对话苏州仁恒｜耦前，千年古城的焕新与生长
个人账号哦2019-08-14 20:42
7月4日，初见耦前
7月4日，一场名为”初见耦前“的产品分享会在仁恒棠北悄然揭幕。
没有严阵以待的发布阵势，也没有刻意挑动的情绪引导，这场恍若闲话家常的项目分享，在苏州仁恒总经理周成如数家珍的介绍下，迅速发酵继而引起了业内广泛的热议与关注。
时间回溯到2016年9月22日，苏州土拍现场。
在历时58分钟、经过39轮激烈竞拍之后，仁恒最终以20.67亿的成交总价在一众一线房企中脱颖而出，顺利竞得编号为“苏地2016-WG-46”的仓街地块，成交楼面价38351元/㎡，溢价率81.03%——刷新了当年的区域成交记录。
“仁恒，还是进古城了！”
这是多位媒体人士听闻消息后的第一反应。自2004年起，仁恒相继开发了星岛、星屿、棠北、海和院、浅棠平江等多个楼盘，这些项目星罗棋布散落在苏州各地，却又通过同一个开发品牌汇集堆叠在一起，造就了仁恒多年来的口碑积淀。
如今，随着仓街项目“仁恒耦前”的即将面世，世人再一次将目光投注到了仁恒这家处处透着不同与调性的房企上——身处古城核心的仓街项目到底能给苏州带来多大惊喜？仁恒在古城演绎与创新上又会有着哪些独特的理解？
带着这些疑问，楼事财经特邀仁恒置地苏州公司总经理周成，为我们讲述仁恒与耦前的今生今世。
17:32
No.1 仁恒与耦前
近日，亿翰智库发布“2019中国房地产企业产品力十强”，仁恒置地凭借卓越的品牌口碑和对品质始终如一的坚持位列全国第五。在大众认知里，仁恒似乎一直就不热衷于以速度见长，反而是精雕细琢着意于深耕产品与客户。对此周成认为，仁恒的开发理念虽然目前相对独特和小众，但是未来有望成为行业主流——地产下半场，产品力将是房企的取胜之道。
当谈及目前重点跟进的“仁恒耦前”，周成念念不停，笑称这是他“职业生涯里最重要的一个项目”。坐落于苏州古城核心地脉，与相门城墙、平江历史文化街区以及世界文化遗产耦园为邻，仁恒耦前先天便承担了太多的文化与历史使命，“它不仅仅代表一个项目，可能也是苏州复兴以及古城回归的标杆和旗帜。”
楼事财经：最近仁恒仓街项目“仁恒耦前”吸引了大量关注与好奇，由此也引发了市场对于仁恒的又一波热议与讨论。那么在您眼里仁恒是一家什么样的企业呢？
周成：这个问题我记得几年前讲过，但是现在再来回答又比较困难了。可能在外人看来，仁恒是一家非常独特的房地产公司，有着自己独特的开发理念，这放在几年前相对还是比较小众的。但是我们一直在想，这种小众的开发理念最终可能会变成房地产主流的开发模式。我们仁恒更多的是追求自己心目中的理想，这是一种非常有激情和梦想的人生体验。
楼事财经：仁恒仓街项目位于苏州古城中心，未来还可能是整个苏州古城在人居和文化维度的重要名片，那么对于这样一个可以说是承载着一定文化使命的项目，仁恒的设计理念和愿景是什么呢？
周成：我们先要看看每个项目处于什么样的位置，肩负着什么样的使命。对众多的房地产开发项目来讲的话，它们跟仓街耦前应该是不能类同的。仓街处于历史文化街区，周边有一堆世界文化遗产和控保建筑，包括历史名人故居等等，是古城最核心地段或者最有文化历史价值的区域。我们该怎么做？这就是我们要考虑的，因为它不仅仅代表一个项目，可能也是苏州复兴以及古城回归的标杆和旗帜。
楼事财经：有一种使命感在里面。
周成：对，如果没有这样的使命感，这个项目做出来对这个土地就是一种浪费，因为无法达成这样一个高度。所以正是有这么重要的历史使命，我们在开发过程中，要比一般项目考虑的多得多，包括它如何融入区域，如何跳脱和引领市场，如何满足客户需求，又如何满足城市的形象，甚至还要兼顾一点企业自己的利益。
