楼盘未验收,与规划局打官司 开发商开始给业主发钥匙

红星深度

发布时间:19-05-3111:32

华哥的老家在广东茂名的农村,8年前,他来到中山跑快递。

2015年,他将多年的积蓄掏出来,在中山市大涌镇一个叫御景豪庭的楼盘,买了一套房。

“以为是好日子的开始,没想到却陷入没完没了的烦恼。”华哥说,原计划2016年底收楼,当时售楼小姐也说得好好的,但到现在,大家都还在为房产证焦虑不安,甚至楼也没收成。

忍无可忍,业主找到开发商讨说法。自知承诺没能准时兑现的开发商,感到理亏,便在没完成收楼手续前,默认业主入住装修。

开发商这一做法随即遭到施工单位的反对。

施工单位——江苏省华建建设股份有限公司相关负责人殷礼军给红星新闻发来了公司对开发商伍国群的正告声明,指责伍国群方面在没有完成相应工程款的支付,也没有与施工方办理工程移交的情况下,默许业主违规擅自装修并入住使用,“极大侵害我司的合法权益”。

而核心问题,就在于该楼盘的“规划验收”上——2018年4月13日,规划局作出不予受理通知书,决定不予受理伍国群提出的办理建筑工程规划条件核实,原因是申请的资料不齐全,欠缺建设工程规划许可证及附件原件、批准的报建施工图原件(建设工程规划许可证附图)。

到目前为止,开发商和规划局已进行两轮官司。

楼盘建成 开发商与规划局僵起了

5月29日至30日,红星新闻来到中山市大涌镇实地探看华哥购房的楼盘——御景豪庭。这是一排商住楼,地下1层车库,地上18层,共3个单元,每单元都是双电梯,每层4-5户不等。

案涉楼盘御景豪庭

楼盘距离大涌镇政府约5分钟的步行,楼盘面朝石歧河。华哥2015年底买的是一套130平方米的房子,每平方米4500元,付了三成首付,约18万元,剩下的,打算月供。当时,售楼小姐告诉他,“2016年底收楼。”

但变局渐生。

开发商伍国群已77岁了,御景豪庭等项目的开发运营,主要由项目经理林赞中来完成。

在林赞中办公室,他拿出一叠厚厚的文件和复印件给红星新闻记者参阅和拍照。林赞中说:“我们不是违建,土地证,建设用地规划许可证,建设工程规划许可证,建设工程施工许可证,我们都有。我们也得到变更用地的许可,问题就卡在规划局不作为。”

记者拍照取证期间,林赞中还痛诉这些年的不容易,“从地方到省里,在一些部门,我们跑了十多趟,想跳楼的心都有了。”

跑来跑去,就因交楼办证时需要规划局“规划验收”的诉求不能满足。毕竟,没有规划局的“规划验收”,交楼、办房产证等环节,是不可能完成的。

中山市城乡规划局为何没给这个楼盘规划验收?

5月29日下午,中山市城乡规划局副局长何俊文在接受红星新闻采访时表示,“他们(伍国群方面)伪造我们的批文,办了消防等手续,因为他们没缴费,我们不可能给他们发放建设工程规划许可证。”

此外,何俊文还说,伍国群的商住楼本身还存在容积率过高、绿化不足等诸多问题。

“规划局撒谎、不讲诚信。”林赞中告诉红星新闻,作为“三旧改造”的配套政策,容积率超标等问题,当时也得到了相关部门的许可。

双方不服,官司就打起来了。

伍国群起诉中山市城乡规划局,要求法院判决认定:中山市城乡规划局不受理规划验收申请的行政行为违法。

2018年8月29日,中山市第一人民法院作出的行政判决书显示,确认被告中山市城乡规划局不予受理规划验收申请的行政行为违法,并责令规划局重新作出行政行为。

但规划局不服,提起上诉。

3个月后,2018年11月29日,中山市中级人民法院作出二审判决。中山市中级人民院出具的这份判决书上,红星新闻看到:中山中院撤销中山第一人民法院此前作出的行政判决,驳回伍国群要求规划验收的诉讼请求。

楼盘未经验收 开发商发钥匙给业主

自知理亏,开发商迫于业主的压力,开始给他们发放了钥匙——而事实上,这个环节理应在获得规划局的规划验收后才能进行。

5月29日,红星新闻进入御景豪庭发现,一些楼层已开始有业主入住。有的房间正在装修,但大部分都是简装,因为“担心房子无证或手续不全被拆,装修费又要打水漂。”几位业主表达了一样的隐忧。

