下一个十年,大概这里会跑赢上海

乐居财经

发布时间:09-1809:15

昨天文章中和各位聊了聊大虹桥和他的三个王炸,本质上就是上海对大虹桥势能的投资注入。

不过大虹桥从近5年开始,能成为上海楼市最高频的字眼,恰恰说明了大虹桥诱人的地方,不止一面。

这次,我们团队用肉身走遍了大虹桥规划主城片区,以肉眼可见的微观视角,看一个更有血肉的大虹桥。

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大虹桥是块神奇的地方。

为什么这么说呢,记得我还记事的时候,家父的事业单位正好在虹桥附近,所以在我的记忆认知中,虹桥除了上海动物园还有点都市感,就是好一片荒芜。

最典型的,那时上海人在虹桥站打的回市区,普遍都要一个小时。

没错,因为上海早期的资源几乎都倾斜到东面,去开发浦东,而虹桥则是以一种交通枢纽的形式,在不算快的驱动着周边发展。

转折在09年,那时候的上海,世博会叠加上海城市化的高潮,城市边界快速向外推进,虹桥成了一个出站打的只要十几分钟到半个小时地方。

更重要的是,构想很久的“大虹桥”在浦东开发日趋饱和和虹桥的基建完善前提,正式以概念形式落地了。

从那刻起,就意味着,名分给到的大虹桥,将在未来真正意义上承担带动上海驱动主核之一了。

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但大虹桥神奇的还不止于此。

我通常很喜欢问朋友一个问题,买上海房子,有多赚钱。

其实回报这件事很冷酷,起码数据上是很直接的,以06年以来的12年周期计算,上海楼市在均值涨幅,6倍。

这是个什么概念呢?就是以年化回报算,也就13%左右,堪比肩通胀。

但均值概念就意味着,有平庸者,有输家,也有赢家,我们团队为此还做了一个有趣的抽样,把上海主要板块二手小区做了一个对比,也就是下面这张表。

类似翠湖天地这样跑输大盘,有些投资段位不难想到,太过成熟和基价过高都透支了未来的预期,但涨幅13倍,排名第一西郊九韵城,很多人却知之甚少。

实际上,这是个商品房和动拆迁混居小区,却是上海房产投资圈公认回报最高小区之一。

虽说是混居,但是我真实看过这个小区,应该说在05年上海楼市中,算的上还不错的低密度社区产品了。

作为以市场成交买卖的价格机制,代表背后是有大量接盘者是愿意出价接受,这背后,还有更关键的因素去支撑这样的走势。

这时候,你会看到小区区位就很玩味了,所处华漕的核心区位,刚刚被前几天公布大虹桥主城片区完整包裹。

说明了,在核心区在被规划落地前,类似西郊九韵城这样的项目,很早就享受到了虹桥核心联动的红利了。

那么大虹桥真有这种联动能力吗?

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首先,大虹桥未来的定位将是一个世界级的中央商务区。

这点广为人知,大虹桥已经集聚了超过3600家外资,是货真价实的那种,光这里跨国采购中心,这里就有近40家。

还有携程这样的本地互联网巨头和阿里,腾讯的外来巨头很一致的相中大虹桥。

未来,还继续引入的各种500强和总部经济,将把核心区的年产值带到100亿-150亿元每平方公里,超过中关村50%。

而产业就是人口的黑洞,这些产业预计将为大虹桥导入70万以上就业人口,而且我也身边真实感受到了。

都知道,我们地产行现在也喜欢把总部搬迁到大虹桥,最近我和一家成都开发商产品线负责人在上海聊了聊,结束后,我问他什么时候回成都。

结果,他们总部直接搬到大虹桥了,他人也要留在上海了。

我觉得这就是大虹桥最聪明地方,大家都做底层设计的时候,大虹桥非常坚定把产业先导放到底层层面。

这次踩盘我就看到这样一件事,也能看出大虹桥的决心有多大。

在中核 . 锦悦府这个项目时,地段很核心,也做了个产业园区。

开始,我以为只是做了一个普通整体打包,结果对方告诉我,他们要把中核华兴集团总部来这边做了整体搬迁,住宅反而是顺手做的配套,这也是虹桥方面放地的要求,不要个挂名的空荡园区,要来就要真刀真枪的总部过来。

对了,为了联动所有因子,大虹桥也公布了路网规划,老实说,这样轨交覆盖密度,也就盘活大虹桥空白的最后一环

所以,大虹桥长线一定要会被做成,并且是国家层面那种成功,这不仅是国家战略级的注入,最关键的是,大虹桥知道自己知道怎么玩。

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这样的逻辑去经营一个版块是很务实的,但也给大虹桥的现实带来了羁绊。

其实一个版块成功一定是产业+配套,双轮驱动下结果,但大虹桥的产业在以强大的势头在突进和导入高端人口时,住宅供应却慢上一拍,起码在大虹桥划定的核心区,是这样。

好,我们来看,大虹桥核心区的板块现状。

先是江桥的大虹桥片区,这是上海算的上很成熟的片区了,有两个特色,第一,动迁房占据主导,主导到把万达城市公寓快挤成硕果仅存的商品房了。

第二,成熟到很难拿出地去做新项目改善了,所以这片适合有投资段位来淘笋了。

然后,北片区值得一说的,就是华漕了,也就是前文提到的西郊九韵城所在。

严格意义上,华漕也算虹桥核心范围内很成熟的地段,动迁和商品房混搭,但华漕比江桥多了一点幸运,就是预留了相当的土地做长线开发。

这有多重要,比如这次我踩盘到首创禧瑞荟,意外撞到了搅动上海神经的Costco。

这种很吃土地可有能激活区域的项目,没有足够土地,是没法折腾。就在昨天,上海最新的一次土拍,也是华漕在献地了。

总的来说,这里二手房值得淘笋,同时,新房也很值得期待。

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正核心的新虹街道,基本就是产业逻辑,没有什么住宅。

往南,大虹桥片区的徐泾,同样也是不可限量。

早在有大虹桥的概念前,徐泾就是上海老牌的别墅聚集区,意味着有相当高端人群在这里分布,片区有了自己的底子。

而且早期别墅聚集,代表着预留了大量空白可控操盘,现实也是如此,我们团队整理了虹桥核心区的楼盘供应。

一共11个楼盘在售,徐泾基本包揽7成以上,主力的新房供应也代表着,这里将是大虹桥的发力方向。

当然,我们团队既然做到了这步,也就把这11个楼盘,做了下我们认知中价值排序。

最好的三个楼盘测评,也帮大家做了。

就是希望,能以尽可能能以贴近大家的实际需求,把我们肉身所感,肉眼所见分享给大家。

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最后,我觉得大虹桥这个概念也好,还是区位也好,承载和包含的立面不是一篇文章可以说尽的。

所以,这次我们找来地产圈的最知名投资人,六土老师,一个全国范围都可以无压力选筹,并且有丰厚回报的投资者。

大虹桥,也是六土老师在全国范围内,最看好的投资标的,这次,我们听听六土老师,面对面帮你解析大虹桥。

这次,我们依然要跑赢上海的下一个10年。(来源:首席投资官三鱼)

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文章来源:首席投资官三鱼

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