仁恒置地苏州公司总经理，周成
No.2 承袭与创新
仓街地块的竞拍并非一时冲动，早在2013年，仁恒就已开始着手古城项目的考察与推演。通过不断的复盘总结，周成发现无论是中西结合抑或是中式仿古，古城项目大多难逃只见其外不明其里的画皮与复刻，很难触达建筑与人文的最深肌理。
在反复推敲古城的内核与逻辑之后，周成和他的团队决心要做一个代表这个时间段这个城市的项目，这个项目要从千年苏州中自然生长而来，而并非只是古城的一道补丁。
楼事财经：从目前释放的信息来看，我们发现“仁恒耦前”这个项目并不是一味地仿古和做旧，而是在承袭苏州古韵的基础上做了现代化的突破和创新。那么在产品细节和亮点这方面，能不能跟我们展开讲一下？
周成：这个项目是16年9月份拿的地，但是我们真正对古城进行深入研究，其实应该在2013年。那个时候我们就有这样的意识，为了进入古城，我们把古城所有的项目都进行了深入的考察，每个项目都去了好多次，然后分析每个项目的处境、他们的做法以及成功和失败背后的原因，还有他们的逻辑关系，最后我们才敢在这个时间点拿这样一个项目。
我们对进入苏州古城大约10年的项目都深入研究后发现，古城项目成功的不是很多，他们大多做了仿明清的建筑，但是建筑是有使命的，城市是在不断发展和前行的。我们在现实点上是不是要把城市恢复成一个明清城市呢？这是要考虑的。基于这个原因，我们一定要做能够代表这个时间段、这个城市的项目，因为城市是依附历史，不是固定于哪个朝代。
我们将这种想法与各方面的专家以及政府人士沟通，并且走访了社会上很多不同的人，最后大家还是认为我们这条路是正确的。
楼事财经：“仁恒耦前”还配备了商业项目，早前您提出的愿景是“我们不做成都太古里，不做上海新天地，我们要做的是苏州仓街”，那么对于这个有望成为标杆的商业项目，这次可有什么不一样的亮点和不同呢？
周成：其实16年拿的这个仓街项目是两块地，一块地就是今年就要对外展示的耦前，在耦前的南面还有一块地，就是我们的商业项目。这个项目所处的位置非常独特，苏州的领导当时对这个项目有明确的定义。因为第一，这个项目对古城风貌产生重大影响；第二，会对苏州或者说对古城的商业业态产生重大影响。正是因为我们肩负了重要使命，我们认为这个项目一定要原创，绝对不能抄袭、复制任何一个项目。因为它要面向的是苏州，面向的是未来，代表这个城市。
上海的新天地、成都的太古里，这两家都是非常成功的商业项目，也带有浓厚的地方烙印，那我们在苏州的这个项目也是一样，也要带有苏州浓浓的印记，这是我们一定要做到的。
楼事财经：也就是说后期会把苏州特色以及仁恒仿古和创新的理念，融入进去。
周成：但它更多的应该是面向未来、面向客群，要引领城市往前发展，而不是复制一个苏州古城的文化街，或者类似的一个东西。
楼事财经：之前市场面向的是70后80后，现在更多的是90后和00后，我们要契合客流迭代的这种特点。
周成：对，所以说它最终展示出来的一定是现代的时尚的，但是大家仔细想一想，也一定是苏州的。
仁恒耦前 | 项目效果图
No.3 产品与成本
仁恒对于产品的品质把控圈内知名，这一点从大老板钟声坚的趣闻轶事中就能看出来，相传钟老板一旦发现产品没有达到预期效果，便坚决不同意开盘，生怕砸了自己的金字招牌。企业一把手在产品上如此执拗较真，自然带动了整个仁恒的“死磕”精神。
1000天、300稿、11大团队、6倍成本……
肯花3年的时间去细细打磨一个产品，肯在设计前期投入几倍的成本与精力，这样的行径放在如今过分追求规模与效益的市场上来看，实属不可思议。对于房企而言，成本把控和产品投入向来是左右互搏难以取舍的两大议题，但很显然，这一次周成将全部重心都放在了产品上。
