五矿地产:80亿偿债压力明年集中爆发丨年报拆解

同花顺财经

04-2907:24

乐居财经严明会发自北京

“降负债”是2018年房企关键词之一。根据《2018中国上市房企资产负债率排行榜TOP100》数据,2018年百家上市房企平均资产负债率约为78.9%,较2017年的77.7%增长1.2个百分点。其中,有35家房企资产负债率同比有所下降,五矿地产(00230.HK)便是其中一家。

3月21日,五矿地产发布2018年业绩报告。报告显示,2018年资产负债率为68.7%,较2017年72.3%下降3.6个百分点。负债总额324.4亿港元,相比2017年354.2亿港元下降8.4%。近五年以来,负债规模第一次拐头向下。

现金短债比超3倍偿债压力或在2020年集中释放

从披露数据来看,2018年短期借款10.15亿港元,较2017年39.78亿港元,大幅下降74.5%。2018年手握现金约36亿元(除受限制现金及银行存款),现金短债比超过3倍。

(单位:千港元)

短期偿债无忧,但中长期却要警惕。资产负债表显示,2018年长期借款140.4亿港元,较2017年107.7亿港元,大幅增长30.4%;借款总额约为150.5亿港元,其中,2020年到期借款80.7亿港元,占借款总额的53.6%。

一年以后,五矿地产的短期负债至少要翻8倍,如何应对大增的偿债压力,“造血”和“输血”能力面临考验。据现金流量表显示,2018年五矿地产的融资现金流净额为-4.53亿港元,相比2017年的63.39亿港元,融资能力大幅下滑。

再来看经营情况。年报显示,2018年,五矿地产经营业绩持续增长实现收入109.3亿港元,实现净利润约17.5亿港元,净利率由2017年的12.1%上升至16.1%;股权持有人应占纯利9.35亿港元,同比增长31.15%,连续四年持续走高;毛利率由2017年的34.3%上升至35.6%,同比增长1.3个百分点;每股基本盈利27.94港仙,拟派末期息每股8.0港仙。

净利润增长有“水分”

看似优异的成绩单里,藏着一些小“心机”。

1、净利润增长源于“降税”。数据显示,2018年五矿地产收入109.3亿港元,较2017年119.4亿港元下滑约8.5%,2018年毛利38.9亿港元,较2017年40.9亿港元下滑约4.9%。收入和毛利同比下滑,净利润却同比增长20.7%至17.5亿元,其主要原因是2018年所得税支出较2017年下降了近4亿港元。

如扣除递延税项的影响,2018年五矿地产纳税额应为14.7亿港元,相比2017年的25.52亿港元,大幅下降42.4%。其中,土地增值税8.4亿港元,相比2017年13.1亿港元,大幅下降35.9%。对比近两年的新增土储情况,2018五矿地产新增两项房地产项目,总可开发楼面面积增加约32.5万平方米,新增土地储备成本约为33.37亿元人民币;而2017年新增四项房地产项目,总可开发楼面面积增加约90.1万平方米,新增土地储备成本约为124亿元人民币。五矿地产2018年的拿地数和拿地成本较去年大幅萎缩。

2、“其他收入”翻倍。损益表里,除了所得税的大幅降低,还有“其他收入、其他收益及亏损”的大幅增长。2018年,该项收入为1.26亿港元,同比增长幅度达到106.6%。其中,“其他财务负债公允值变动”从2017年的4196万港元,直接暴降98.6%至60.9万港元,公允值损失减少约4135万港元。

五矿地产在2017年提出了发展目标,即2018年达到150亿元,2020年达到400亿元,公司签约销售额年化增长要达到60%以上。2019年1月15日,五矿地产换帅,由何剑波接任董事会主席,他曾公开表示:“150亿元也不是多大数字,我们应该有更高的目标。房地产追求暴利的时代已经过去了,房企自身更重要的是竞争力。公司虽然本身规模不大,但是通过加快公司周转,加速去化库存,定的目标要更为进取。”

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