中骏集团南昌项目坍塌“风波”，高周转下亟待提升精细化管理水平
蓝鲸财经2019-08-07 07:51
限价时代，如何在控制成本的同时保证质量，成为考验房企实力的重要标准。近日，中骏集团(HK：01966，简称“中骏”)在江西省南昌市开发的不限价项目工地塌陷事件广受关注。
8月1日，位于南昌象湖新城的中骏雍景湾发生塌陷。根据中骏公布的项目情况说明，塌陷发生在该项目5号楼与10号楼之间，地下室车库顶板土方回填施工期间，塌陷区域面积约500平米。
作为一个限价项目，无论是中骏在前期违规捆绑车位销售，还是此次部分车库顶板坍塌，外界都倾向于将此解读为：由于控制建筑成本而引发的问题事件。此外，也有业内人士指出，如果深究，该事件背后或也离不开高周转带来的风险。
限价下的工地塌陷风波
中骏集团成立于1987年，总部位于福建省厦门市。2013年，中骏首次进驻南昌市场，先后开发的三个项目分别是：中骏蓝湾香郡、中骏尚城、中骏雍景湾。上述工地塌陷事件发生在2017年拿地开发的中骏雍景湾项目。
在事故发生后，8月3日，南昌县住建局质量监督站发布消息称，针对该项目情况已成立了针对性的专家组，在政府的指导下进入现场勘察，并要求参建单位提供相应的施工过程资料，同时，由政府指定具备资质的第三方检测机构，对相应的部位进行检测和监测，根据检测结果责成施工单位提报专项整改方案，交由专家审查后实施。
据南昌一位业内人士向蓝鲸房产描述道，目前，该项目地库顶板上有明显的裂缝，楼与楼之间可以清楚地看到下陷的深坑。
中骏南昌项目停车位塌陷现场/图片来源:网络
这并非该项目第一次“出事”。一位业主对蓝鲸房产表示：“看房子时被要求必须连车位一起买，当时也没多想，就在置业顾问的催促下交了一万元房子定金和四万车位定金，后来才知道这个车位是没有产权的。”
据了解，该项目部分业主买到的无产权车位，属于人防车位。据悉，人防车位所占的面积属于人防工程，人防工程则是由人民防空工程建设的。根据有关规定，国防资产属于国家所有，不允许出售。因此，在2018年10月，该项目因违规出售人防车位，引发了大规模的业主维权。
对于中骏雍景湾捆绑车位销售的行为，上述南昌业内人士对蓝鲸房产表示：“可能因为这个项目是限价房，为了弥补利润，开发商选择了捆绑车位。”
公开资料显示，2017年6月7日，中骏集团竞得象湖新城DAJ2017027地块，开发为中骏雍景湾项目，该项目占地78.45亩，楼面价4038元/平，溢价率12%。根据公示，项目须在拿地后六个月内动工建设，开工建设期限为两年，建成后房价不能超过9000元/平。而彼时，该项目附近的南昌恒大翡翠华庭高层售价约11500元/平，恒大城高层均价约为10500元/平，新力象湖湾公寓均价9000-9500/平。
因此，对于此次项目车库塌陷，市场舆论再次将“矛头”指向了成本缩减。据悉，该项目采用了无梁楼盖，这是一种不设梁、楼板直接支承在柱上、楼面荷载通过柱子传至基础的板柱结构体系，常用于商场、冷藏库、仓库等。这种工艺的优点在于材料费用、模板费用少于有梁楼盖，且施工速度快。
这种工艺是否普及于中骏所有的项目中?对此，中骏方面对蓝鲸房产表示：“目前并非所有中骏项目都使用了该工艺，是按照产品系来调整的。”
规模提速的高周转之觞
一位不愿具名的建筑工程师认为，这或许又是一起高周转造成的事故。
近年来，无梁楼盖导致的坍塌事故层出不穷。2018年11月12日，中山市古镇万科城一期2标段发生地下室顶板无梁楼盖局部坍塌事故，坍塌面积约2000㎡;2017年8月19日，北京市石景山区西黄村某地下车库发生坍塌;2017年11月5日，沧州市一新建高层小区发生地下车库坍塌事故，坍塌面积约200平方米。以上2起出现地下车库塌陷事故的，都采用了无梁楼盖结构。
根据当时各地监管部门对上述事件的调查结果显示，无梁楼盖坍塌的原因主要为堆载超重、承载力不足、设计不合理、管理缺陷等。此次，中骏雍景湾坍塌的主要原因又是什么?中骏方面称目前还在调查中，需两个月时间才能有调查结果。
上述建筑工程师告诉蓝鲸房产：“按现有设计体系，无梁楼盖的安全富裕度虽然比有梁体系低，且抵抗连续倒塌的性能也不如后者，但从工艺上来讲，目前这个技术已经很成熟。从发生事故的情况来看，多数是因为施工不守规矩造成的。”
在他看来，“不守规矩”背后是房企不断提升的周转速度。“无梁楼盖坍塌带给行业的启示主要有三点：第一，对高周转的过度追求，非常容易导致管理失控。第二，设计周期太短，也会容易出问题;第三，合理优化，非“最省”优化，房企需要明白，结构优化的目标，是结构做得更合理，而非‘最省钱’。”上述工程师在自媒体号JIE构生活中如是写道。
蓝鲸房产梳理发现，近年来，中骏的周转速度的确有所增高。在2017年业绩发布会上，中骏执行董事兼副总裁黄攸权曾对媒体表示，此前，中骏从拿地到开盘的标准是8个月，直到2017年实施跟投制度之后，各项目为了快速的收回资金主动开始提速，目前，6-7个月开盘周期是比较正常的，5个月开盘的特殊情况也会有。
作为闽系开发商，中骏相对低调，身上鲜有闽系房企“凶猛、激进”的标签。但是，相比于其他规模增速较快的房企，中规中矩的中骏显得有些“掉队”，在2014年-2018年的五年时间里，中骏实现了百亿至五百亿的跨越，而同期的中梁地产(HK：02772)则从百亿规模，发展到千亿;正荣地产(HK：06158)也这几年中迈入了千亿梯队。
由此，中骏对规模的渴望，逐渐显现出来。2019年，中骏将全年销售目标定为700亿元，比2018年增加36%，远高于行业平均水平。规模导向之下，2019年中骏集团开足了马力，据其半年业绩简报显示，2019年1-6月，集团连同合营公司及联营公司实现销售金额约370.28亿元，同比增长78%;实现合同销售面积约296.67万平方米，同比增长80%。
其拿地步伐也在加快。据中指研究院发布的《2019年上半年全国房地产企业拿地排行榜》显示，2019年上半年，中骏集团拿地金额为197亿元，位列第24名;而上年同期的拿地金额不足百亿，排名在50名之外。
不过，有业内人士指出，房企追求高速发展和保持品质并不矛盾。上海中原地产分析师卢文曦对蓝鲸房产表示：“房企在高周转的同时，如果能做好精细化管理，其实可以在规模和质量上做到一举两得。”
由此，中骏要想走的长远，或还需多下功夫，这也是整个行业所面临的问题。但在眼下，对中骏而言，最主要的是如何安抚业主的情绪。按照约定，该项目应于今年7月19日竣工，年底交房。尽管中骏相关负责人对蓝鲸房产表示：“项目一定会按时交付，坍塌事件未对周边楼栋主体结构产生影响”，届时，业主会接受这一说法吗?蓝鲸房产将持续关注。
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