楼事财经：在业内眼里，仁恒可以说是非常看重以客户和产品为导向，有些时候为此甚至是不惜成本。我们发现这次项目在前期设计上的投入也很惊人，听说光设计稿前前后后就经历了300个版本。周总，关于成本把控与产品投入方面，仁恒是如何把握两者之间的平衡的呢？
周成：其实我们项目是分类别的，会根据项目不同位置和肩负的不同责任进行分级管理。对于耦前，我们认为是对整个城市产生重大影响的一个项目，那我们对它的管理、设计和投入，一定是小心翼翼思考再三的。现在房企的发展节奏，正常从拿地到开盘，要10个月时间甚至更短。但是仓街这样的项目，真正从拿地到开盘有三年时间。这三年时间，我们投入了很大的心血。
特别是在现在的调控机制下，大家对成本这个概念提到了非常重要的位置，我们心里面也知道。但我们在三年前就开始国际招标，请来众多国际一线设计公司给耦前以及商业项目进行设计，可以讲这对很多房企来讲是不可思议的，特别是在这个时间段。但是我们相信，耦前创造的这种产品价值和带来的方方面面的价值，一定能证明我们走的这条路是对的。
所以我们最终还是通过一轮一轮的论证，在整个设计过程当中考虑更多的是项目特点，是它和城市的关系，和历史的关系，至于财务或者成本这一块，跟历史价值相比就相对要往后退一点了。
楼事财经：成本这方面的权重会靠后一点。
周成：对，但是我们也会考虑到这方面。其实所有的投入最后都会变成一种回报，这种回报是给社会的，最终也是给我们自己的。我们跟众多的开发企业，大家思路还是趋同，但是有一点，我们仁恒的企业文化是为客户产生价值，而不仅仅是考虑到为自己的财富创造价值，这是我们的立足点。因为你只有给客户创造价值了，你才有自身的价值，这是最良性的。
楼事财经：您曾说“任何东西，新的理念、好的设计、新的材料等等，最终都需要依靠品质感来展现”，那么仁恒一直以来是如何贯彻和落地您说的品质感的呢？
周成：现在社会都在发展，每一样东西都会越做越好、越做越精，我们房地产不应该成为例外，尽管现在还有很多政策的限制。但好的作品在十几年前是大量出现的，在现实点当中真正优秀的作品其实并不多。什么原因呢？就是因为大家没有往美好的方向去做。
社会总是越来越美好，人的要求总是越来越高，我们仁恒所做的，只是满足了人们对美好的追求。其实好的品质，只是房地产开发的基本元素，或者说企业的良心。我认为这是最基本要做到的地方，我们的团队现在都是这么想的，大家做事情都有一致的认识。
仁恒耦前 | 每一处庭院都各有不同
No.4 新知与更迭
今年上半年，融信内部进行了一轮人事大调整，80、90后被推上前台，四大事业部负责人皆是年轻人担纲，欧宗洪更是顺手将儿子欧国飞扶上第二事业部总裁的位置。融信高管年轻化并非孤例，碧桂园、融创、远洋、佳兆业以及最新发生更迭的新城等等，都无不昭示着房地产行业越来越快的代际换血与更化现象。
对于这种演变趋势，周成认为很正常，一方面随着信息更新的逐步加快，这个行业对学习能力的要求越来越高，相比之下个人的阅历与经验就显得相对不重要；另一方面，房地产行业追求综合性与时效性，由此带来的压力也不是一般年长者所能承受。
其间，周成提出了一个非常有趣的产品观：年长的人喜欢的年轻人不一定喜欢，但是年轻人喜欢的基本上年长的都会喜欢。
楼事财经：我们知道平时除了地产之外，您还跨界关注到了其他领域，比如潮流新品、比如时尚艺术，那么您觉得对于地产人来说，除了本身的专业知识之外，还有哪些领域的信息与动态最为值得学习和吸收呢？
