楼市格局基本明确,2019年你还会买房吗?8个字道破未来房价走向

楼事纪

发布时间:07-2122:22

谈及房地产市场,房价的涨跌一直都是最核心的问题,而对于这个问题的讨论,一直都是仁者见仁,智者见智。不过,经历了近3年的调控以后,全国楼市已经整体降温,人们对房价关注的重点也开始慢慢从房价会不会大涨转变为了房价有没有可能大跌。其实,笔者认为,无论从当前权威部门对楼市的监管态度来看还是从未来可能会继续收紧的趋势来看,无论是从短期的调控政策来看还是从房地产长效机制的稳步推进来看,房地产的大势基本已经敲定了,这一切时间会给出最终答案。那么,在这样的情况下,2019年你还会考虑买房吗?笔者认为,针对未来的房地产趋势,笔者认为用8个字就可以简单概括。

平稳

从2016年930调控新政发布到2018年7月份提出坚决遏制房价上涨,再到2019年4月份再次迎来调控政策的收紧,在这将近3年的过程当中,无论调控政策如何变化,调控的目标没有发生根本改变,最终的结果就是防止房价大起大落,而具体的措施无外乎稳地价、稳房价、稳预期。笔者认为,如今楼市平稳比以往任何时候都重要。

一方面,虽然说房地产到了转型的时候,但是房地产与国民经济关联太深,一时半会还无法改变其所扮演的重要角色,所以稳楼市也是稳经济,既不能让房价再次过快上涨带来了泡沫和风险,也不能让房价失速下滑拖累了经济。另一方面,房地产与老百姓的生活息息相关,既要让刚需买得起或者租得起,也不能让有房一族的资产大幅缩水,毕竟房产已经占据了不少家庭主要的财富构成形式。从这两个角度来看,楼市平稳的大局已经明确,而且,随着房住不炒成为了长期定位,楼市稳定当头的走向也逐渐成为了社会共识。

分化

影响房地产走向的因素有很多,但总体来说,无外乎来自于两个方面,一个是城市内部本身的条件,比如经济基础,人口流动状况等;另一个是来自外部的政策调控因素,比如房贷利率的升降等。综合这两个方面的因素,在经历了近3年的楼市调控以后,分化成为了不可避免的趋势,而且未来还会更加明显。

笔者认为,楼市分化主要表现在三个方面:其一,一二线城市和三四线城市之间出现分化,与一二线城市相比,非热点三四线城市缺少长期且稳定的支撑面,特别是一些产业结构不合理的资源型城市,随着人口不断流出,收缩性城市或是发展规律;其二,房企之间出现分化,受融资规模和成本的限制,中小型房企尚且不完全具备足够的实力烫平调控政策带来的影响,而大型房企也更加追求规模化,这就要求购房者在考虑买房问题时,需要谨慎选择;其三,调整政策出现分化,因城施策成为常态化的调控方式,一个城市的房地产政策是松是紧,是继续加码还是适当托底或者退出,最终取决于城市本身的楼市热度。

放权

从2018年开始,楼市调控就已经从“全国严控”向“一城一策”,甚至一区一策,一镇一策作出转变。之所以发生这种转变,主要原因则是全国楼市整体已经降温,不同城市面临着不同的楼市环境,为了促进房地产市场平稳发展,需要因地制宜。比如,房价下行压力较大的城市可以慢慢退出调控政策,而楼市热度居高不下的城市则可以进一步加码和升级。

总而言之,“放权”意味着楼市调控的主体变成了各个地方,地方自主调控的权力大了,但“放权”并不意味着房价有反弹机会,因为一城一策更加强调地方的主体责任,而且住建部等权威部门还会进行分类指导、预警提示,甚至约谈。目前,由于楼市热度和预期反弹的可能性较高,所以一二线城市整体依然还处于严厉的调控之下;反观一些降温比较明显、市场冷清的的三四线城市,在财政压力和潜在的市场风险之下,个别城市也出现了房价托底现象。在笔者看来,与过往一刀切的调控政策相比,“一城一策”带来的好处明显要多,可以有效缓解供给和需求、房企和购房者等之间的矛盾,从而防止房价大起大落。

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质量

在房地产快速发展的十多年时间里,房子的金融属性一度大大超过了居住的本质属性,这使得人们对于投资、投机买房投入了极大热情,很多人都抱着买房暴富的思维投入楼市,这不仅一步步推高了房价,也推动了抢房大战的一次次出现。值得一提的是,在这个过程当中,大家基本形成了见房就买还不会吃亏的预期,往往重数量轻质量,所以开盘售罄司空见惯,全款买房优先等买房鄙视链也一度出现。

不过,随着房地产调控的一次次加码升级,如今盲目买房显然已经不明智了。笔者认为,“房住不炒”成为了未来楼市发展的长期定位,而且已经成为社会共识,这意味着房子正在一步步回归居住的本质属性,这时候购房者就应该多关注资金的安全性和房产交易的流动性,而不是抱着豪赌心态盲目入市。此外,笔者认为,楼市格局已经基本明确,无论是2019年还是未来,面对买房问题,购房者不仅要关注房价走向,更应该把买房的关注点放在楼盘品质和房子质量上面,毕竟对于房地产市场而言,早已告别了住房短缺阶段,现阶段高品质房产才是广受追捧的稀缺产品,而且在任何时候都具备抗跌性和保值性。

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