南小寓调查:优胜劣汰,南京分散式长租公寓热也开始“退烧”了?

乐居网

发布时间:04-2509:52

2018年的长租公寓频频“爆雷”,租赁市场的租金上涨、环保问题也多次曝光,到了去年末今年初,长租公寓的大洗牌已经开始。最近,有小道消息显示,南京的自如、相寓都相继停止扩张,还有一些北京来的小包租公司纷纷撤退。

南小寓不禁虎躯一震,这是真的吗?分散式长租公寓热也要“退潮”了?

为了核实消息的准确性,南小寓率先联系了相寓市场部的一位负责人,对方听说该传闻后,很肯定的告诉我:消息不属实

此外,该负责人还称:

相寓是公司重要的房管品牌,在南京也是重点项目。公司前不久刚开完季度大会,相寓业务组那边下季度定了更高的目标,而且二季度是租赁旺季,业务组肯定会加大动作

那么,南京自如情况又如何呢?南小寓拿到南京自如品牌负责人的联系方式后,第一时间抛出了内心的疑问。

自如品牌负责人也很正式地表示:

自如自2017年6月进入南京市场,已近两年了,经过两年的经营,目前自如南京拥有13000多业主、30000多自如客。我们今年目标是做好服务升级,经营好服务好目前的客户,在这个基础上稳健发展

总体来看,相寓跟自如在南京市场上依旧“坚挺”,那么其他分散式长租公寓现在还好吗?

我朋友圈中就有一位在公寓行业混迹多年的业内人士,他表示:长租公寓市场实现盈利比较困难,据我了解,南京好多做长租公寓的小公司都因为资金问题而破产了。

他告诉我,与集中式长租公寓相比,分散式长租公寓大部分是从个人房东手中获得闲散房源(其中又以二手房居多),再次出租时通过付六压一、付一年压一的收租方式,获取短暂的现金流,然后再去收房,不断复制下去。

所以在行业发展初期,分散式长租公寓往往能够抢先一步迅速拓展房源规模,抢占市场。

但随后遇到的问题也显而易见,手上的房源并不能马上租出去,需要一定时间慢慢消化,如果这段时间内房子没有租出去,公司就不能得到稳定的租金来源,很容易导致后期经营不善,资金链断裂。

据初步统计,今年以来,已有好租好住、爱家爱公寓、长沙优租客、恺信亚洲、杭州鼎家等多家分散式长租公寓因资金问题“爆雷”。南京一些小型分散式长租公寓也在撤退的路上。

对此,我电话咨询了南京工业大学天诚不动产研究所所长、南京市房地产学会会长吴翔华,请他解答这背后的原因。

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从内部原因来看,一是长租公寓本身并不赚钱,即使通过租金盈利,利润空间也很小。过去,分散式长租公寓总把宝压在融资上,但是融资并不能改变盈亏的状态,无论是REITs还是证券化都只是把问题向后推而已。

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二是分散式公寓的房源获取虽然相对容易,但同时也意味着更大的管理半径和更复杂的财务管理,成本优势并不明显

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从外部原因来看,一是集中式长租公寓“跑马圈地”,或多或少会对附近的租金产生影响,分流了部分分散式长租公寓的客户。

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二是政府大量供给租赁用地,一些租赁住房、人才房的上市,分流了部分客户,进一步平抑租金,分散式长租公寓的利润空间则不断被压缩。

也就是说,除了盈利难外,还有“政府军”、“集团军”的双重挤压,分散式长租公寓内外交困。

那么随着分散式长租公寓的热度褪去,会对南京的租赁市场产生什么样的影响呢?

吴翔华表示:

分散式长租公寓的撤退对南京的租赁市场影响并不大,最多是房东需要自行出租,稍微麻烦一些。

不过,南小寓也提醒大家,在当前市场环境下,集中式长租公寓与分散式长租公寓发展各有优势,是互补的一种状态,既不能单方面否定分散式长租公寓,也不能单纯认为集中式长租公寓更具优势。部分分散式长租公寓的撤退也是市场“优胜劣汰”的一种体现

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