西安长租公寓市场:边“洗牌”边“快跑”

界面新闻

发布时间:08-1415:31

图文 | 界面陕西 刘军伟

“乐伽公寓”宣布破产的消息,让长租公寓再次站上风口浪尖。

有报告预测,未来十年房屋租赁市场规模增量空间将达3万亿元,在国家支持租赁市场发展的大调控下,各地结合实际纷纷出台相应政策,这在一定程度上吸引了企业和资本进入。在这种背景下,“乐伽公寓”暴雷和其快速扩张不无关系。

但另一方面,这些迹象也是优胜劣汰市场规律的结果,这些因素也在促使行业从无序状态向注重品牌和产品规模化转变。

2017年以来,陕西出台加快培育和发展住房租赁市场的实施意见后,让西安长租公寓市场迎来发展元年,据不完全统计,西安长租公寓品牌已达60余家。

西安长租公寓市场火爆,一房难求成常态

陕西自2017年开始,出台一系列措施,鼓励房地产、中介机构、其他企业和个人进军住房租赁市场。两年后, 西安出台《关于培育和发展住房租赁市场的实施意见》,鼓励房地产开发企业拓展住房租赁业务。

政策支持和城市人口急剧增长情况下,龙湖冠寓、万科泊寓、E客公寓等众多长租公寓品牌先后进入西安,这其中也包括乐伽长租公寓。

据贝壳研究院2018年租房报告显示,西安在人口政策吸引下,2018年城市新增人口近百万,租房量较2017年翻了11倍。这其中,长租公寓在租赁市场中的占比提高了很多。

界面陕西走访了上述几个长租公寓发现,西安长租公寓运营模式有集中式也有分散式。

以龙湖冠寓西安科技路店来说,位于一临街办公楼内,由龙湖集中租赁两栋独立楼运营。房间数量为1000多套,以30m为主,统一装修标准,租金在1800元/月浮动,可短租也可长租,且有公共健身房、影音吧等娱乐设施,俨然一个管理有序的小社区。

工作人员介绍,房间的出租率很高,上个月仅空出来2间。而且8月份是开店一周年,房价进行了调整,涨幅在200元/月,目前也仅剩2、3间房,未来还将继续扩大规模。

而位于高新区锦业路锦居公寓则是业主将自有房屋委托租赁的方式,房屋集中在一个小区内,可以月付,也可季付,30m的房屋租金在1700元/月。工作人员介绍,他们这房源有1000多套,上个月是满租,这个月仅空出一间,过来租房的人很多,有空房就赶紧租。

而分散式多以日常的房屋租赁中介为主,房屋分散在多个小区,且租金上多要求年付,但这种模式下,混租、管理混乱等问题频发,虽然如此,房源仍处于供不应求阶段,特别是小户型。

缺乏头部企业,长租公寓市场尚处起步阶段

相对于全国长租公寓发展情况,西安的长租公寓发展尚处于起步阶段。

今年初,陕西省统计局发布的《陕西住房租赁市场发展现状研究》报告显示,西安市住房租赁行业正由以中介及个人为主的无序状态,向注重品牌和产品的规模化租赁方式转变。

对此,西安核桃公寓创始人郑占录认为,西安处在内陆城市,产业水平相对不发达,导致长租公寓行业的整体发展水平相对落后,长租公寓缺乏头部企业的引领,而且在品牌打造、社会化营销、IP打造、管理水平等方面还是很差,需要很长一段路走。

界面陕西梳理目前进入西安的长租公寓品牌发现,大的公寓企业自如、蛋壳、魔方等并未进入西安市场,而全国分散式、比较大规模的企业也没有进入。

活跃在西安长租公寓市场上,且已形成一定规模的大多数是房企的公寓品牌,如万科的泊寓、龙湖的冠寓等集中型公寓。

西安房地产资深分析师、西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁表示,西安长租公寓市场的潜力点主要从潜在供应量去判断,人口落户政策红利为长租公寓市场带来更多需求,扩展了市场容量和增量空间的预期,拎包入住、个性化服务等更加专业化的特性,更符合产品功能设计和客群的需求,将成为市场发展的方向。

事实上,西安长租公寓在快速增长的同时,也在经历着市场淘汰,问题诸如长租公寓装修甲醛超标,公寓运营公司解散等事件也多有发生。

在关键的盈利模式上,西安公寓运营企业目前主要还是依赖租金差模式。

据克而瑞监测数据显示,目前国内20个重点城市公寓租金回报率仅为1%-3%。

会找房创始人兼CEO李磊接受媒体采访时表示,长租公寓行业面临赚钱难的底层原因是行业没有良好的基础建设,公寓本身属于高毛利低净利的行业,公寓运营商必须要学会精细化运营,将传统长租公寓的数据从线下搬到线上,通过特定系统为行业打造底层数据管理能力,让线上签约、在线支付成为行业标配。同时也需要政府尽快建立相应的政策法规,促进市场健康发展。

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