专家:50%的城市买房“亏钱”,买房“躺赚”时代远去?关注这3点

楼事纪

发布时间:09-1122:31

现阶段,房子已经成为了家庭财富的象征,很多人通过买房赚得盆满钵满。根据国家统计局数据显示,2009年全国平均房价为每平方米4695元,2018年全国平均房价达到了每平方米8736元,10年时间涨了差不多2倍。但如果具体看,大家的感受可能更强烈一些:一二线城市差不多涨了3、4倍,而最近这两三年迎来“狂欢盛宴”的三四线城市至少也涨了5、6倍。此外,根据中金标准数据发布的住宅投资收益指数显示,过去10年时间里,投资房地产能够获得265%的回报。恰恰是基于房价不断上涨以及高回报率的事实,人们形成了房价只涨不跌的预期。

但是,最近这两三年,楼市环境发生了改变,与以往调控相比,这次明显不一样,不仅调控决心很大,力度也一直不减。从2016-2019年,针对房地产的走向,国家先后定下基调,从房住不炒到坚决遏制房价上涨,再到不把房地产作为短期刺激经济的手段,一夜之间,楼市跌落神坛。进入2019年,央行、银保监会更是不断收紧、加大对资金流入房地产行业的监管力度,作为资金密集型行业来说,控制住了房地产行业的融资渠道,无疑就是控制住了高房价上涨的“七寸”。

面对这种“变局”,关于要不要买房的讨论纷至沓来。今年6月份,银保监会主席郭树清曾喊话:靠投资投机房地产来理财的居民,最终都会发现很不划算。对这样的“喊话”,很多人感受暂时并没有那么强烈。那么,按目前的趋势,如果房价保持平稳,或者只是上下轻微浮动,到底还值不值得买房呢?对此,中泰证券研究所宏观首席分析师梁中华表示,从投资角度来看,如果房价不涨,或者房价涨幅小,持有房产每天都在亏钱,而且很多中小城市流动性差,虽然账面上有很多资产,但需要用现金时,很难变现。

那么,关于“买房亏本”的这种说法靠谱吗?笔者认为,判断这个说法靠不靠谱,需要重点关注3个问题:

第一,关注的房价长期走势

根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17:住房,关系国与家》来看,2018年房地产投资对经济增长有差不多0.6%的带动贡献,尽管如此,挤出效应已大于带动效应。这个结论是怎么得出来的呢?报告称,房地产与经济存在倒U关系,当房价收入比超过9,房地产对经济增长的负向效应将超过正向效应。根据统计,2018年中国房价收入比为9.3,所以房地产对经济净贡献出现了由正转负的拐点。

众所周知,房价收入比越高,买房难度越大,这自然就会对消费和投资已经产生挤出效应。根据易居房地产研究院发布的《全国50城房价收入比报告》,一线城市、杭州、南京等二线城市的房价收入比都超过15。笔者认为,作为一份官方权威报告,明确提出房地产对经济增长的负向效应超过正向效应,其中透露的含义不言自明。结合上文看,无论是从房价上涨空间,还是从国家的态度来看,未来房价大涨的可能性都不复存在了,恰恰相反,过度透支的城市还可能会面临回调。

第二,关注贷款成本、房屋折旧、税费等房产持有成本

根据中泰证券数据统计,梁中华表示,每年持有房子的成本接近9%,主要包括5%的资金成本和4%左右的折旧率。根据wind100城房价统计数据显示,过去一年,超过一半的城市房价涨幅不到6%。换言之,如果房价走平或者涨幅已经低于9%,在这些城市持有房产,账面财富基本都是亏损的状态。其实,买房持有成本是一个比较复杂的问题,我们不妨举一个具体的例子,粗略算算这笔账:花100万元买一套120平米的房子,房子大约每平米8300元,按照首付30%、房贷利率5.39%、等额本息的还款方式按揭30年。假设持有4年,那么持有成本大概是多少呢?

除掉月供中的本金占比,每月利息大约3100元,那么持有4年需要利息14.8万。除此之外,4年时间还需要面临各种税费成本:房屋维修基金+各种办证税费+物业费+未来交易费+交易中介费>8万。当然,必须注意,如果不考虑买房,把30万存在银行,按照4.5%的利率粗略计算,4年后可以获得收益5.4万元。综上来看,房产总成本=100万购房款+贷款利息14.8万+存款利息5.4万+各种税费8万>128.2万。也就是说,4年之后,这套120平方米的房子需要从8300涨到1.06万元,你才能够保本,记住仅仅是保本。

如果往前数两三年,一年上涨千元都不是问题,但房地产高歌猛进的阶段过去了,只要调控政策不放松,房价不仅不会大涨,对于一些非热点城市而言,回调的概率也很高。因此,此类城市稳赚不赔的阶段过去了,买房“亏钱”并非没有可能。

第三,关注房产投资与其他理财产品的回报率变化

过去10多年,人们不断通过高杠杆来撬动房地产财富,而且普遍都获得了高回报,甚至实现了家庭的财务自由。截至2018年末,我国居民总资产规模465万亿,其中房产占据70%,金融资产占30%。值得注意的是,在金融资产中,存款占大头,保险、理财、股票等资产形式分别占金融资产的14%、13%、6.3%。但值得注意的是,根据wind数据显示,2019年上半年,70个大中城市二手房价格涨幅2%左右,已经明显低于信托、银行理财、国债等资产的涨幅,其中银行大额存单的存款利率都可以达到4%以上了。

笔者认为,在房住不炒的定位下,房价会慢慢回归合理区间,甚至出现回调,带来的直接影响就是房产投资效益的走低。随着持有房产成本的增加,买房稳赚不赔的阶段过去了,“亏钱”时代可能也会慢慢来临。笔者之前多次说过,尤其对于靠炒房推高房价的中小城市而言,不建议盲目过多持有房产,一方面应该多关注现金流的安全性和市场流动性,另一方面应该改变资产配置的习惯,调整房产在资产配置中的比例,通过多种金融产品来满足理财的需求,规避可能出现的“亏损”。

返回顶部