项目关闭照明设备,销售人员下班。中房报记者李叶/摄

到2019年10月,记者于下午6点40分左右再次走访了该营销中心,发现该营销中心大楼已经关闭。一位处理数据的工作人员告诉记者,“要看房得等到明天上班了”。他同时表示,“因为交通方便,我们项目在通州的成交量排名还是挺靠前的。”

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市场分化严重

万科城市之光·东望项目销售现场。中房报记者李叶/摄

与现房平稳销售态势不同,通州限竞房项目仍“斗志昂扬”。

8月24日,位于通州台湖首个限竞房万科城市之光·东望开盘,几乎同时,另一限竞房台湖金茂悦也宣布即将开盘。为了抢跑蓄客,万科城市之光·东望的售楼员透露,开盘前一周售楼处24小时开门营业接待客户:“无论是多晚下班或者多早上班的人,我们都能等他们来看房。”

记者了解到,这两个项目位置紧邻,交通、配套相差无几;其次,两个项目都宣布精装修交付;最后,由于限价,该地块商品住房销售均价不超过5.15万元/平方米,最高销售单价不超过5.4万元/平方米。

但在销售过程中,万科城市之光·东望的实际成交价均低于均价。

“我那套90平方米户型,算上97折优惠和之前预订时充10万元送2万元活动,总价从460万元降到444.2万元,相当于单价不到4.94万元/平方米。”一位购买了万科城市之光·东望项目的购房者表示。

8月25日,北京万科发布消息称万科城市之光·东望首期开盘的488套房源已基本售罄,日销售额达到20亿元。

9月底,记者走访了万科城市之光·东望项目,销售人员表示,“目前又清退出30套左右,根据户型和位置不同均价在5万元/平方米。10月底会开盘下一期,出于成本控制考虑,二期可能没有精装修,但均价与一期差不多。”

国庆期间,该项目的另一位销售人员致电记者表示,“国庆期间推出了特价房源,13层一套90平方米特惠房一口价422万元,国庆订房还有2万元优惠。”

一名业内人士分析,目前通州市场出现分化,优质项目往往易成为销冠,一般性项目被挤压严重;同时,同质化项目竞争激烈,不过利好购房者。

对于现阶段楼市行情,诸葛找房数据研究中心分析师国仕英则认为不必过于悲观,通州区供地规模有限,2015年以来仅成交13宗住宅地块;2019年以来开盘且在售项目仅有10个,可见通州新房市场供应相对较少。

石榴集团K2十里春风项目负责人在接受记者采访时也表示,因该项目面对刚需客户,所以八九月都是通州区域成交最高的。“今年的‘金九银十’之所以成色不如前些年,源于意向购房者在此期间选择外出旅游或者回家探亲,不是单纯的留在北京购置房屋,虽然10月初成交较少,但相信10月下旬成交量会有所回升。”

“金九”并未结出丰硕果实,“银十”也悄然过去三分之一。据了解,10月通州还将有两个新盘入市,分别是通州行政办公区西北的融御和台湖金茂悦。与此同时,通州共有产权住房恒泰家园已于2019年10月10日摇号,将于2019年10月18日至2019年10月21日进行集中选房。

通州楼市已在深度的调控下趋于平静,回归理性。

责任编辑:马琳 曹冉京

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