周成：潮流与艺术就是美好生活，所有生活都是往越来越美好的方向靠拢，房地产也应该这样。曾经我有个专访也说过，奢侈品的年轻时尚化是一个趋势，可以看看现在众多的奢侈品，无论LV，Gucci都在往这个方向发展。
我一直坚信一点，产品要往年轻化去做，因为它代表了未来，我们一定要做未来。还有一个个人观点，年长的人喜欢的年轻人不一定喜欢，但是年轻人喜欢的基本上年长的都会喜欢。
楼事财经：近年来房企高管群体也有向年轻化倾斜的现象。
周成：这是一个非常正常的趋势。因为它包含几个因素，一是过去我们经常强调阅历和经验，但是在当前这个大环境下，个人阅历和经验显得相对不重要，反而更看重学习能力，因为他能够更接受新鲜的东西。我们每天接触的东西，跟前一天比都是新鲜的，而不是像我们过去，中国几百年甚至上千年，祖祖辈辈都过着同样的生活。所以现在年轻化的趋势在各个行业都会越来越明显。
另外一个方面，是不是因为这个行业的压力特别大？那么到了一定年龄可能真的扛不住，所以更多的会是年轻人，这也是一个体力活。
仁恒耦前 | 街巷空间的收于放
No.5 市场与布局
苏州是除了上海之外，长三角最为重要的城市。2018年苏州GDP为1.8万多亿，名义增速7.38%，同年杭州GDP数据为1.35万亿，南京1.28万亿——如此巨大的经济体量再加上产业结构的良性加持，让苏州有着极为蓬勃的发展潜力。
不过近段时间，苏州楼市经历了一轮又一轮的政策调控，限购限售频频升级，给当地房企带来了不小压力。对此周成反而比较乐观：苏州目前在长三角区域还处于房价洼地，未来存在着一定的活动空间，楼市暂时性的冷静状态并不妨碍苏州长期看涨。
楼事财经：现在2019年已经走到了下半场，苏州楼市也在前期一片火热的市场背景下陆续经历了几次调控。对于下半年的苏州楼市您是怎么看的呢？
周成：苏州楼市从去年10月份开始就火热起来了，一直到今年上半年，整体指数排在全国前列。所以苏州从5月11号开始出台政策，后来不断有补丁政策推出。当政策积压到一定程度时，会对市场和购房者的心态产生影响。当这个影响到了一个转折点，那么楼市就趋于冷静。这是自然的，因为历次的调控都是按照这个逻辑在走。
我们反过来讲，苏州的这个市场在长三角其实还是洼地。但苏州处于非常重要的枢纽位置，周边有几个特大型城市，正好它处于中间。那么苏州这样一个良好的城市经济的发展，也让这个洼地必须填补上来。所以我认为可能下半年，这个楼市会暂时性的处于冷静的状态，但是长期看，苏州还得往上走。
楼事财经：接下来仁恒还有什么新的计划和动作？
周成：过去可能大家看仁恒是一种独特的打法，一种小众的企业。但是在保持自己品质个性的前提下，我们还是要追求适当的规模，所以这段时间仁恒还是在发力。如果聚焦到苏州的话，我们现在同时有7个项目，但这不是最终目标，我们最终还是要做自己满意的、客户满意的以及市场满意的产品，然后再把市场份额做大一点。
因为市场有这样的一个容量，我们的团队有这样的能力，我们也有这样的一个追求。
—— 结语 ——
近年来，具有鲜明文化烙印的新中式建筑开始风靡而起，并迅速在各地高端圈层中打开了局面。“有天有地，与自然相与为一”，仁恒在倡导文化回归的同时，也在积极探索着创新与突破。
在周成的分享与谈话中，我们仿佛看到了“仁恒耦前”这幅古城画卷在苏州城中蔓延流淌。历经3年慢时光的悠悠打磨，仁恒所承担的不止是苏州建筑肌理的承袭与演变，更是关乎当下身心如何更好安放的趋势所向。
建筑不止于空间，更非一成不变。仁恒耦前是否真如周成所言，是“传承传统的人文归属”，是身之所往心之所向的“居心地”？我们将拭目以待。
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