部分业主在做防水装修

随着业主装修入住增多,当地消防和施工单位也紧张了。楼盘的墙壁上,至今还贴有今年5月7日中山消防部门的警告:“在对御景豪庭的消防检查中发现,该楼盘未经验收,但业主已经入住。”

消防部门提醒,“1、未验收不能入住。2、消防方面存在隐患。”消防部门还指出:“(御景豪庭)人防、物防、技防均未达要求。”

消防提醒

此外,施工单位江苏省华建建设股份有限公司(下简称华建公司)的提醒,也随之到来。

今年4月25日,施工单位在小内墙壁上也贴出《通告》提醒伍国群和业主。《通告》称,伍国群欠施工单位约8000万元(含逾期付款的违约金),所以施工单位还没有将工程移交给伍国群,但一些业主“擅自装修入住,给施工方带来极大的损失。”

《通告》要求,“4月30日前,所有已入住或正在装修的业主,必须停止一切装修活动并退出占据的物业,搬出可移动家具、家电及其他生活用品、用具,并将擅自换锁的钥匙上交我项目部登记备案,否则,对存放在物业内的一切物品作无主处理。”

措辞严厉的文件和通告,终究抵挡不住业主入住的决心。华哥说,他现在也准备找人简装一下入住,至于后续房款,“等房产证办下来再说”。

二审判决:开发商未缴相应费用,程序违规

在开发商和规划局的两轮官司中,有一点很引人注目,那就是:规划局是否已向开发商发放案涉项目的建设工程规划许可证?

判决书上,伍国群称,2011年12月6日,中山市城乡规划局已向她颁发建设工程规划许可证原件,但后来,规划局收回这份原件。如今规划局拒绝承认曾发放此证。伍国群认为,这是规划局“不尊重客观事实,不讲究诚信的表现”。

一审法院通过调取和查阅消防、住建等部门的备案档案后认定:伍国群曾取得建设工程规划许可证原件及附件。一审法院指出,规划局曾向伍国群发放建设工程规划许可证原件并收回,之后又让伍拿出原件给规划局核验,这是“于法无据的主张”。

据此,中山市第一人民法院一审判令规划局败诉,并责令规划局重新作出规划验收的行政行为。

一审判决

二审审理时,焦点转移,是否先缴费后动工成为关键。

作出二审的中山市中院表示,根据《土地管理法》第五十五条第一款有“以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地”的规定,据此,伍国群涉案用地未缴纳相应费用,尚不满足作为商住用地开发使用的条件。

中山市规划局副局长何俊文向红星新闻打了一个比喻,他说,“你去买车,你没给钱就把车先提走,这不违法吗?”

二审判决

对此,楼盘项目经理林赞中感觉很冤。他提供给红星新闻的资料显示,由于资金周转困难,伍国群当时向大涌镇政府、中山市城乡规划局大涌分局提出申请延迟缴纳共建费和超容费的申请,并承诺“在单项综合验收前缴清相关项目款项”。林赞中说,“申请得到大涌镇政府的盖章核准后,我们才进行商住楼项目的开发和建设。”

对此,何俊文说,“大涌镇政府的这一做法属越权行为,因为镇政府根本没有这个审批和同意的权力。”随后,记者来到大涌镇政府,镇政府没有就此进行回应。

中山市中院二审判决书也指出,“大涌镇政府无权批复同意其(伍国群)缓交属于上级市政府收取的土地有偿使用费。”此外,中山市中院指出,除上述问题,伍国群的商住楼项目还存在超容积率、超高和低绿化率等问题。

“问题比较严重。”何俊文说,“法律是保护合法者的利益,而不是相反。”

林赞中承认,他们首次开发地产,在职能部门的权限划分中,他们并不了解,“以为镇政府同意就行了”。“如果当初说不行,我们即便出现资金周转的困难,也会想其他办法,不至于把这个风险办成既成事实,这不仅给业主,也给我们自身埋下了一个很大的雷。”

二审法院认为,伍国群开发建设的商住楼不具备办理规划条件核实、竣工验收、继而获得不动产权属、使违法建设的项目合法化的实质条件。

因此,二审法院认定,中山市城乡规划局此前作出不受理规划验收的行为,合法有据。

不过,伍国群没有就此放弃,林赞中向红星新闻出示的受理通知书显示,他们已向广东省高院提请再审,并已获受理。

最终结果如何,还有待法院的最终判决。

红星新闻记者 韦星 发自广东中山

编辑 汪垠涛

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